Đề xuất giải pháp chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất với chung cư cấp D có diện tích nhỏ

Để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị giai đoạn 2020 – 2025 và các năm tiếp theo, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh vừa kiến nghị UBND thành phố bổ sung thêm một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố.

Theo đó, ngoài các giải pháp đã thực hiện trước đây như nâng cao chất lượng quy hoạch, thực hiện chương trình phát triển nhà ở, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, cải cách hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng…, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh tham mưu UBND thành phố giải pháp tăng hiệu quả khai thác quỹ đất dọc hành lang sông, kênh, rạch để thu hút nhà đầu tư gắn với đề án phát triển kè bờ sông và kinh tế dịch vụ ven sông giai đoạn 2020 – 2045. 

Ngoài ra, thành phố sẽ lập quy hoạch tổng thể bờ sông, kênh nội thành trên cơ sở đồng bộ các quy hoạch ngành, lĩnh vực làm cơ sở xây dựng phương án kè bờ, chỉnh trang đô thị, bố trí trục cây xanh cảnh quan, mặt nước kết hợp du lịch, giải trí dọc hai bờ sông kênh rạch, qua đó chấm dứt triệt để tình trạng xây dựng trái phép, lấn chiếm hành lang bảo vệ sông, kênh, rạch.

Mặt khác, thành phố cũng tập trung vào việc tháo gỡ khó khăn nguồn vốn đầu tư, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh đề xuất giải pháp phân kỳ đầu tư đối với dự án có quy mô lớn; trong đó có dự án di dời và tái định cư nhà trên và ven bờ Nam kênh Đôi (Quận 8).

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị giải pháp chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ.

Thực tế hiện nay có nhiều chung cư cũ diện tích dưới 1.000m2 không kêu gọi được nhà đầu tư do không thể bố trí tái định cư cho các hộ dân và thu hồi vốn, không đảm bảo hiệu quả kinh tế khi xây dựng lại nhà chung cư.

Thành phố sẽ trực tiếp tổ chức thu hồi đất theo hình thức chỉnh trang đô thị để tháo dỡ chung cư và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách đối với chung cư cũ diện tích dưới 1.000m2 hoặc các chung cư không kêu gọi được nhà đầu tư.

Sở Xây dựng tham mưu UBND thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép Thành phố lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ theo hình thức chỉnh trang đô thị.

Hơn nữa, Thành phố sẽ bố trí nguồn vốn khoảng 500 tỷ đồng để thực hiện cải tạo, sửa chữa các chung cư hư hỏng cấp B, C cũng như nghiên cứu giải pháp ưu tiên tăng chỉ tiêu dân số, quy hoạch kiến trúc đối với chung cư cấp D nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.

Theo đại diện Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, giai đoạn 2021 - 2025, thành phố  đặt ra mục tiêu di dời 6.500 căn nhà trên và ven kênh rạch với tổng vốn đầu tư dự kiến 19.280 tỷ đồng; trong đó sẽ đầu tư 3 dự án gồm dự án nạo vét, cải tạo rạch Xuyên Tâm (đoạn từ kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè đến sông Vàm Thuật), kênh Hy Vọng (quận Tân Bình) nhằm giảm ngập úng cho khu vực Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất và dự án cải tạo rạch Văn Thánh (quận Bình Thạnh).

Đối với cải tạo, sửa chữa, đầu tư xây mới thay thế chung cư cũ, giai đoạn 2020 – 2025 thành phố sẽ hoàn tất việc xây mới 6 chung cư cấp D đã thực hiện di dời tháo dỡ trong giai đoạn 2016 – 2020; hoàn tất di dời, tháo dỡ 8 chung cư cấp D chưa thực hiện di dời hoặc di dời dở dang; hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cấp B, C còn lại của giai đoạn 2016 – 2020.

Về chương trình nâng cấp, chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu, Thành phố sẽ tiếp tục chỉnh trang đô thị thông qua đầu tư, cải thiện các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng đồng bộ tuyến đường, hẻm, nâng cấp dần các khu dân cư lụp xụp, khu dân cư thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, thành phố tiếp tục xây dựng phát triển các khu đô thị mới đồng bộ, văn minh, hiện đại như Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị Nam Thành phố, Khu đô thị Hiệp Phước, Bình Quới – Thanh Đa, và Khu đô thị Tây Bắc.

Chương trình Chỉnh trang và phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020, di dời nhà trên và ven kênh rạch, cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang khu dân cư cũ, xây dựng các khu đô thị mới được Đại hội Đại biểu Đảng bộ Thành phố lần thứ X đưa ra.

Qua 5 năm thực hiện, mặc dù nhiều chỉ tiêu đề ra chưa thực hiện được nhưng Thành phố cũng đã đạt một số kết quả ban đầu.

Thành phố đã di dời được gần 2.500 căn nhà trên và ven kênh rạch, đạt 12,4%, cải tạo, sửa chữa, xây mới được 213/237 chung cư đạt 89,8%, chấp thuận đầu tư cho 218 dự án nhà ở xen cài trong khu dân cư hiện hữu với quy mô gần 1.500ha, đã và đang khẩn trương đầu tư xây dựng Khu đô thị mớin Thủ Thiêm, Khu đô thị Nam Thành phố…

Việc chỉnh trang và phát triển đô thị là nhu cầu tất yếu để tiếp tục phát triển đô thị bền vững. Vì thế Tp. Hồ Chí Minh xác định đây là nhiệm vụ thường xuyên của các quận huyện, sở ngành.

Tuy nhiên hiện nay khó khăn lớn nhất vẫn là tìm kiếm nguồn vốn đầu tư trong bối cảnh Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư PPP không còn quy định hợp đồng BT nên thành phố không thể sử dụng quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư, việc di dời nhà trên và ven kênh rạch không thuộc lĩnh vực đầu tư theo phướng thức PPP.

Trong khi đó, việc di dời người dân với số lượng rất lớn, phức tạp; nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia chương trình cải tạo chung cư cũ do cơ chế chưa đủ hấp dẫn…/.