Đằng sau các dự án BT chỉ định nhà đầu tư - Bài 1: Thăng trầm dự án “khủng”

Chỉ định nhà đầu tư, giao đất ‘vàng” cho doanh nghiệp không qua đấu thầu, đấu giá tại khu đất 8 – 12 Lê Duẩn, 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1 là bài học trong quản lý đất đai tại Tp. Hồ Chí Minh khi vừa qua có tới hai Phó Chủ tịch UBND thành phố vướng vào vòng lao lý.

Đó là chưa kể một số lãnh đạo và nhân viên khác cũng bị bắt và nhận mức thi hành kỷ luật.

Rộng hơn là việc triển khai các dự án theo hình thức BT (xây dựng – chuyển giao) chỉ định nhà đầu tư rồi thanh toán các quỹ đất cho doanh nghiệp.

Nhưng do không qua đấu giá, thực hiện không đúng quy định pháp luật dẫn tới thất thoát ngân sách Nhà nước, làm giảm lòng tin của nhân dân vào chính sách.

Bài 1: Thăng trầm nhiều dự án “khủng”

Hơn 10 năm trước, trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, giá trị quỹ đất chưa có điều kiện để khai thác tối đa, các dự án BT dường như là “cứu cánh” cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại Tp. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, ngay từ “bước đi chập chững” trong hình thức đầu tư công mới mẻ này đã bộc lộ hàng loạt yếu kém trong quản lý của cơ quan Nhà nước từ việc chỉ định lựa chọn năng lực nhà đầu tư, xây dựng và triển khai nội dung hợp đồng BT cho đến việc đổi đất. 

* Từ dự án BT đầu tiên…  

Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài (nay là đường Phạm Văn Đồng) là dự án BT đầu tiên tại Tp. Hồ Chí Minh do Công ty GS E&C Hàn Quốc làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư 485,7 triệu USD; trong đó, chi phí xây lắp gần 130 triệu USD, chi phí giải phóng mặt bằng 273 triệu USD.

Năm 1997, dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Đến năm 2007, UBND Tp. Hồ Chí Minh chọn và ký hợp đồng BT với Công ty GS E&C, đồng thời phải đến tháng 8/2016 dự án mới thông xe toàn tuyến. Nhưng đến nay, vẫn còn nhiều hộ dân khiếu nại, khiếu kiện về chính sách đền bù và quy hoạch hướng tuyến. 

Để triển khai dự án, Tp. Hồ Chí Minh đã phải giải tỏa gần 4.000 hộ dân với diện tích ảnh hưởng 62,53 ha, di dời hơn 42 công trình hạ tầng kỹ thuật. Chi phí xây dựng của dự án hơn 2.900 tỷ đồng, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khoảng 7.500 tỷ đồng. 

Đây là trục đường đô thị hướng tâm quan trọng và được mệnh danh đẹp nhất cho đến thời điểm hiện tại của Tp. Hồ Chí Minh, kết nối sân bay Tân Sơn Nhất đến Quốc lộ 1 và Quốc lộ 1K. Đồng thời, tạo hướng giao thông mới qua các quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức, kết nối với tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, góp phần chỉnh trang đô thị. 

Trong quá trình triển khai, dự án đã có nhiều sai phạm được Thanh tra Chính phủ nêu rõ tại Kết luận số 158/KL-TTCP ngày 30/1/2011, đáng chú ý là việc thẩm định năng lực chủ đầu tư, việc thanh toán các quỹ đất cho hợp đồng BT. 

Thanh tra Chính phủ chỉ rõ, giá trị con đường là 171,8 triệu USD được Công ty GS E&C lập theo đơn giá xây dựng đầu năm 2010 nhưng không có đơn giá chi tiết, không được thẩm định nên không có cơ sở khẳng định tính chính xác.

Có 5 khu đất UBND thành phố dùng để thanh toán cho hợp đồng BT gồm: khu đất Thảo Điền 1, Thảo Điền 2, số 90A Lý Thường Kiệt, khu đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu đất phường Long Bình, quận 9 với tổng diện tích hơn 1.000 m2. 

Theo Thanh tra Chính phủ, UBND Tp. Hồ Chí Minh cho Công ty GS E&C thuê 5 khu đất nhưng không trình HĐND thành phố là trái quy định; không chỉ đạo Công ty GS E&C và các ngành chức năng của thành phố lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đối với các khu đất được giao. Từ đó, các khu đất được giao cho Công ty GS E&C thuê không có cơ sở để lập dự án và định giá. 

Cùng với đó, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã cho thuê 5 khu đất nói trên không qua đấu giá quyền sử dụng đất và tự định giá 2 khu đất cho thuê không căn cứ vào ý kiến tham mưu của Sở Tài chính thành phố. Việc định giá các khu đất không đúng với thời điểm quyết định cho thuê đất, từ đó làm lợi cho nhà đầu tư, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước 44,304 triệu USD. 

Thanh tra Chính phủ cũng chỉ rõ, dự thảo hợp đồng BT dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài được chỉnh sửa nhiều lần và tại thời điểm ký hợp đồng có sự thay đổi nhiều văn bản pháp luật của Việt Nam dẫn tới nhiều điều khoản xung đột với pháp luật, không phù hợp với thực tế hoặc chưa có cơ sở đảm bảo tính chính xác, phát sinh những bất cập.

Mặt khác, Công ty GS E&C và UBND Tp. Hồ Chí Minh đã cố ý ghép 2 loại dự án xây dựng đường và dự án kinh doanh bất động sản vào cùng một hợp đồng BT là vi phạm quy định, làm phức tạp thêm quá trình đàm phán, dễ rủi ro khi ký hợp đồng cũng như trong quá trình triển khai dự án. 

…đến hàng loạt dự án “khủng” về sau

Tiếp nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài, Tp. Hồ Chí Minh đã triển khai hàng loạt dự án BT khác với quy mô vốn lên tới hàng nghìn tỷ đồng; trong đó, phải kể đến dự án chống ngập quy mô 10.000 tỷ đồng, chủ đầu tư được chỉ định là Trung Nam Group.

Gần đây vì liên quan đến việc chủ đầu tư sử dụng vật liệu thép đen Trung Quốc tại một số cống kiểm soát triều nên Liên danh tư vấn giám sát hợp đồng dự án chưa xác nhận khối lượng công việc hoàn thành để giải ngân vốn theo hợp đồng BT. Vì thế hơn 6 tháng qua, dự án bị đình trệ, dẫn tới nguy cơ chậm tiến độ.

Kế đến là dự án BT đường song hành cao tốc Tp. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây (từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2) với tổng mức đầu tư 808 tỷ đồng. UBND Tp. Hồ Chí Minh đã phê duyệt lựa chọn liên danh Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc và Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước làm nhà đầu tư. 

Thực hiện hợp đồng BT, Tp. Hồ Chí Minh thanh toán cho nhà đầu tư 14,8 ha thuộc Khu tái định cư 30 ha trong khu dân cư 90 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2. Tuy nhiên, khu đất dùng để thanh toán này không thông qua đấu giá, việc thẩm định giá đất chưa sát thực tế.

Nếu áp dụng Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Tp. Hồ Chí Minh ban hành giá đất trên địa bàn áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2019 thì 14,8 ha đất thanh toán cho hợp đồng BT có giá hơn 1.900 tỷ đồng, cao hơn tổng mức đầu tư dự án tới 1.100 tỷ đồng, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước. 

Một dự án BT khác có quy mô vốn đầu tư lớn là nút giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ có tổng mức đầu tư 3.834 tỷ đồng. Từ giữa năm 2016, Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (Công ty IPC) được UBND Tp. Hồ Chí Minh chọn làm chủ đầu tư phần hầm chui với thời gian thực hiện từ năm 2017 – 2018, tổng vốn đầu tư 830 tỷ đồng. Đến nay đã sang năm 2019, nhưng hạng mục dự án trên chỉ mới trong giai đoạn đấu thầu chọn đơn vị tư vấn. 

Tại dự án này, theo Kết luận của Thanh tra Tp. Hồ Chí Minh, Công ty IPC hạch toán khoản tiền lãi vay vào chi phí đã làm tăng chi phí, giảm lợi nhuận phải nộp cho ngân sách, làm tổng chi phí thực tế lớn hơn tổng mức đầu tư được phê duyệt là không đúng quy định. 

Trong khi đó, Công ty IPC không có kinh nghiệm làm dự án giao thông có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp. Vì thế đến nay Công ty IPC chưa có biện pháp xử lý di dời các công trình ngầm phức tạp, chưa chọn được đơn vị thi công công trình chính, làm giảm tiến độ dự án.

Thậm chí, việc UBND thành phố chủ trương cho Công ty IPC làm chủ đầu tư dự án nói trên bằng Thông báo số 334/TB-VP ngày 28/6/2016 là không phù hợp với Luật Xây dựng 2014. Công ty IPC cũng đã để xảy ra nhiều sai phạm trong đầu tư xây dựng, hồ sơ vụ việc đã chuyển qua Cơ quan cảnh sát điều tra – Công an Tp. Hồ Chí Minh. 

Tại Tp. Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt được biết đến là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, nhưng dư luận cũng khá bất ngờ khi công ty này lại được chỉ định tham gia một số dự án hạ tầng theo hình thức BT “khủng”; trong đó, có dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng. 

Để triển khai dự án này, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã chỉ định chủ đầu tư là Liên danh Tổng Công ty cổ phần Đền bù giải tỏa và Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt. Ban đầu tổng mức đầu tư của dự án là 988 tỷ đồng và sau đó điều chỉnh lên hơn 1.953 tỷ đồng.

Đáng chú ý là việc thanh toán quỹ đất cho hợp đồng BT. Cụ thể, năm 2010, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho UBND thành phố được bán chỉ định cơ sở nhà, đất tại địa chỉ số 257 đường Trần Hưng Đạo, quận 1 cho nhà đầu tư. 

Theo lý giải của UBND Tp. Hồ Chí Minh, vào thời điểm đó, khái toán tổng mức đầu tư dự án và báo cáo Thủ tướng Chính phủ là 988 tỷ đồng. Vì thế, giá trị khu đất tại địa chỉ số 257 đường Trần Hưng Đạo, quận 1 chưa đủ để thanh toán cho hợp đồng nên UBND Tp. Hồ Chí Minh đã chấp thuận bổ sung khu đất tại mặt bằng số 3 – 3bis đường Phan Văn Đạt, quận 1. Tiếp đến, thấy rằng giá trị 2 khu đất này vẫn chưa đủ để thanh toán cho dự án nên thành phố đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận bổ sung khu đất 3 ha tại Khu Trường đua Phú Thọ, quận 11 để thanh toán hợp đồng BT. 

Điều dư luận băn khoăn là việc thành phố dựa vào bảng giá đất trên địa bàn áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2019 tại Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của UBND Tp. Hồ Chí Minh để định giá các khu đất nói trên từ 21,2 – 58 ,7 triệu đồng/m2 thanh toán cho nhà đầu tư lá quá thấp.

Trong khi đó, giá theo các công ty tư vấn bất động sản hoặc giá giao dịch trên thị trường thấp nhất cũng ở mức 130 triệu đồng/m2, cao gấp ít nhất 3 lần. Điều này dẫn tới việc thành phố phải lấy thêm các quỹ đất khác thanh toán cho doanh nghiệp, vừa làm lợi cho doanh nghiệp đồng thời dẫn tới nguy cơ thất thoát ngân sách. 

Hiện nay, thành phố đã hoàn thành đàm phán hợp đồng BT và ký Thỏa thuận đầu tư với liên danh nhà đầu tư được lựa chọn. Tuy nhiên trên thực địa, dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ dại mọc um tùm ngay giữa trung tâm thành phố, phía ngoài được rào chắn mái tôn./.

>>> Đằng sau các dự án BT chỉ định nhà đầu tư - Bài 2: Nơi tập trung nhiều nhất dự án