Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Điều chỉnh, hoàn thiện để ứng dụng có hiệu quả

Ngọc Quỳnh/BNEWS-TTXVN 16:46' - 08/03/2023
BNEWS Dự thảo tập trung vào vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất, trưng dụng đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Ngày 8/3 tại Hà Nội, Ban pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo chủ trương và tinh thần của Nghị quyết 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ về lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo này.

Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Ngọc Quỳnh/BNEWS/TTXVN

Tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, dự thảo luật đã tách bạch trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và trường hợp thu hồi đất đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn.

Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng không có đất ở, nhà nước được thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu. Còn nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng có đất ở, nhà nước không thu hồi đất mà trường hợp này nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Việc cố gắng tách bạch, phân định rõ ràng đó sẽ làm nảy sinh bất cập như tại khu vực có mức độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở của người dân lớn và cần thiết phải thực hiện các dự án nhà ở. Cơ quan quản lý khảo sát và dự kiến lập một dự án nhà ở nhưng trong ranh dự án có một vài căn nhà hiện hữu (có đất ở). Dù dù diện tích đất ở chỉ chiếm 0,01% diện tích đất dự án thì không được thu hồi mà chờ nhà đầu tư thỏa thuận với người dân để sử dụng đất thực hiện dự án.

Ngoài ra, có trường hợp trong ranh giới dự án chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở sẽ không thể áp dụng cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà buộc phải chờ nhà nước lập dự án, thu hồi và giao đất qua cơ chế đấu giá, đấu thầu, gây chậm trễ cho quá trình triển khai dự án.

"Do đó, theo quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự thảo không cần tách bạch trường hợp nào nhà nước thu hồi đất, trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất. Việc lựa chọn cơ chế hành chính hay cơ chế dân sự tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư", ông Đính đề xuất.

Theo đại diện Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Nguyễn Quốc Hiệp - cũng là Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest), phạm trù đề cập của Luật đất đai sửa đổi rất rộng với 236 điều, tuy nhiên, cần tập trung vào vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất, trưng dụng đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cùng các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...

Để đảm bảo lợi ích quốc gia nhưng cũng tạo điều kiện để các doanh nghiệp có nhiều cơ hội hơn trong việc khai thác, tận dụng quỹ đất, góp phần phát triển kinh tế-xã hội, Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam mong muốn cơ quan soạn thảo tiếp tục sàng lọc để Luật Đất đai (sửa đổi) được ứng dụng một cách bền vững, có hiệu quả trên thực tế.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo như nội dung dự thảo có thể gây nhiều ách tắc. Bởi, thông thường kế hoạch sử dụng đất hàng năm được tỉnh thông qua ngay sau kỳ họp đầu của Hội đồng nhân dân (HĐND) tỉnh nên nếu sau đó do nhu cầu phát triển kinh tế hoặc yêu cầu của địa phương bổ sung dự án đều phải chờ lại kế hoạch sử dụng đất năm sau. Kể cả các doanh nghiệp nếu các thủ tục chuẩn bị đầu tư không kịp kỳ họp đầu của HĐND đều phải chờ mặc dù thực hiện đúng theo quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.

Do đó, hiệp hội đề nghị nên bỏ khâu lập kế hoạch sử dụng đất ở phạm vi cấp huyện để các địa phương và doanh nghiệp chủ động tiết kiệm được thời gian và cũng bớt đi một thủ tục hành chính cho việc triển khai đầu tư dự án đồng thời cũng tạo điều kiện cho các địa phương linh hoạt hơn trong việc điều chỉnh kế hoạch đầu tư, phát triển kinh tế xã hội ở địa phương.

Bên cạnh đó, quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cũng chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường nên rất cần phải phân định rõ ràng, tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại.

Cũng tại hội thảo, đại diện Công ty TNHH VSIP Hải Phòng cho biết, liên quan tới quy định tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên thực tế, quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố mà không phải do yếu tố chủ quan từ chủ đầu tư.

Trường hợp, chủ đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Điều 127 hoặc dự án thuộc vào trường hợp phải thực hiện thỏa thuận về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 128 mà việc thu hồi đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bị hủy bỏ hoặc điều chỉnh theo quy định thì vấn đề là giải quyết quyền lợi của nhà đầu tư. Do vậy, doanh nghiệp đề nghị xem xét, cân nhắc bỏ quy định này khỏi dự thảo hoặc có quy định hướng dẫn chi tiết hơn theo hướng đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư trong các trường hợp này.

Dự thảo bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm như quy định cũ và bảng giá đất được quy định áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo doanh nghiệp, quy định này có thể giúp cho giá đất tiệm cận với giá thị trường, minh bạch hóa thị trường giao dịch bất động sản nhà ở riêng lẻ…

Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp… được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm sẽ phải chịu rủi ro và gánh nặng về chi phí thực hiện dự án khi giá đất trên thị trường biến động liên tục hoặc có sự thay đổi lớn qua từng năm.

Vì thế, cần có cơ chế xác định tiền thuê đất đối với hình thức được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp hơn, đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản và quyền lợi của nhà đầu tư.  Bên cạnh đó, quy định về giá đất cụ thể được giữ nguyên theo tinh thần của Luật Đất Đai 2013, áp dụng làm cơ sở tính tiền thuê đất trả tiền một lần, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất./.

  • Từ khóa :

Tin liên quan

Tin cùng chuyên mục