Đề xuất sửa đổi quy định về giá đất để gỡ vướng cho các dự án bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa gửi công văn số 29/2025/HHBĐSVN-PC tới Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, đồng thời gửi công văn đến Bộ Tài Chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, kiến nghị sửa đổi một số quy định trong Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện tại cho các dự án bất động sản.

Tại công văn này, VNREA đã đề xuất đóng góp sửa đổi những điểm bất hợp lý của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. VNREA khẳng định, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, được ban hành vào ngày 27/6/2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 đã tạo ra một khung pháp lý quan trọng và giải quyết nhiều vướng mắc cho các dự án kinh doanh bất động sản.

Việc nghiên cứu và đánh giá quá trình triển khai Nghị định này được thực hiện trên tinh thần của Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân. Nghị quyết này đặc biệt chỉ đạo về việc "tạo thuận lợi cho kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh" và "có cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp" – VNREA nhấn mạnh.

Tuy nhiên, với chức năng phản biện xã hội, VNREA cho biết đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp, phản ánh từ các hội viên và doanh nghiệp, chỉ ra sự cần thiết phải điều chỉnh một số nội dung của Nghị định 71/2024/NĐ-CP trong việc xác định giá đất của các dự án bất động sản. Mục tiêu của việc điều chỉnh này là tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Trên cơ sở các ý kiến đóng góp, VNREA kiến nghị và đề xuất điều chỉnh một số điểm cụ thể của Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình lên Phó Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành để xem xét và giải quyết. Một trong những nội dung đáng chú ý được VNREA đề cập đến là Khoản 3 Điều 6 của Nghị định.

Theo VNREA, một trong những nguyên tắc khi xác định giá đất theo quy định tại Điều 158 của Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường do đó khi xác định giá đất cần phải tính đúng, tính đủ các khoản chi phí thực tế mà chủ đầu tư phải chịu trên thực tế. Do đó, VNREA đề nghị đưa các chi phí nêu trên vào tổng chi phí phát triển của dự án được định giá.

Các chi phí này được VNREA viện dẫn như: chi phí thương hiệu là khoản chi phí thực tế, hợp lý của nhà đầu tư khi phát triển các dự án bất động sản. Bởi thực tế, các chủ đầu tư khi triển khai dự án bất động sản đều phải gắn với thương hiệu nhất định, phải có chi phí để phát triển.

Hay như chi phí hạ tầng tiện ích chung cửa dự án hiện nay được tính theo suất vốn đầu tư những lại chưa tính các chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích chung mà chủ đầu tư đầu tư thêm cho dự án nhằm phục vụ cư dân như công viên, vương hoa, công trình tiện ích (khu vui chơi, hồ nước…) – VNREA lý giải.

Thậm chí cả chi phí để thực hiện chính sách bán hàng của chủ đầu tư, theo quy định về chi phí kinh doanh, quảng cáo, tiếp thị… được xác định bằng 0,5 đến 1% doanh thu của dự án. Trong khi đó, chi phí thực tế lớn hơn nhiều. Để bán được hàng, chủ đầu tư còn phát sinh nhiều chi phí khác để hỗ trợ khách hàng như chi phí lãi vay, dịch vụ quản lý… Nhưng hiện nay, các chi phí này chưa được tính vào chi phí kinh doanh của dự án khi xác định giá đất.   

Cùng đó, tại Khoản 2 Điều 3, VNREA đề xuất nghiên cứu lại việc dùng kết quả đấu giá tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để làm thông tin đầu vào định giá đất do không có yếu tố tương đồng đối với giá trị quyền sử dụng đất của các khu đất có quy mô lớn.

Bởi Khoản 2 hiện tại là ưu tiên lấy thông tin các thửa đất trúng đấu giá để làm cơ sở xác định doanh thu. Tuy nhiên, theo VNREA, quy định này là không phù hợp với thực tế và không tương thích. Vì thực tế, các thửa đất được đem ra đấu giá là những thửa đất nhỏ lẻ, thuộc các dự án có quy mô nhỏ nên việc sử dụng giá trúng đấu giá tại các dự án đấu giá này sẽ dẫn đến sự không tương thích với các dự án cần định giá, nhất là với dự án quy mô lớn.

Hơn nữa, giá trúng đấu giá đất thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập như có trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp 17, 18 lần giá khởi điểm do thao túng của môi giới, tâm lý của khách hàng… VNREA phân tích.

Trong khi đó, điểm b, Khoản 2 lại không quy định thoogn tin giao dịch bán/cho thuê được kê khai, nộp thuế tại cơ quan thuế là nguồn để khai thác thông tin, xác định giá bán/chuyển nhượng so sánh. Theo VNREA, trong khi đây lại chính là một trong những nguồn đầy đủ, chính xác nhất khi các giao dịch bán/cho thuê đều phải thực hiện việc kê khai thuế.

Do đó, VNREA đề xuất bổ sung thêm quy định về nguồn dữ liệu về giao dịch quyền sử dụng đất tại cơ quan thuế là một trong những nguồn để lấy thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cơ sở so sánh.