Đà tăng giá kỷ lục của bất động sản Dubai có dấu hiệu chậm lại

Năm 2025, các tòa tháp mới và khu biệt thự sẽ tiếp tục mọc lên tại Tiểu vương Dubai của Các Tiểu vương quốc Arập Thống nhất (UAE), giữa bối cảnh các nhà phát triển bất động sản đang đổ xô vào một trong những đợt bùng nổ bất động sản lớn nhất thế giới. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều dấu hiệu cho thấy đà tăng giá bất động sản kỷ lục tại Dubai đang chậm lại.

Mỗi tuần, các nhà thầu tại Dubai đều bắt đầu xây dựng những ngôi nhà mới mà họ cho biết được bán hết chỉ trong vài ngày, thậm chí vài giờ. Nhưng một số, bao gồm Emaar Properties PJSC - công ty phát triển bất động sản lớn nhất Dubai, đã bắt đầu tỏ ra thận trọng hơn. Đợt bùng nổ bất động sản tại Dubai đã kéo dài nhiều năm qua. Đây là chu kỳ tăng trưởng lâu nhất kể từ khi luật pháp cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại đây từ năm 2002.

Ông Mohamed Alabbar, nhà sáng lập và Giám đốc điều hành Emaar, chia sẻ vào tháng 12/2024: “Chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản vẫn sẽ hoạt động tốt trong năm tới, cả ở đây và trên toàn cầu. Tâm lý kinh doanh đang rất tích cực, đặc biệt khi ông Donald Trump trở lại chính trường Mỹ”. Tuy nhiên, ông Alabbar cũng cảnh báo rằng Emaar đang trở nên thận trọng hơn với đà tăng giá.

*Thách thức về cung cầu

Dubai cần thu hút thêm cư dân mới để lấp đầy số nhà đang được xây dựng. Đồng thời, thành phố cũng phải cung cấp nhà ở giá rẻ để tránh đẩy người lao động nước ngoài rời khỏi Dubai, trong bối cảnh họ phải đối mặt với lạm phát toàn cầu và chi phí sinh hoạt gia tăng.

Theo công ty bất động sản Knight Frank, gần 20% nhà ở tại Dubai hiện có giá trị trên 1 triệu USD/căn. Công ty dự báo giá nhà tại đây sẽ tăng trung bình 8% vào năm 2025, giảm so với mức tăng 20% của năm trước đó. Dự báo, giá nhà cao cấp tại Dubai sẽ tăng 5% trong năm nay, vượt qua mức tăng 2% tại London (Anh) và 3% tại New York (Mỹ).

Theo Bloomberg Intelligence, công ty Emaar, nổi tiếng với việc xây dựng tòa tháp cao nhất thế giới, dự kiến hoàn thành từ 6.000-7.000 căn hộ mỗi năm vào giai đoạn đỉnh điểm 2026-2027.

Tuy nhiên, nhiều người đặt câu hỏi về tính bền vững của thị trường khi phần lớn nguồn cung mới được bán theo hình thức trả góp trước khi xây dựng. Đây là một chiến lược rủi ro vì một số khách hàng có thể không hoàn tất thanh toán.

Sự mạnh lên của đồng USD, đồng tiền mà đồng nội tệ của UAE neo vào, cũng khiến bất động sản địa phương trở nên đắt đỏ hơn đối với nhiều người mua quốc tế.

Lượng cư dân mới đổ vào Dubai, bao gồm các nhà đầu tư giàu có, triệu phú tiền mã hóa và người Ấn Độ giàu có muốn tìm nơi ở thứ hai, đã làm gia tăng nhu cầu bất động sản tại đây. Dân số Dubai đạt 3,8 triệu người vào năm 2024, tăng từ 3,66 triệu người trong năm 2023. Giá thuê nhà cũng tăng mạnh, khiến nhiều người phải rời bỏ nhà ở trung tâm và chuyển đến các khu vực xa hơn ở vùng sa mạc.

Ông Yasin Valimull, Giám đốc điều hành công ty môi giới The Luxury Address, cho biết: “Nhu cầu vẫn còn nhưng doanh số đang chậm lại vì giá mua và giá thuê đã đạt đỉnh”.

Thị trường bất động sản hình thành trong tương lai bắt đầu hạ nhiệt, khi những người mua phải hạ giá để bán trước khi dự án hoàn thành. Theo dữ liệu từ REIDIN, giá nhà trung bình giảm xuống 1.600 dirham (436 USD)/m2 , so với 1.700 dirham/m2 của năm 2023.

*Thách thức và cơ hội

Đối với các nhà phát triển bất động sản, thời kỳ vàng son tại thị trường Dubai vẫn đang tiếp diễn. Nhà phát triển bất động sản SOHO đã bán 84 trong số 110 căn hộ tại một trong các tòa tháp của mình.

Ông Sahil Khosla, Giám đốc điều hành SOHO, nói: “Bất động sản là ngành mang tính chu kỳ và chu kỳ này vẫn còn mạnh”. Ông cũng chia sẻ rằng kế hoạchcủa công ty là hướng đến người mua cuối cùng, với lộ trình trả 50% trong giai đoạn xây dựng và 50% còn lại sau khi dự án hoàn thành. Dù vậy, ông Khosla nhấn mạnh rằng công ty vẫn thận trọng và phát triển một cách có chiến lược .

Trong khi đó, ông Imran Farooq, Chủ tịch Samana, cho biết công ty đạt doanh số kỷ lục trong tháng 9/2024, sau một tháng Bảy tăng trưởng ấn tượng - thường là giai đoạn chậm của thị trường.

Theo ước tính của Bloomberg, công ty Emaar, được coi là thước đo sức khỏe thị trường bất động sản Dubai, dự kiến đạt lợi nhuận 13 tỷ dirham vào năm 2025, tăng mạnh so với 3,8 tỷ dirham năm 2021.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở mới liên tục tăng có thể hạn chế đà tăng giá hiện tại. Theo REIDIN, năm 2024, các nhà phát triển bất động sản tại Dubai đã công bố hoặc bắt đầu xây dựng kỷ lục 140.000 căn hộ trong 588 dự án. Thách thức lớn nhất hiện nay với các công ty bất động sản là hoàn thành các dự án đó.