Doanh nghiệp bất động sản đồng loạt phát hành trái phiếu

Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa thông báo đến các cổ đông việc phát hành thành công 150 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 1 năm, với lãi suất 14%/năm. Đây là lần thứ 4 doanh nghiệp này phát hành trái phiếu trong năm 2019. Trước đó, PDR đã phát hành trái phiếu 3 lần với tổng số tiền gần 850 tỷ đồng, lãi suất các kỳ tương ứng 14,45%, 12% và 10,5%.

Giữa tháng 6/2019, Công ty cổ phần tập đoàn Đất Xanh phát hành thành công 234 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 5 năm, với lãi suất 7%/năm. Trước đó một tháng, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền cũng đưa ra thị trường 450 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất 12%/năm.

Không chỉ những công ty trên, trong thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đồng loạt phát hành trái phiếu nhằm huy động vốn đầu tư.

Thông tin từ Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành.

Trong năm 2018, hàng loạt các doanh nghiệp như Vingroup, Vinhomes, Nam Long, Novaland, TTCLand, Văn Phú Land… cũng đã ồ ạt phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn.

Chỉ riêng Vingroup và Masan Consumer Holding lượng trái phiếu được phát hành trong năm 2018 đã lên đến con số 33.200 tỷ đồng. Các doanh nghiệp khác như Hoàng Anh Gia Lai, công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Sài Đồng, Novaland… cũng đã phát hành từ 2.600-4.000 tỷ đồng trái phiếu.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nguyên nhân thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong thời gian qua chủ yếu là do chính sách siết chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 200% lên 250%. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn bị điều chỉnh giảm từ 45% xuống 40% theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN liên quan đến quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Do vậy, các doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án lớn. Đồng thời, tăng tính chủ động về tài chính trong bối cảnh các rủi ro về lãi suất cho vay có thể tăng khi có nhiều lo ngại chu kỳ chi phí vốn giá rẻ gần kết thúc.

Bên cạnh đó, với quy định cởi mở của thị trường chứng khoán, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu có tính tập trung cao và không bị phụ thuộc vào tiến độ dự án. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản huy động vốn dễ dàng hơn so với việc vay tín dụng ngân hàng.

Thống kê từ các công ty chứng khoán cũng cho biết, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, có thời hạn từ 1 năm đến 10 năm, phổ biến là kỳ hạn 2 năm. Đây là nhóm ngành có mức lãi suất cao nhất, phổ biến từ 7-10%/năm. Thậm chí, có doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu với lãi suất lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng.

Theo các chuyên gia, việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản khiến kênh phát hành trái phiếu trở nên quan trọng để doanh nghiệp bất động sản bổ sung nguồn vốn, cấu trúc lại tài chính.

Tuy nhiên, với mức lãi suất cao như trên, chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên, làm tăng rủi ro cho chính những doanh nghiệp đó và nhà đầu tư. Nếu phần tăng lên không được chuyển vào giá bán nhà đất, căn hộ thì tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh thị trường nhà đất đã có dấu hiệu chững lại trong 6 tháng đầu năm nay.

Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, HoREA đã có văn bản đề xuất một số giải pháp tháo gỡ; trong đó, có nội dung liên quan đến vấn đề hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến rộng rãi.

Theo đó, liên quan đến biện pháp ngăn ngừa rủi ro đối với các khoản vay lớn để mua bất động sản cao cấp, Dự thảo Thông tư quy định khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro 150% kể từ ngày Thông tư (mới) có hiệu lực. Tuy nhiên, HoREA đề nghị có lộ trình thực hiện mềm dẻo hơn để tránh gây sốc cho thị trường.

Cụ thể, HoREA đề nghị áp dụng hệ số rủi ro khoảng 120% đối với khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên cho đến hết ngày 31/12/2020; áp dụng 130% trong năm 2021; 140% trong 6 tháng đầu năm 2022 và bắt đầu áp dụng 150% kể từ ngày 01/07/2022.

Về hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong quy định Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn, HoREA cũng đề nghị có lộ trình tương tự để đến ngày 01/7/2022 tỷ lệ này còn 30%./.

>>> Đâu là điểm cốt lõi phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp?