Điểm mới trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Hiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Ban soạn thảo hoàn thiện, dự kiến trình Quốc hội xem xét, thảo luận vào kỳ họp tháng 5/2023. Bộ luật này có tác động mạnh đến thị trường bất động sản và nhà ở - lĩnh vực ảnh hưởng nhều đến đời sống xã hội.

Các chuyên gia đánh giá, sau các lần chỉnh sửa, hoàn thiện, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng có nhiều thay đổi so với ban đầu theo hướng tích cực, đồng bộ với các luật liên quan; trong đó, có nhiều đề xuất từ mới được đưa vào dự thảo lần này.

Điển hình như tại dự thảo Luật nhà ở, Bộ Xây dựng – Cơ quan soạn thảo đã đề xuất bỏ quy định thời hạn sử dụng với căn hộ chung cư. Bộ Xây dựng lý giải, việc liên quan đến chấm dứt quyền sở hữu chung cư là vấn đề nhạy cảm còn những ý kiến bất đồng. Căn hộ chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn, nếu quy định có thời hạn sử dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sở hữu.

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị rút quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, dự thảo Luật Nhà ở sẽ bổ sung những nội dung liên quan đến thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư. Cần làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan khi phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư.

Liên quan đến nội dung này, Phó tổng thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn nhận xét, một trong những mục tiêu của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là tạo thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn sở hữu, quyền của chủ sở hữu căn hộ không còn nữa, việc thực hiện sửa chữa, xây dựng lại hoặc di dời sẽ dễ dàng hơn.

Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên, ông Đậu Tuấn Anh cho rằng, ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà nước có quyền hạn để thực hiện.

Cùng đó, thay đổi quy định về người nước ngoài được sở hữu nhà gắn quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013, có quy định cá nhân nước ngoài không được sử dụng đất tại Việt Nam. Nhưng Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" cũng không đề cập tới việc sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên dự thảo luật sẽ không cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất.

Trên thị trường bất động sản, nhà ở xã hội hiện là một trong những phân khúc được quan tâm đặc biệt. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2. Hiện đang tiếp tục triển khai 401 dự án với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn có tổng diện tích khoảng 22.718.000 m2.

Trong số đó, có 245 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân quy mô 300.000 căn hộ đang trong trạng thái chờ thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án quy mô gần 157.000 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Nhưng thực tế cho thấy, nhà ở xã hội đang là một vấn đề bức thiết cho người lao động có thu nhập thấp, công nhân trong các khu công nghiệp. Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư đã “quên” quy định dành 20% đất trong dự án thương mại để xây nhà ở xã hội mà chưa được kiểm soát chặt chẽ.

Bởi vậy, thay vì quy định “áp đặt” các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng gắn trách nhiệm cụ thể của từng địa phương với đề xuất bổ sung quy định về việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Theo đó, chính quyền UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở tại địa phương theo từng thời kỳ để có kế hoạch bố trí quỹ đất phát triển nhà ỏ xã hội. Như vậy cũng nhằm sát nhu cầu thực tế hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét, việc phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao, nên không dễ làm nhà ở xã hội.

Đồng tình với quan điểm của Bộ Xây dựng, ông Đính cho rằng, thay vì áp đặt, nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp với phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.

Như vậy, các ý kiến tham gia đóng góp xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi thời gian qua đã được tiếp thu có chọn lọc. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng để góp phần hoàn thiện luật theo hướng sát và phù hợp thực tế hơn./.