Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Bài 2: Bất cập về giá đất bồi thường

Việc thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một trong những giải pháp lớn tạo động lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội thông qua các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới, các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp… 

Tuy nhiên, quá trình thu hồi đất để phát triển kinh tế đến nay đã bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc, gây lãng phí tài nguyên đất.

* Bất cập về giá đất bồi thường

Ông Nguyễn Tuấn Khanh, Phó Chi cục trưởng Chi Cục Phát triển nông thôn tỉnh Bắc Kạn cho biết, qua thực tế đi kiểm tra tại nhiều xã có thể khẳng định hầu hết các huyện chưa làm phương án thu hồi đất do người dân hiến tặng. Điều này trái với quy định pháp luật Nhà nước trong lĩnh vực đất đai bởi lẽ dù hiến ít hay nhiều thì vẫn phải có phương án thu hồi để làm căn cứ điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ đã hiến. Ngoài ra đây cũng là căn cứ để tính toán ra mức đóng góp của người dân thông qua việc thống kê diện tích đất để quy ra thành tiền; là cơ sở vinh danh các hộ dân đã hiến đất.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đối với đất do người dân hiến tặng cho Nhà nước để phục vụ xây dựng các công trình, hạ tầng thì cấp huyện, thị phải xây dựng phương án thu hồi đất để điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người hiến tặng.

Như vậy, việc các huyện, thị tại Bắc Kạn chưa thực hiện hoặc thực hiện chậm vấn đề này là điều cần sớm được khắc phục để bảo đảm quyền lợi cho người hiến tặng cũng như tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có trong tương lai.

Qua triển khai thực tiễn, theo ông Bùi Văn Côi, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, Luật Đất đai năm 2013 bộc lộ một số bất cập trong công tác thu hồi đất là các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và nổi bật là bất cập về giá đất bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi.

Theo nguyên tắc trên thì việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường sẽ rất khó xác định do không có cơ sở dữ liệu nào ghi nhận giá đất phổ biến trên thị trường được quy định là bao nhiêu để xem xét sự phù hợp.

Điều này xuất phát từ một phần các giao dịch bất động sản hiện nay khi có giá trị thực tế và giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một khoảng cách rất xa.

Việc giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường thấp hơn giá thực tế giúp cho các bên tiết kiệm được lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân đây là những loại thuế và phí khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thực hiện.

Vì vậy trong trường hợp giá trị thửa đất càng lớn sẽ khiến các chủ thể trong hợp đồng phải chi trả nhiều hơn, chính vì một phần như vậy cho nên khi thẩm định giá đất để xây dựng bảng giá đất từng tỉnh thành, địa phương về cơ sở định giá bất động sản theo phương pháp định giá đất không phản ánh được giá trị quyền sử dụng đất.

Ông Bùi Văn Côi nhấn mạnh điều này dẫn đến giá đất cụ thể để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Cụ thể là có thể thấp hơn giá thị trường rất nhiều dẫn đến khó khăn khi áp giá bồi thường, người có đất bị thu hồi không đồng ý kết quả áp giá đất tính tiền bồi thường và xảy ra tình trạng khiếu nại phức tạp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi và làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng…

Điển hình là trường hợp khi thu hồi đất ở của hộ gia đình để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản giá trị bồi thường về đất mà hộ gia đình nhận được xác định theo giá trị đất tại thời điểm đó là thấp hơn do chưa có cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Nhưng sau khi Nhà nước có chủ trương giao đất cho chủ đầu tư hoặc tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất trên kèm điều kiện phù hợp với quy hoạch như xây dựng khu đô thị hoặc khu phức hợp thương mại thì giá trị đất lúc này sẽ tăng nhanh khiến người dân càng thêm tiếc nuối.

Đặc biệt là loại đất ở nông thôn nếu có quy hoạch xây dựng và đầu tư thì giá trị sinh lời sẽ đặc biệt cao.

Ngoài ra, trình tự, thủ tục thu hồi đất ở không quy định bước ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất.

Theo khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 quy định tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi  thường.

Vì vậy, việc ghi nhận hiện trạng khu đất thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bồi thường tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là cây trồng, vật nuôi, những tài sản mà việc tạo lập không cần khai báo, đăng ký.

Quy định thủ tục này góp phần ngăn chặn tình trạng cố tình tạo lập tài sản đón đầu thu hồi đất để được bồi thường và có căn cứ chặt chẽ trong giải quyết thắc mắc, khiếu nại khi giải phóng mặt bằng.

*Đảm bảo công khai minh bạch

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung một khoản giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để Chính phủ ban hành Nghị định giải thích, quy định chi tiết khái niệm, tiêu chí các loại hình dự án được liệt kê tại Điều 67.

Theo ông  Lê Công Tiến, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái, tại Khoản 3 Điều 67 Dự thảo Luật quy định bổ sung trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với “dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng khai thác quỹ đất vùng phụ cận của các công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; dự án sử dụng đất vùng phụ cận các công trình xây dựng kết cấu hạ tầng đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”…

Các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn là dự án đầu tư kinh doanh; mục tiêu khai thác quỹ đất vùng phụ cận và phạm vi, tiêu chí xác định “vùng phụ cận” của công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy định nêu trên chưa được giải trình cụ thể…

Việc thu hồi đất tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Do vậy, cần ban hành quy định xác định rõ những vấn đề, lĩnh vực nào là lợi ích quốc gia, công cộng ở Việt Nam và các tổ chức, cá nhân phải tôn trọng, ưu tiên những vấn đề, trường hợp đó; ban hành văn bản giải thích về các thuật ngữ chưa rõ nghĩa, nội hàm tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 để thống nhất cách hiểu và áp dụng giữa các địa phương trên cả nước.

Ông  Lê Công Tiến cho rằng, cần ban hành cơ chế hướng dẫn rõ trường hợp nào người bị thu hồi đất có thể tự mình hoặc hợp tác với nhà đầu tư thực hiện dự án theo đúng kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không bị thu hồi đất. Ngoài ra, xác định rõ dự án thuộc khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 có quy mô diện tích và mức vốn đầu tư như thế nào thì thuộc thuộc thẩm quyền chấp thuận thu hồi đất của HĐND cấp tỉnh và trường hợp nào nhà đầu tư phải áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, xác định rõ ranh giới áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc với cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, trong trường hợp dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Để tiếp tục thực hiện công khai minh bạch trong thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, ông Lê Thanh Khuyến, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến về nội dung thu hồi đất, trưng dụng đất đã kế thừa các quy định phù hợp với thực tiễn hiện nay, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số nội dung mới.

Cụ thể, dự thảo đã bổ sung 2 trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh gồm cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân và nhà khách của lực lượng vũ trang nhân dân.

Rà soát bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bổ sung trường hợp dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi tại điểm c, điểm e khoản 3, khoản 4,5,6 Điều 67 dự thảo Luật gồm: dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; dự án sử dụng đất vùng phụ cận các công trình xây dựng kết cấu hạ tầng đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng được tách từ các dự án đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; dự án lấn biển để sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dự thảo tiếp tục thực hiện về thẩm quyền, điều kiện, tiêu chí thu hồi đất; chỉ được thu hồi đất sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ; giải quyết hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước, nhà đầu tư thông qua chính sách bồi thường, giải quyết vấn đề an sinh bền vững cho người có đất bị thu hồi; tiếp tục vận hành các cơ chế chuyển dịch tự nguyện theo thể chế kinh tế thị trường thông qua cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp quyền sử dụng đất./.

>>> Bài cuối - Bãi bỏ khung giá đất, bước đột phá trong lĩnh vực đất đai