Mỹ: Trung tâm dữ liệu AI làm nóng thị trường bất động sản

Các trung tâm này cần lượng điện và nước khổng lồ để cung cấp năng lượng và làm mát các máy chủ, đồng thời do có quy mô lớn nên cũng cần diện tích đất rất lớn.

Theo CNBC, các công ty đang đổ xô vào vùng nông thôn Mỹ để xây dựng không chỉ những trung tâm dữ liệu mà còn cả các cơ sở phục vụ các doanh nghiệp xây dựng và bảo dưỡng những trung tâm này.

Tại nhiều địa điểm trên cả nước, toàn bộ các nền kinh tế thứ cấp đang hình thành xung quanh những công trường xây dựng công nghệ, thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các thị trấn và làm thay đổi mục đích sử dụng đất.

Trong nhiều trường hợp, sự chuyển đổi này đang đặt một số tập đoàn lớn nhất nước Mỹ, cùng với các nhà đầu tư hậu thuẫn trên Phố Wall, vào tình trạng xung đột lợi ích với người dân địa phương và các cộng đồng, những người đang phải đối mặt với sự cạnh tranh mới về không gian, cơ sở hạ tầng và tài nguyên thiên nhiên của họ.

Theo công ty bất động sản thương mại Avison Young, lượng đất được mua tại Mỹ để xây dựng các trung tâm dữ liệu trong tương lai đạt khoảng 6 tỷ USD trong nửa đầu năm 2026, tăng 79% so với năm ngoái.

Công ty này cho biết các trung tâm dữ liệu chiếm 27% số địa điểm phát triển tại Mỹ trong năm nay. Đây là nhóm có tỷ trọng cao thứ hai sau các tòa nhà căn hộ, vượt qua các tòa nhà công nghiệp, tòa nhà văn phòng, mặt bằng bán lẻ và những dự án phát triển đa chức năng.

Và đó mới chỉ là bản thân các trung tâm dữ liệu. Các dự án thương mại trong những ngành liên quan trực tiếp, chẳng hạn như nhà máy nước và nhà máy điện, cũng như những lĩnh vực liên quan gián tiếp như xây dựng nhà ở cho người lao động, nhiều khả năng khiến tỷ trọng tổng đầu tư đất đai do AI thúc đẩy còn cao hơn.

Rất khó có được dữ liệu toàn diện về giá bất động sản ở khu vực nông thôn có tương quan với việc xây dựng các trung tâm dữ liệu và những ngành liên quan. Tuy nhiên, một số báo cáo và phân tích cho thấy giá trị bất động sản thương mại tại các khu vực trọng điểm của trung tâm dữ liệu đang tăng vọt.

Điều này đặc biệt đúng đối với những bất động sản có khả năng tiếp cận ổn định với các lưới điện khu vực. Theo công ty bất động sản CBRE, năm ngoái, chi phí đất tại Bắc Virginia và vùng Đông Bắc đã vượt 8 triệu USD/acre (mẫu Anh, tương đương 0,4 ha).

Các báo cáo về việc các nhà phát triển đưa ra mức giá mua đất có sẵn nguồn điện cao hơn rất nhiều so với mức giá quen thuộc đang ngày càng trở nên phổ biến, mặc dù những mức giá này chỉ áp dụng cho các địa điểm cụ thể.

Tại hạt Loudoun, bang Virginia, một nhà phát triển trung tâm dữ liệu được cho là đã đề nghị trả 4,4 triệu USD/acre cho đất. Các công ty xây dựng nhà ở không thể cạnh tranh giá tại thị trường đó, bởi ngân sách dành cho đất xây dựng bị giới hạn bởi khả năng chi trả của người mua nhà. Một nhà vận hành trung tâm dữ liệu không phải đối mặt với hạn chế như vậy.

Người dân tại nhiều cộng đồng lo ngại rằng các trung tâm dữ liệu sẽ gây áp lực lên cơ sở hạ tầng nước và năng lượng, đồng thời giá điện đối với tất cả khách hàng sẽ tăng để trang trải chi phí cung cấp điện cho các trung tâm dữ liệu.

Những lo ngại về việc giá điện tăng không phải là không có cơ sở. Theo một báo cáo tháng 5 của Monitoring Analytics, nhóm giám sát thị trường PJM - khu vực truyền tải điện bán buôn bao phủ toàn bộ hoặc một phần 13 bang ở khu vực Trung Đại Tây Dương và Trung Tây nước Mỹ - mức tăng phụ tải trung tâm dữ liệu hiện tại và được dự báo là “lý do chính” dẫn đến “giá cao” trên các thị trường công suất điện.

Báo cáo cho biết “mức tăng phụ tải từ các trung tâm dữ liệu đã dẫn đến tổng mức tăng doanh thu từ thị trường công suất” là 23,1 tỷ USD từ các cuộc đấu giá cho đến năm 2028.

Nhiều người dân cũng lo ngại về tình trạng mất đất trống nói chung khi đất được chuyển sang sử dụng thương mại tư nhân.

Cuộc chạy đua mua đất thể hiện rõ nét nhất tại vùng nông thôn Mỹ, nơi những vùng đất nông nghiệp rộng lớn có khả năng tiếp cận lưới điện có thể có giá trị cao hơn rất nhiều nếu được sử dụng cho mục đích tính toán thay vì nông nghiệp.

Trong khi đó, Phố Wall đang chú ý đến sự phản đối ngày càng gay gắt từ các bang và cộng đồng địa phương. Ngân hàng đầu tư Mizuho lưu ý trong một phân tích ngày 1/9 rằng có tới 9 bang đang xem xét lệnh tạm dừng việc phát triển các trung tâm dữ liệu mới. Con số này chưa bao gồm New York, nơi Thống đốc Kathy Hochul hồi tháng 7 đã ban hành lệnh tạm dừng các trung tâm dữ liệu siêu quy mô mới trong thời hạn tối đa một năm.

Một số ngân hàng đầu tư cho biết họ coi sự phản đối của người dân là một rủi ro đối với các khoản đầu tư của mình và các khoản chi tiêu vốn do những công ty mà họ đại diện thực hiện. Một số ngân hàng cũng cho rằng vấn đề này có thể trở thành một yếu tố trong cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ vào tháng 11.