Đô thị vệ tinh hút làn sóng đầu tư mới

Tại hội thảo “Triển vọng đầu tư bất động sản tại các đô thị vùng Thủ đô” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 15/5, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Khôi chia sẻ, cả nước đang hướng tới tinh gọn từ 63 tỉnh, thành xuống còn 34; trong đó Hà Nội được giữ nguyên do tính chất đặc thù.

Đây không đơn thuần là cải cách hành chính, mà là cơ hội mang tầm nhìn trăm năm để tái cấu trúc không gian kinh tế - xã hội, giúp các tỉnh, thành trong vùng cất cánh mạnh mẽ hơn trong kỷ nguyên mới. Đặc biệt, việc sáp nhập sẽ mang lại dư địa phát triển đô thị to lớn và tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Theo nhận định của các chuyên gia, quá trình sáp nhập tỉnh sẽ đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và thị trường bất động sản Vùng Thủ đô được dự báo sẽ có sự chuyển mình mạnh mẽ. Thực tế cho thấy bất động sản sẽ là lĩnh vực hưởng lợi nhiều nhất khi không gian phát triển được mở rộng và nguồn lực được tập trung.

Vùng Thủ đô bao gồm Hà Nội và 9 tỉnh lân cận (Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam, Hòa Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Nguyên) được xác định là khu vực liên kết phát triển kinh tế - xã hội. Theo định hướng phát triển đã được xác định, Vùng Thủ đô sẽ trở thành một vùng đô thị đặc biệt tầm cỡ quốc gia, một đô thị hạt nhân năng động với nền kinh tế thịnh vượng, đổi mới; có chất lượng đô thị và nông thôn cao, môi trường sống tốt, hệ thống giao thông kết nối thuận lợi; cảnh quan hài hòa với thiên nhiên vùng Đồng bằng sông Hồng và Trung du miền núi Bắc Bộ; đồng thời giữ gìn bản sắc văn hóa riêng của Thăng Long – Hà Nội ngàn năm văn hiến.

Ông Khôi dự báo, thời gian tới, đô thị vùng vệ tinh sẽ trở thành tâm điểm của làn sóng đầu tư. Nhờ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, những năm gần đây các tỉnh lân cận Hà Nội thu hút mạnh dòng vốn đầu tư vào bất động sản. Nhiều nhà đầu tư đã và đang “đổ xô” về vùng ven, tạo nên làn sóng dịch chuyển rõ nét khỏi khu vực nội đô chật chội.

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, mức độ quan tâm và đầu tư bất động sản tại các đô thị Vùng Thủ đô tăng mạnh trong giai đoạn cuối năm 2024, đầu năm 2025. Xu hướng này còn tiếp tục trong quý I/2025 khi nhu cầu tập trung nhiều ở các khu vực dọc tuyến đường Vành đai 4 và các hành lang công nghiệp kết nối Hà Nội với Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương. Rõ ràng, dòng tiền và nhu cầu đang dịch chuyển về các đô thị vệ tinh, biến các đô thị vệ tinh thành tâm điểm của thị trường.

Sức hút của các đô thị vệ tinh là quỹ đất rộng và giá còn hợp lý so với nội đô. Các tỉnh như Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam… có thể cung cấp mặt bằng lớn để phát triển những khu đô thị hiện đại, tiện nghi mà trung tâm Hà Nội khó lòng đáp ứng do hạn chế quỹ đất.

Cùng đó, hạ tầng giao thông liên vùng đồng bộ đã rút ngắn khoảng cách giữa Hà Nội và các tỉnh lân cận. Hàng loạt dự án trọng điểm đã và đang triển khai: Đường Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên tỉnh hướng tâm (Hà Nội – Hải Phòng, Hà Nội – Lào Cai, Hà Nội – Thái Nguyên...) và hệ thống đường sắt đô thị tương lai kết nối vùng lõi với vùng ven. Nhờ đó, việc sinh sống tại Bắc Ninh, Hưng Yên hay Vĩnh Phúc và làm việc tại Hà Nội đang dần trở nên thuận tiện.

Bên cạnh đó, tại nội đô Hà Nội, giá bất động sản leo thang và mật độ dân số quá cao cùng với ô nhiễm môi trường đã và đang thúc đẩy người dân “giãn ra” các đô thị vệ tinh để tìm kiếm không gian sống trong lành, chất lượng hơn. Xu hướng này không chỉ giúp giảm tải áp lực cho trung tâm, mà còn mở ra cơ hội phát triển cho các tỉnh xung quanh.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, bất động sản vùng Thủ đô đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, theo hướng bền vững, đa chức năng và liên vùng. Hà Nội tiếp tục là đầu tàu tăng trưởng, dẫn dắt các lĩnh vực trọng điểm như tài chính - ngân hàng, logistics, đổi mới sáng tạo và khởi nghiệp. Trong khi đó, các tỉnh vệ tinh đang phát huy vai trò “vành đai sản xuất - hậu cần”, cung cấp mặt bằng, lao động, dịch vụ công nghiệp phụ trợ, đặc biệt cho công nghiệp công nghệ cao.

Sau quá trình sáp nhập, tinh gọn bộ máy, vùng Thủ đô sẽ vận hành linh hoạt hơn, hiệu quả hơn, duy trì tỷ trọng GDP toàn quốc ở mức 25 - 28% vào năm 2030, tương đương quy mô hơn 3 triệu tỷ đồng. Đối với phát triển hạ tầng, chiến lược kết nối vùng đang được định hình rõ nét theo các trục “vành đai - xuyên tâm”.

Các tuyến vành đai đóng vai trò liên kết trục chính toàn vùng, trong khi cao tốc và metro nội - liên tỉnh là mạch kết nối các đô thị vệ tinh. Giao thông công cộng sẽ được ưu tiên phát triển, tạo ra sự dịch chuyển nhanh, thuận lợi hơn giữa Hà Nội và các tỉnh. Từ đó hình thành một thị trường bất động sản liên vùng, xoá bỏ ranh giới địa phương – ông Đính dự báo.

Bên cạnh đó, xu hướng giãn dân từ lõi đô thị Hà Nội thúc đẩy sự hình thành các “thành phố vùng ven” và “đô thị vệ tinh” quy mô lớn. Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc... đang hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, kéo theo các dự án đô thị đồng bộ. Mô hình khu đô thị tích hợp - công nghiệp - dịch vụ, cùng với đô thị xanh, thông minh, nghỉ dưỡng ngày càng lên ngôi. “Cú hích” từ hạ tầng, chính sách giãn dân và dòng vốn đầu tư đổ về, các đại đô thị vùng ven và tỉnh vệ tinh sẽ trở thành “đô thị nối dài” đầy tiềm năng cho cả an cư và đầu tư trong 5-10 năm tới.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, Tổng Giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung nhận xét, giai đoạn 2021 - 2025, hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được phân bổ để đầu tư cho hệ thống giao thông, mở ra nhiều cơ hội phát triển mới. Tại những khu vực có hạ tầng giao thông đã và đang hoàn thiện, giá trị bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng ổn định 15 - 20% chỉ trong vòng 12 tháng. Đặc biệt, trục kết nối Hà Nội – Hưng Yên đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa tăng mạnh, với mức tăng trưởng bất động sản cao hơn 1,5 lần so với bình quân toàn thị trường, trở thành điểm nóng mới trong làn sóng đầu tư Vùng Thủ đô.

Tại các thị trường bất động sản mới nổi, lợi thế lớn nhất chính là quỹ đất rộng lớn và chưa được khai thác triệt để. Đây là yếu tố then chốt giúp các địa phương thu hút được nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản như Vingroup, Ecopark, Phú Mỹ Hưng hay Hòa Phát tham gia phát triển những dự án quy mô lớn. Quỹ đất dồi dào cho phép chủ đầu tư triển khai các dự án được quy hoạch bài bản, thiết kế đồng bộ, đáp ứng xu hướng sống chất lượng cao với mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh và hệ thống tiện ích công cộng. Đây chính là nền tảng quan trọng thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp và đô thị vệ tinh.

Ngoài ra, một lợi thế không thể bỏ qua là mặt bằng giá đất tại các khu vực mới nổi hiện vẫn ở mức cạnh tranh, thấp hơn từ 3 – 5 lần so với Hà Nội tùy vị trí và tiềm năng phát triển. Điều này tạo ra "cơ hội kép" cho cả nhà đầu tư và người mua: vừa giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí phát triển dự án, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân – ông Chung dẫn chứng.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tại nhiều tỉnh thành cũng tích cực đưa ra các chính sách ưu đãi về thuế, hỗ trợ tiếp cận hạ tầng và đơn giản hóa thủ tục pháp lý nhằm thu hút dòng vốn đầu tư. Môi trường đầu tư cởi mở góp phần rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất tại các thị trường mới nổi.

Tận dụng lợi thế, Vùng Thủ đô đang dần hình thành “vành đai phát triển mới” của thị trường bất động sản miền Bắc, trở thành tâm điểm của các nhà đầu tư trong giai đoạn tới.