Thị trường căn hộ Tp.Hồ Chí Minh: Giá sơ cấp tăng cao, khả năng thanh khoản hạn chế

Tuy nhiên, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể. Từ thực tế này đã và đang đặt ra các bài toán cần tháo gỡ về phát triển các phân khúc nhà ở phù hợp kèm theo đó là vấn đề nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà đầu tư có uy tín,  người dân có nhu cầu ở thật.

Nguồn cung sơ cấp giảm, giá tăng cao

Theo thống kê của Savills Việt Nam, lượng giao dịch căn hộ giảm 89% so với quý 2/2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ Tp. Hồ Chí Minh chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills Tp.Hồ Chí Minh cho biết: Giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Quan sát của Savills cho thấy, để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, tặng voucher du lịch cũng như chiết khấu cho nhóm khách hàng thân thiết.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, trong quý 3/2022, sau một đợt “bùng nổ” về nguồn cung mới với hơn 15.000 căn hộ chào bán trong quý 2, Tp. Hồ Chí Minh đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kì năm trước. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý 3/2022. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của Tp. Hồ Chí Minh.

Tuy nguồn cung mới của quý 3/2022 có sự sụt giảm, đáng lưu ý, nếu xét tổng nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận số căn hộ mở bán mới tăng lần lượt 142% so với 9 tháng đầu năm 2021, 59% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 83% nguồn cung mới của 9 tháng đầu năm 2019 – thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ. Điều này đã cho thấy tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh sau đại dịch.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới quý này. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở Quận 1, 7, Tp.Thủ Đức (khu vực Quận 2 cũ).

Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực quận 9 trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019. Xu hướng người mua nhà chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm sang các vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục tăng cao khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian vừa qua, với nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín.

Theo các chuyên gia của CBRE Việt Nam, sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý 2, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của Tp.Hồ Chí Minh.

Dự đoán những tháng cuối năm 2022 thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách bao gồm nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Trước bối cảnh đó, theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, việc nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.  “Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Trang nhận định.

Tính thanh khoản của thị trường giảm

Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.

Những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý như quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản… cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn”.

Liên quan đến nguồn vốn cho bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, cho biết: Hiện nay, các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác như các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang phải đối mặt với tình trạng thị trường chứng khoán bị sụt giảm. Các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ ngày càng khó tiếp cận được thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp so với trước đây, trong đó có tác động của Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022; ngoài ra các doanh nghiệp bất động sản cũng khó huy động vốn ứng trước của khách hàng do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “chững lại, trầm lắng”, giao dịch sụt giảm dẫn đến “rủi ro” bị mất thanh khoản là nỗi lo lớn nhất của các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại, nhưng theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu thì lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ vào khoảng 175.000 - 200.000 tỷ đồng, như vậy Ngân hàng Nhà nước còn giữ lại chưa phân bổ khoảng 200.000 tỷ đồng và Ngân hàng Nhà nước hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%, mà nếu Ngân hàng Nhà nước nới “room” tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải “cơn khát vốn” của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Từ phân tích trên, ông Lê Hoàng Châu đề xuất Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét có thể nới trần (nới room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000-200.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước xem xét và quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội./.