Dự báo nguồn cung mới căn hộ tại Tp.Hồ Chí Minh

Theo dự báo của Công ty Cushman & Wakefield, năm 2023, tại Tp.Hồ Chí Minh, quỹ đất phát triển hạn chế và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.

So với những dự án trước, hầu hết các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện với xu hướng lấy cảm hứng thiết kế lịch sử - văn hóa- nghệ thuật, góp phần nâng cao giá trị dự án. Các dự án được xây dưng với kỳ vọng nhà không còn chỉ là nơi để ở, mà còn là một chốn nghỉ dưỡng cuối tuần giữa khung cảnh sông nước và môi trường thiên nhiên trong lành.

Về phía chủ đầu tư, Công ty Cushman & Wakefield nhận xét, hầu hết dự án tập trung hoàn thiện tiện ích, hướng tới tạo dựng cộng đồng với nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển tới các khu vực ngoài trung tâm. Còn về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn sẽ thu hút được khách hàng.

Đánh giá chung về thị trường nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh, các chuyên gia nhận định, năm 2022 có sự phục hồi nhẹ sau khoảng thời gian tạm dừng năm 2021 do dịch COVID-19. Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ Tp. Hồ Chí Minh ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Riêng quý IV/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước đó.

Cũng trong quý IV, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư. Do đó, trong quý, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.

Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định - các chuyên gia nhận định.

Giá bán sơ cấp trung bình quý IV/2022 tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2. Sự gia tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm... Yếu tố sức khỏe bắt đầu được chú trọng trong thiết kế ý tưởng dự án và căn hộ với nhiều không gian xanh, mặt thoáng, công nghệ hiện đại giúp nâng cao tiêu chuẩn môi trường sống.

Giá bán sơ cấp trung bình phân hạng căn hộ siêu sang tại Tp.Hồ Chí Minh là hơn 10.000 USD/m2; hạng sang từ 4.500 - 10.000 USD/m2; cao cấp dao động 3.000 - 4.500 USD/m2; phân khúc trung cấp từ 1.500 - 3.000 USD/m2 và bình dân khoảng 1.500 USD/m2.

Với tình hình thắt chặt tín dụng, nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi.

Nhiều chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi. Cụ thể như, với phương thức thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% - 16%; ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12 – 36 tháng khi vay ngân hàng. Ngoài ra còn có gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ.

Một số xu hướng nổi bật có thể kể đến là nhà ở xã hội với khoảng 2,5 triệu m2 sàn sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội phải kể đến là Vinhomes, Hưng Thịnh.

Trên thị trường, khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ vào những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới. Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số.

Trong năm 2022, phân khúc nhà liền thổ tại Tp. Hồ Chí Minh có nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021 trầm lắng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định. Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Hiện nhu cầu đối với các căn hộ trung cấp vẫn rất lớn, người mua ưa chuộng các sản phẩm chăm sóc sức khỏe và có lịch thanh toán linh hoạt. Đầu tư dài hạn là chiến lược thích hợp trong giai đoạn này./.