Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI: Luật Đất đai (sửa đổi) siết xử lý dự án chậm sử dụng đất

Sáng 22/10, tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội Khóa XVI, ông Hoàng Thanh Tùng - Bộ trưởng Bộ Tư Pháp thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là một trong những bộ luật thu hút sự quan tâm của cử tri cả nước. Luật Đất đai sửa đổi có nhiều đề xuất nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất; trong đó có một số nội dung đáng chú ý như: đề xuất thu tiền lũy tiến theo thời gian vi phạm, thu hồi đất nếu dự án quá 60 tháng vẫn chưa được đưa vào sử dụng, nhằm hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai. Cùng đó là các thay đổi về thu hồi đất, định giá và thủ tục hành chính…

* Thu hồi đất dự án chậm sử dụng quá 60 tháng

Theo dự thảo, đối với đất thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, chủ đầu tư sẽ phải nộp khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm. Nếu quá 60 tháng mà đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi.

Đề xuất này nhằm hạn chế tình trạng dự án kéo dài, đất bị bỏ hoang và nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả. Việc đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án trước đó cũng được bổ sung làm căn cứ giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, dự thảo tiếp tục phân định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hay trên cơ sở đã có quyền sử dụng đất.

Cùng đó, việc đấu thầu được áp dụng với những dự án đòi hỏi cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật chuyên ngành. Đấu giá áp dụng với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý, kể cả trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hằng năm. Dự thảo cũng phân định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và trường hợp không phải xin phép...

* Thay đổi cơ chế thu hồi, bồi thường và định giá đất

Theo Bộ trưởng Bộ Tư Pháp Hoàng Thanh Tùng, Dự thảo cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15. Đồng thời, Chính phủ đề xuất bổ sung một trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và hai trường hợp phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người có đất ở bị thu hồi được đề xuất bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, đất khác hoặc bằng tiền. Người dân có thể được bố trí tái định cư tại chỗ, hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của mình trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi.

Khu tái định cư được định hướng bố trí nhiều cấp nhà ở, mức diện tích khác nhau, phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả. Dự thảo cũng quy định cơ chế hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước…

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban kinh và Tế tài chính Quốc hội Phan Văn Mãi đề nghị rà soát chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm việc thu hồi thực sự cần thiết, tránh lạm dụng, nhất là với các dự án vì mục đích kinh doanh.

Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu làm rõ cơ chế bảo vệ quyền lợi người dân trong trường hợp thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc bồi thường cần hướng tới bảo đảm nơi ở, điều kiện sống và sinh kế cho người dân sau thu hồi đất.

Trong lĩnh vực tài chính đất đai, dự thảo đề xuất không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất như Luật Đất đai năm 2024. Thay vào đó, cơ chế định giá được xây dựng trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Dự thảo đồng thời bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường và cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng. Việc xác định giá đất phải bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu đất đai và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội đề nghị Chính phủ hướng dẫn xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các tỷ lệ tính nghĩa vụ tài chính tại từng địa phương theo hướng có tăng, có giảm, vừa bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai, vừa tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư.

* Tinh gọn quy hoạch, số hóa quản lý đất đai

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 13 chương, 112 điều, giảm ba chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024. Các quy định trực tiếp liên quan đến quyền của người sử dụng đất và còn phù hợp sẽ tiếp tục được quy định trong luật; những nội dung chi tiết về trình tự, thủ tục được giao Chính phủ hướng dẫn.

Một thay đổi đáng chú ý là dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất như một loại quy hoạch độc lập, mà tích hợp nội dung sử dụng đất vào quy hoạch tỉnh. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được định hướng đơn giản hóa, số hóa và tích hợp với các quy hoạch liên quan.

Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã, tránh biến kế hoạch thành một hình thức quy hoạch khác. Đồng thời, việc quản lý chỉ tiêu sử dụng đất cần linh hoạt hơn, ngoại trừ những loại đất phải kiểm soát chặt về diện tích như đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng và đất an ninh.

Về chuyển đổi số, dự thảo đề xuất mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện bằng bản giấy hoặc bản điện tử, có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Dự thảo cũng đề xuất phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai theo hướng cấp xã giải quyết các vấn đề liên quan đến hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các dự án trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên. Việc phân cấp, ủy quyền phải gắn với năng lực thực hiện và cơ chế kiểm tra, giám sát.

Với nội dung còn có ý kiến khác nhau là việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở đã có quyền sử dụng đất, Chính phủ đưa ra hai phương án: luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế này hoặc tiếp tục thực hiện thí điểm theo nghị quyết.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi đang trong quá trình được Quốc hội xem xét, thảo luận. Theo chương trình, ngày 22/10, đại biểu Quốc hội sẽ thảo luận tại tổ về Luật Đất đai (sửa đổi) cùng 2 luật liên quan khác gồm: Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).