Doanh số giảm mạnh, giá nhà tại Mỹ vẫn lập đỉnh

Đó là một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường nhà đất Mỹ, cho thấy thị trường này khó phục hồi trong năm 2025.

Theo số liệu được Hiệp hội Bất động sản quốc gia (NAR) công bố ngày 23/7, doanh số bán nhà hiện có tại Mỹ trong tháng Sáu đã giảm mạnh hơn so với kỳ vọng, cho thấy tình trạng suy thoái của thị trường nhà ở có thể đang trầm trọng thêm khi lãi suất thế chấp cao và sự bất ổn kinh tế tiếp tục khiến người mua tiềm năng đứng ngoài cuộc.

Trên cơ sở điều chỉnh theo mùa, doanh số bán nhà đã giảm 2,7% trong tháng Sáu, xuống mức 3,93 triệu căn. Các nhà kinh tế được Reuters khảo sát đã dự báo mức giảm nhẹ hơn, còn 4,00 triệu căn. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh số bán nhà tháng Sáu không thay đổi.

Theo ông Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, lãi suất thế chấp cao khiến doanh số bán nhà vẫn bị kẹt ở mức thấp. Ông Yun dự đoán nếu lãi suất thế chấp trung bình giảm xuống 6%, có thể sẽ có thêm 160.000 người thuê nhà trở thành chủ sở hữu lần đầu, và hoạt động mua bán của các chủ nhà hiện tại cũng sẽ sôi động hơn.

Tồn kho nhà hiện có trong tháng Sáu đã tăng 15,9% so với cùng kỳ năm ngoái, lên 1,53 triệu căn.  Tuy nhiên, giá bán trung bình của nhà hiện có trong tháng trước lại tăng 2% so với một năm trước, đạt mức kỷ lục 435.300 USD. Giá nhà giảm tại một số khu vực trên nước Mỹ, đặc biệt là ở Texas và Florida, nơi lượng nhà rao bán tăng lên. Tuy nhiên, nguồn cung nhà để bán trên toàn quốc vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, điều này đã đẩy giá bán lên cao tại nhiều thị trường lớn.

Với tốc độ bán hàng của trong tháng Sáu, sẽ mất 4,7 tháng để tiêu thụ hết lượng nhà hiện có trên thị trường, tăng từ mức 4,0 tháng của cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ bán hàng từ 4 - 7 tháng được các nhà kinh tế đánh giá là mức cân bằng lành mạnh giữa cung và cầu của thị trường nhà ở.

Người mua lần đầu chiếm 30% tổng số giao dịch, tăng nhẹ từ mức 29% của cùng kỳ năm ngoái. Các nhà kinh tế và môi giới cho rằng mức 40% là cần thiết để thị trường nhà ở thực sự vững mạnh.

Các nhà kinh tế dự đoán đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, bao gồm cả doanh số bán nhà thông qua môi giới, có khả năng tiếp tục là lực cản đối với Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) trong quý II. Dù nhà ở chỉ chiếm chưa đến 5% GDP, nhưng lại có ảnh hưởng lớn hơn đến kinh tế qua các hoạt động như mua sắm đồ nội thất, thiết bị gia dụng và các khoản chi tiêu liên quan khác. Nhiều người lo ngại rằng sự sụt giảm kéo dài trong thị trường nhà ở có thể lan sang nền kinh tế rộng lớn hơn.

Dữ liệu được Chính phủ Mỹ công bố tuần trước cho thấy hoạt động xây dựng nhà đơn lập đã giảm xuống mức thấp nhất trong 11 tháng vào tháng Sáu, trong khi số giấy phép xây dựng trong tương lai cũng giảm xuống mức thấp nhất trong hơn hai năm.

Mức lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm phổ biến vẫn dao động dưới mức 7% trong năm nay, sau khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tạm dừng cắt giảm lãi suất do lo ngại chính sách bảo hộ thương mại của Tổng thống Donald Trump có thể làm gia tăng lạm phát. Fed được dự đoán sẽ giữ nguyên lãi suất điều hành ở mức 4,25%–4,50% vào cuộc họp chính sách tuần tới.