Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thêm chương về nhà cho thuê, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh

Theo đó, Chính phủ đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 theo hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và tháo gỡ vướng mắc trong phát triển dự án. Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành, với nhiều thay đổi liên quan trực tiếp đến người mua, người thuê nhà và doanh nghiệp bất động sản.

* Thêm chương riêng về nhà cho thuê, điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội

Theo tờ trình hoàn thiện dự thảo, một trong những định hướng đáng chú ý là phát triển đa dạng loại hình nhà ở, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là một nhóm chính sách riêng. Dự án luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp này.

Điểm mới nổi bật của dự thảo là bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định từ đối tượng thuê, nguồn vốn đầu tư, yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư đến chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý vận hành.

Thay vì lồng ghép nhà cho thuê trong các quy định chung về nhà ở, dự thảo thiết kế khuôn khổ chính sách riêng nhằm khuyến khích phát triển phân khúc này bằng cả nguồn vốn nhà nước và ngoài nhà nước.

Định hướng trên nhằm mở rộng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, nhất là những người chưa có điều kiện mua nhà hoặc có nhu cầu thuê để sinh sống, làm việc.

Về giá thuê, dự thảo quy định chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê nhưng phải tuân thủ nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí, lệ phí, các chi phí hợp lý khác và lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Giá thuê đồng thời không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Cách tiếp cận này đặt ra hai yêu cầu song song: bảo đảm khả năng thu hồi vốn và hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư, đồng thời kiểm soát giá thuê trong giới hạn do địa phương xác định. Hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào mức độ hấp dẫn của các ưu đãi đầu tư, cách xác định khung giá và khả năng chuyển hóa ưu đãi của Nhà nước thành lợi ích cho người thuê.

Bên cạnh nhà cho thuê, dự thảo phân định bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với cơ chế áp dụng tương ứng. Việc phân nhóm nhằm tạo cơ sở thiết kế chính sách ưu đãi và quản lý phù hợp với mục đích sử dụng, nhu cầu của từng phân khúc.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo đề xuất luật hóa các chính sách thí điểm tại Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ về việc ban hành một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội. Các nghị quyết này tạo cơ sở pháp lý ổn định hơn cho quá trình triển khai.

Một nội dung được chỉnh lý cụ thể liên quan đến việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm cũng thu hút sự quan tâm của cử tri cả nước. Theo dự thảo, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua được bán lại căn nhà cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của luật, với điều kiện đã được cấp giấy chứng nhận. Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo pháp luật về thuế.

Quy định này gắn việc bán lại nhà ở xã hội với điều kiện về thời gian, giấy chứng nhận và đối tượng nhận chuyển nhượng, khác với giao dịch nhà ở thương mại thông thường.

Cùng đó, dự thảo cũng điều chỉnh nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc bố trí nhà cho thuê và nhà ở xã hội. Theo phương án đề xuất, UBND cấp tỉnh quyết định việc thực hiện nghĩa vụ thông qua bố trí một phần đất ở trong dự án, bố trí quỹ đất ở tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp khoản tiền tương đương. Chính phủ sẽ quy định chi tiết nội dung này.

* Phân cấp 20/21 thủ tục, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh

Dự thảo đặt mục tiêu đẩy mạnh phân quyền, phân cấp trong quản lý nhà ở, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo tờ trình của Chính phủ, 20 trong tổng số 21 thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực này được đề xuất giao địa phương thực hiện. Thủ tục còn lại thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng là cho thuê nhà ở công vụ.

Cùng với việc phân cấp, cơ quan soạn thảo đề xuất cắt giảm ba phần tư số điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính.

Nếu được thông qua và triển khai hiệu quả, những thay đổi này có thể giúp giảm thời gian, chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, đồng thời rút ngắn quy trình xử lý hồ sơ của người dân. Tuy nhiên, việc chuyển giao thẩm quyền cũng đòi hỏi quy định rõ trách nhiệm giữa các cấp chính quyền, bảo đảm năng lực thực thi và tính thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương.

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo cũng bổ sung nguyên tắc gắn việc thực hiện dự án với tái thiết đô thị, đồng thời đề xuất bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) nhằm đa dạng hóa cách thức huy động nguồn lực. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án cũng được đề xuất đơn giản hóa.

Những điều chỉnh này hướng đến tháo gỡ khó khăn trong triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ, vốn liên quan đến nhiều chủ thể, yêu cầu về nguồn vốn, phương án bồi thường và bố trí chỗ ở cho người dân. Tính khả thi sẽ phụ thuộc vào cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, phương án tài chính, phân chia trách nhiệm và các điều kiện pháp lý liên quan.

Song song đó, dự thảo sửa đổi quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, làm rõ các vấn đề về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe và trách nhiệm, quyền hạn của ban quản trị, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng cũng như đơn vị quản lý vận hành. Mục tiêu là nâng cao chất lượng quản lý, vận hành và hạn chế tranh chấp, khiếu nại giữa các bên.

Đáng chú ý, Dự thảo cũng chỉnh lý quy định về khu vực hạn chế phân lô bán nền theo hướng giao địa phương quyết định các khu vực được phép áp dụng đối với đô thị loại III và những khu vực còn lại theo nội dung đề xuất. Việc trao quyền cho địa phương được kỳ vọng giúp quyết định quản lý sát hơn với đặc điểm quy hoạch và điều kiện phát triển của từng khu vực.

Liên quan đến đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, Dự thảo đề xuất sử dụng đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi mục đích quốc phòng, an ninh hoặc quỹ đất không còn nhu cầu sử dụng cho các mục đích này để phát triển nhà ở phục vụ lực lượng vũ trang.

* Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở

Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Theo Cơ quan soạn thảo, một số nội dung được lược bỏ do trùng lặp với luật khác hoặc có thể chuyển từ quy định cấm sang quy định quản lý cụ thể.

Theo đó, dự thảo lược bỏ bảy nội dung về hành vi nghiêm cấm để chuyển thành các quy định tương ứng hoặc xử lý những nội dung đã được điều chỉnh trong pháp luật liên quan.

Việc giảm số điều không đồng nghĩa với việc cắt bỏ tương ứng các quyền và nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp. Tác động thực chất cần được đánh giá dựa trên nội dung từng điều khoản, mức độ đơn giản hóa thủ tục và sự phân định trách nhiệm trong quá trình thực thi.

Dự thảo được xây dựng trên cơ sở tiếp thu ý kiến thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Nhà ở với các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch và kinh doanh bất động sản.

Nhìn tổng thể, dự thảo tập trung vào ba hướng chính: phát triển nhà ở cho thuê, phân cấp quản lý và đơn giản hóa thủ tục, đồng thời điều chỉnh cơ chế phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư và quản lý vận hành nhà ở.

Với người dân, những thay đổi đáng quan tâm là cơ chế phát triển nhà cho thuê, điều kiện bán lại nhà ở xã hội và quy định quản lý chung cư. Với doanh nghiệp, trọng tâm nằm ở việc cắt giảm điều kiện kinh doanh, điều chỉnh nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và mở rộng phương thức đầu tư cải tạo chung cư cũ.

Các nội dung trong Dự thảo tiếp tục được hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét. Ngay trong phiên sáng và chiều nay (22/10), đại biểu Quốc hội tiếp tục thảo luận tại tổ về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo dự kiến, Luật Nhà ở (sửa đổi) được xem xét để thông qua tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội Khóa XVI.