Đa dạng phân khúc tạo sức hấp dẫn cho thị trường bất động sản Bắc Ninh

Theo nhận định của các chuyên gia, dư địa và tiềm năng của thị trường bất động sản Bắc Ninh nằm ở sự đa dạng các phân khúc. Đây là thông tin ghi nhận tại tọa đàm "Thời cơ vàng của bất động sản Bắc Ninh sau mở rộng không gian phát triển" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 16/10, tại Hà Nội.

Khảo sát thị trường cho thấy, hiện các phân khúc bất động sản thu hút nhà đầu tư vào Bắc Ninh bao gồm: Khu đô thị vệ tinh và khu đô thị mới dọc các trục giao thông chiến lược; nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, công nhân tại các khu công nghiệp mở rộng; bất động sản thương mại - dịch vụ và logistics gắn với các khu công nghiệp trọng điểm; dự án đô thị thông minh và khu dân cư hiện đại phục vụ nhu cầu dân số đô thị hóa nhanh.

Giai đoạn 2025 – 2030 được các chuyên gia dự báo là thời điểm bản lề để Bắc Ninh tái định vị thị trường bất động sản. Đặc biệt, khi giá bất động sản tại khu vực trung tâm tăng mạnh, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng "tăng tốc" dịch chuyển dòng tiền về nơi giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Theo đó, nhà đầu tư thường tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại, hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý tại các khu vực ven trung tâm.

Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất tại các vùng trung tâm tỉnh đang ngày một khan hiếm, mật độ dân cư cao, thì những đô thị khu vực vệ tinh chính là lời giải cho bài toán giãn dân, giãn đầu tư và phân bổ lại nguồn lực phát triển vùng. Đáng chú ý, các khu vực như Tân Yên, Yên Phong, Tiên Du, Thuận Thành... đang được đánh giá là điểm sáng đầu tư mới với biên độ tăng giá và thanh khoản cao. Dự báo, giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng có thể tăng trung bình 10 - 15% mỗi năm trong giai đoạn 2025 - 2030.

Đón đầu xu hướng và sự dịch chuyển dòng tiền của thị trường, nhiều chủ đầu tư đã "tăng tốc" triển khai và sẵn sàng đưa ra thị trường hàng loạt sản phẩm bất động sản tiềm năng với pháp lý rõ ràng. Nổi bật là dự án Khu dân cư Bắc Cao Thượng (tên thương mại là Hawee Parkland Cao Thượng) tại Tân Yên do Công ty CP Hawee Bất động sản (thành viên của Hawee Group) làm chủ đầu tư với sản phẩm chủ đạo là đất nền và nhà liền kề. Dự án này sở hữu hơn 30 tiện ích nội khu như quảng trường trung tâm, công viên hồ điều hòa, sân chơi thể thao, khu sinh hoạt cộng đồng, clubhouse, trung tâm thương mại… đáp ứng nhu cầu an cư, kinh doanh của cư dân.

Với vị trí nằm trên trục Quốc lộ 17 ngay trung tâm xã Tân Yên, từ dự án dễ dàng kết nối đến các tiện ích liên vùng trong khu vực. Khu đô thị hiện đã hoàn thiện hơn 95% hạ tầng tiện ích, bàn giao cho khách hàng vào quý III/2025. Hawee Parkland Cao Thượng được đánh giá là một trong những dự án tiêu biểu mang lại diện mạo mới cho khu vực trung tâm Tân Yên.

PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đánh giá, việc hợp nhất hai tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang đã tạo nên một "Bắc Ninh mới" với vị thế hoàn toàn khác biệt và tiềm lực phát triển mạnh mẽ. Theo đó, Bắc Ninh đạt được sự "tăng trưởng thần kỳ" với các tiêu chí phát triển kinh tế địa phương đều tăng cao. Quy mô kinh tế của tỉnh đã vươn lên đứng thứ 4 cả nước, với tổng diện tích lên tới 4.718 km2. Điều này tạo ra tiềm năng phát triển kinh tế cao với thế và lực mới cho Bắc Ninh.

Quy mô được cộng hưởng với sức mạnh, thế và lực của 2 tỉnh công nghiệp, 2 đà phát triển tăng cao, việc thu hút FDI của cả hai địa phương cũ vốn đã rất lớn, tạo điều kiện thu hút các tập đoàn công nghệ quốc tế thì này tiếp tục khẳng định sự trỗi dậy mạnh mẽ. Với vị thế trung tâm công nghiệp - logistic hay còn gọi là thủ phủ công nghiệp, Bắc Ninh đang vươn lên trở thành thủ phủ công nghiệp của khu vực, thay thế cho một số địa phương, đồng thời là trung tâm logistics quan trọng.

Cùng đó, Bắc Ninh cũng thuộc Vùng Thủ đô, đem tới lợi thế kép thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản. Có thể thấy các tuyến đường cao tốc trọng điểm quốc gia đều đi qua khu vực Bắc Ninh. Do đó, phát triển đô thị của Bắc Ninh nên đi theo hướng công nghệ nhưng gắn với bản sắc truyền thống văn hóa, từ đó mới có thể vươn đẳng cấp.

Ở kỷ nguyên mới, Bắc Ninh sở hữu những lợi thế chiến lược riêng, định hình sự phát triển dài hạn như Cảng hàng không Quốc tế Gia Bình, được định hướng phát triển trở thành sân bay hàng đầu khu vực; các tuyến cao tốc vành đai Vùng Thủ đô, giúp tăng cường kết nối hạ tầng giao thông; hệ sinh thái phát triển công nghiệp là các tập đoàn lớn, công nghệ cao với các khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ… - ông Thiên dẫn chứng.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng Bắc Ninh hiện mới phát triển thị trường bất động sản “2.0” và cần phải làm mới sự phát triển này. Đầu tiên phải thay đổi hình thức phát triển các khu công nghiệp, không thể tiếp tục gia công với hàm lượng trí tuệ thấp như 20 - 30 năm trước.

"Câu chuyện vẫn là công nghiệp và đô thị, nhưng nội hàm đã khác. Công nghiệp ở đây phải là công nghiệp số, công nghiệp hiện đại, bắt kịp cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0. Hiện nay, Việt Nam lắp ráp tới 60% lượng điện thoại Samsung toàn cầu, nhưng phần giá trị được hưởng lại rất thấp. Do đó, cần phát triển công nghiệp đi kèm hàm lượng chất xám, giá trị sáng tạo của người Việt" – ông Tuyến gợi mở. Song song đó, đô thị phải hướng đến tiêu chí xanh và sạch. Bắc Ninh cần giải quyết được mâu thuẫn giữa tăng trưởng nóng và bảo vệ môi trường.

Phân tích về những tiềm năng, lợi thế phát triển của thị trường Bắc Ninh sau hợp nhất, ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, hiện vẫn tiếp tục có xu hướng chuyển dịch dòng tiền ra thị trường bất động sản vùng vệ tinh (vùng ven) của tỉnh Bắc Ninh mới; trong đó, nổi lên là Tân Yên, Nhã Nam...

Đặc biệt, xã Tân Yên nằm kề, tiếp giáp “thủ phủ” công nghiệp Việt Yên với lực lượng lao động trong ngành công nghiệp rất lớn nên hoàn toàn có thể đóng vai trò san tải chỗ ở cho người lao động trong vùng. Do đo, tiềm năng về bất động sản nhà ở của Tân Yên rất lớn. Tân Yên cũng nằm trên hướng kết nối với đường vành đai 5 thủ đô Hà Nội, tạo đà phát triển logistics, đô thị vệ tinh, công nghiệp phù trợ.

Ông Doanh thông tin, theo quy hoạch đến năm 2030, trên địa bàn Tân Yên được quy hoạch 5 khu công nghiệp gồm: Phúc Sơn, Thượng Lan - Ngọc Thiện, Ngọc Lý, Quế Nham, Ngọc Thiện và 8 cụm công nghiệp với tổng diện tích hơn 1,1 nghìn ha. Đến nay, xã đã hoàn thành 1 khu công nghiệp và 4 cụm công nghiệp. Trong khi đó, tại đây quỹ đất còn rất lớn, hứa hẹn tiềm năng để phát triển các khu công nghiệp, nhất là sau khi những địa phương lân cận đã phát triển tới giới hạn và quỹ đất thu hẹp lại đáng kể.

Đáng chú ý, phân khúc đất nền, nhà liền kề tại các khu đô thị được quy hoạch rõ ràng, pháp lý rõ ràng, minh bạch ở vùng vệ tinh sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới - chuyên gia dự báo.