Đề xuất vay thế chấp 50 năm: Giải pháp sở hữu nhà hay "bẫy" lãi suất?

Ông Mark Zandi, chuyên gia kinh tế trưởng tại Moody's Analytics, nhận định rằng đề xuất này có thể làm gia tăng đáng kể rủi ro tài chính cho cả người đi vay lẫn bên cho vay.

Trao đổi với tạp chí Newsweek, ông Zandi phân tích rằng việc kéo dài khoản vay lên 50 năm sẽ khiến người mua nhà gặp khó khăn trong việc tích lũy vốn chủ sở hữu. Lý do là trong 10 năm đầu tiên, phần lớn các khoản thanh toán sẽ được dùng để trả lãi thay vì nợ gốc. Với số vốn chủ sở hữu ít ỏi, các chủ nhà sẽ thiếu hụt "lớp đệm" tài chính để chống đỡ các cú sốc như giá nhà sụt giảm hay chi phí phát sinh, từ đó đối mặt với nguy cơ vỡ nợ cao hơn. Hệ quả là lãi suất cho các khoản vay này sẽ cao hơn đáng kể so với mức lãi suất thế chấp 30 năm tiêu chuẩn, làm triệt tiêu phần lớn lợi ích từ việc giảm chi phí hàng tháng do kéo dài thời gian trả nợ.

Bất chấp những lo ngại này, Tổng thống Trump vẫn bảo vệ đề xuất – vốn là ý tưởng của Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Bill Pulte. Ông lập luận rằng việc kéo dài thời hạn vay giúp giảm khoản thanh toán mỗi tháng, tạo cơ hội cho người dân sở hữu nhà. Trong cuộc phỏng vấn với Fox News, khi đối mặt với ý kiến cho rằng đây chỉ là cách làm lợi cho ngân hàng, ông Trump giải thích rằng mấu chốt nằm ở việc người dân trả ít hơn mỗi tháng trong thời gian dài hơn và đó không phải là vấn đề lớn.

Tuy nhiên, bài toán kinh tế thực tế lại cho thấy một bức tranh khác. Chuyên gia Joel Berner của Realtor.com tính toán rằng tổng số tiền lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay 50 năm có thể tăng thêm tới 86%. Đồng quan điểm, ông Jeff Ostrowski từ Bankrate cho biết mức tiết kiệm hàng tháng so với khoản vay 30 năm chỉ vào khoảng 56 USD. Ông ví von rằng giá trị tương đương 10 ly cà phê mỗi tháng này khó có thể là động lực để người vay chấp nhận lãi suất cao hơn và thời gian trả nợ kéo dài đằng đẵng.

Một vấn đề cốt lõi khác được các chuyên gia chỉ ra là sự thiếu hụt nguồn cung. Goldman Sachs ước tính Mỹ đang thiếu từ 1,5-5,5 triệu căn nhà. Các chuyên gia như ông Zandi và bà Daryl Fairweather (Redfin) cảnh báo rằng việc đưa ra các sản phẩm tài chính mới để kích cầu mà không giải quyết được nguồn cung sẽ chỉ đẩy giá nhà lên cao, khiến khả năng chi trả thực tế càng trở nên xa vời, đặc biệt với thế hệ Millennials (nhóm người sinh ra từ khoảng năm 1981 đến 1996) và Gen-Z (nhóm người sinh ra từ khoảng năm 1997 đến 2012).

Mặc dù vậy, ý tưởng này vẫn nhận được sự ủng hộ từ một số phía. Ông Eric Zwick từ Đại học Chicago cho rằng đây là một ý tưởng ổn để giảm gánh nặng thanh toán hàng tháng. Khảo sát của BadCredit.org cũng chỉ ra 54% người thuộc thế hệ Millennials sẽ cân nhắc phương án vay này.

Hiện tại, đề xuất vẫn đang ở giai đoạn đầu và chưa có văn bản chính sách chính thức. Chính quyền cho biết đang tiếp tục nghiên cứu ý tưởng được kỳ vọng là "nhân tố thay đổi cuộc chơi" này.