Bất động sản bán lẻ phân hóa mạnh, cơ hội cho nhà đầu tư chủ động

* Từ “vùng cấm” trở lại “tâm điểm đầu tư”

Các chuyên gia nhận xét, trong hai thập kỷ qua, ngành bán lẻ toàn cầu liên tục vượt qua những cú sốc lớn, từ sự trỗi dậy của thương mại điện tử, khủng hoảng tài chính toàn cầu, đến đại dịch và khủng hoảng chi phí sinh hoạt. Mặc dù từng bị xem là phân khúc rủi ro cao, nhiều nhà đầu tư hiện đang quay trở lại với bất động sản bán lẻ, sau khi nhận thấy những dấu hiệu hồi phục tích cực.

Làn sóng đóng cửa hàng loạt từng được dự báo đã không xảy ra. Trái lại, khi giá thuê mặt bằng được tái thiết lập hợp lý hơn, các nhà bán lẻ bắt đầu mở rộng mạng lưới cửa hàng, khiến giá thuê tại nhiều vị trí đắc địa phục hồi trở lại. Sự tăng trưởng này một lần nữa thu hút sự chú ý của giới đầu tư đối với phân khúc từng bị coi là “vùng cấm”.

Tuy nhiên, bức tranh phục hồi không hoàn toàn đồng đều. Một số mô hình kinh doanh bán lẻ thích nghi nhanh chóng, trong khi một số khác vẫn gặp khó khăn do biến động kinh tế toàn cầu và hành vi tiêu dùng thay đổi.

Theo các chuyên gia của Công ty Savills, tại Việt Nam, thị trường bất động sản bán lẻ đang phát triển theo hướng đa kênh và phân hóa rõ rệt. Tại TP.Hồ Chí Minh, thị trường bán lẻ hiện đại duy trì quy mô còn khiêm tốn, với tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m2 trong nửa đầu năm 2025. Nguồn cung mới hạn chế, chỉ ghi nhận thêm 5.000 m2 NLA từ các dự án hiện hữu. Tuy nhiên, hiệu suất hoạt động ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% và giá thuê trung bình tầng trệt khoảng 1,5 triệu đồng/m2/tháng.

Các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee xuất hiện, trong khi những thương hiệu lớn như Muji, Zara và H&M tiếp tục mở rộng tại các trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả. Giao dịch thuê chủ yếu tập trung vào các ngành hàng giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng, cho thấy sự thay đổi rõ rệt về nhu cầu tiêu dùng. Các trung tâm thương mại hạng sang tại khu trung tâm vẫn ghi nhận tỷ lệ trống rất thấp, trong khi nguồn cung tương lai hạn chế, chỉ khoảng 100.000 m2 NLA sẽ được bổ sung trong ba năm tới.

Tại Hà Nội, thị trường cũng duy trì trạng thái ổn định với tỷ lệ lấp đầy đạt 86% trong nửa đầu năm 2025. Giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu đồng/m2/tháng. Các thương hiệu F&B, tiện lợi như 7-Eleven, Oh!Some cùng các chuỗi như Muji, Starbucks, Dzinh đang mở rộng mạnh. Nhưng nguồn cung mới trong 3 năm tới dự kiến chỉ khoảng 10.600 m2 NLA – con số khá khiêm tốn so với nhu cầu đang gia tăng từ tầng lớp trung lưu.

Một điểm nổi bật ghi nhận tại thị trường Hà Nội là xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm thành phố. Khu vực Hồ Tây đang nổi lên với hoạt động sôi động của Lotte Mall và khoảng 172.000 m2 không gian bán lẻ mới dự kiến hoàn thành trước 2027. Khu Starlake thu hút nhiều nhà đầu tư lớn như Toshin, CJ, Mapletree và Thadico, hướng tới xây dựng các trung tâm thương mại tích hợp – định vị khu vực này như một điểm đến giải trí mới sánh ngang với Phố cổ Hà Nội.

Tương tự, ở phía Đông sông Hồng, các dự án như Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối mới như cầu Tứ Liên, đường Vành đai 4. Mô hình khu thương mại tích hợp quy mô lớn, lưu lượng khách ổn định, đang trở thành hướng đi chiến lược của các nhà phát triển.

Đánh giá về thị trường Hà Nội, bà Võ Thị Phương Mai - Giám đốc, Bộ phận Bán lẻ CBRE Việt Nam nhận định: Thị trường bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều của các thương hiệu mới và chuỗi cửa hàng đa dạng, đem lại nhiều sôi động. Trong phân khúc cửa hàng tiện lợi, các chuỗi quốc tế như GS25 và 7-Eleven đã chính thức gia nhập thị trường Hà Nội, sau một thời gian hoạt động ổn định tại TP. Hồ Chí Minh, cạnh tranh với các thương hiệu địa phương và khu vực.

Bên cạnh đó, lĩnh vực bán lẻ dược phẩm cũng ghi nhận sự mở rộng mạnh mẽ của chuỗi nhà thuốc Long Châu. Đặc biệt, làn sóng thương hiệu Trung Quốc tiếp tục lan tỏa với nhiều cái tên nổi bật như Oh!Some, KKV và Mr DIY đều tích cực mở rộng và ra mắt các cửa hàng mới trong những tháng gần đây. Sự đa dạng hóa này không chỉ mang đến nhiều lựa chọn cho người tiêu dùng mà còn thúc đẩy sự phát triển và nâng cao chất lượng dịch vụ của toàn thị trường bán lẻ Hà Nội.

“Thị trường Việt Nam vẫn đang được coi là đang trải qua giai đoạn mở rộng tiêu dùng mạnh mẽ, đặc trưng bởi cơ cấu dân số tối ưu và phân khúc trung lưu đang tăng lên, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng là các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của các hoạt động thương mại hiện đại” - bà Phương Mai chia sẻ.

* Cơ hội cho nhà đầu tư chủ động

Theo các chuyên gia, trên bình diện quốc tế, bất động sản bán lẻ đang phục hồi nhưng không đồng đều. Tại châu Á – Thái Bình Dương, các thị trường như Australia, Malaysia, Ấn Độ ghi nhận dòng vốn đầu tư tăng trong quý IV/2024, chủ yếu nhờ nhu cầu với các trung tâm thương mại khu vực. Thượng Hải chào đón cửa hàng đầu tiên của thương hiệu Vuori (Mỹ), trong khi tại Nhật Bản, doanh số bán lẻ tăng nhờ lượng khách quốc tế và đồng yên yếu hỗ trợ phân khúc xa xỉ...

Ông Nick Bradstreet – Trưởng bộ phận Bán lẻ Savills châu Á – Thái Bình Dương phân tích, các thương hiệu xa xỉ vẫn mở rộng mạng lưới tại châu Á dù phải thận trọng trước bối cảnh người tiêu dùng Trung Quốc giảm chi tiêu và du lịch chưa hồi phục hoàn toàn. Tuy nhiên, hoạt động mở rộng chủ yếu thông qua các đối tác phát triển có uy tín – những đơn vị có khả năng xây dựng, vận hành và quản lý các trung tâm thương mại chất lượng cao trong dài hạn.

Tỷ suất sinh lời của bất động sản bán lẻ hiện ở mức hấp dẫn khi so với các phân khúc như nhà ở hay kho vận – vốn đang chịu áp lực định giá cao và yêu cầu tăng trưởng thuê mạnh để duy trì lợi nhuận. Khảo sát INREV năm 2025 cũng ghi nhận mức độ quan tâm ngày càng tăng từ giới đầu tư đối với lĩnh vực bán lẻ.

Từ thực tế này, các chuyên gia khuyến nghị, bán lẻ ngày nay là một cuộc chơi của sự chủ động – từ vận hành không gian, nắm bắt hành vi tiêu dùng, đến đổi mới trải nghiệm. Những nhà đầu tư nhận ra và thích nghi với thực tế này sẽ là những người thành công trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản bán lẻ.

Đặc biệt, tư duy vận hành là yếu tố quyết định trong đầu tư bán lẻ hiện đại. Bởi không giống trước đây, bất động sản bán lẻ hiện không thể được xem đơn thuần là tài sản thụ động mang lại dòng tiền cho thuê ổn định. Thị trường hiện đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược vận hành chủ động, cập nhật liên tục hành vi người tiêu dùng, và sẵn sàng đầu tư vào trải nghiệm mua sắm.

Điểm đến mua sắm ngày nay cần được định vị rõ ràng về thương hiệu, đầu tư mạnh vào hoạt động marketing, đổi mới không gian và tích hợp công nghệ để tạo ra giá trị khác biệt. Cửa hàng vật lý giờ không chỉ là nơi bán hàng, mà còn là trung tâm trải nghiệm thương hiệu, điểm nhận đơn hàng trực tuyến, và không gian truyền thông.

Bên cạnh việc phục vụ nhu cầu thuê mặt bằng, chủ đầu tư cần hiểu sâu về động lực khiến người tiêu dùng lựa chọn đến trung tâm thương mại, phố mua sắm hay công viên bán lẻ. Mô hình trung tâm thương mại truyền thống theo phong cách thập niên 1980–1990 đã trở nên lỗi thời. Thay vào đó, người tiêu dùng hiện đại tìm kiếm trải nghiệm đa dạng, chân thực – sự kết hợp giữa thương hiệu toàn cầu, cửa hàng địa phương độc đáo, không gian ẩm thực và giải trí sống động.