“Đường băng pháp lý” mới mở lối hồi sinh chung cư cũ Hà Nội

Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô có hiệu lực từ ngày 12/12/2025 không chỉ là một văn bản pháp lý, mà còn là “mệnh lệnh từ thực tiễn”, tháo gỡ những nút thắt pháp lý cuối cùng để hồi sinh các khu chung cư cũ, đảm bảo an toàn và nâng cao chất lượng sống cho hàng chục nghìn người dân.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có hơn 1.500 chung cư cũ. Nhiều khu chung cư cũ có quy mô lớn về diện tích, dân số. Hầu hết các chung cư đã xây dựng cách đây hàng chục năm, nay xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. So với thiết kế ban đầu, các khu đều có những thay đổi đáng kể, điển hình là việc xây dựng trên đất xung quanh hoặc cơi nới tăng diện tích ở.

Ghi nhận thực tế cho thấy, tại nhiều khu tập thể chung cư cũ như: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Nghĩa Tân,... hầu hết được xây dựng từ những năm 1960-1970 của thế kỷ trước, nên đến nay tường đã bong tróc, lan can gỉ sét, cầu thang chật hẹp, dây điện chằng chịt và hệ thống cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy đều lạc hậu. Không gian công cộng bị thu hẹp, sân chơi biến thành bãi đỗ xe, và chỉ một cơn mưa lớn cũng có thể khiến tường thấm nước, trần nhà dột nát.

Anh Nguyễn Khắc Huân và gia đình đã sinh sống ở tầng 1 khu nhà tập thể Nghĩa Tân được gần 30 năm, chủ yếu là buôn bán nhỏ, song lại là nguồn thu nhập chính của gia đình. Anh Nguyễn Khắc Huân bày tỏ: “Cửa hàng gắn với sinh kế, với cuộc sống mưu sinh hàng ngày của cả nhà nên trước đây, tôi thật lòng không muốn cuộc sống bị xáo trộn. Nhưng những năm gần đây, chứng kiến khu nhà ngày càng xuống cấp, nguy cơ mất an toàn luôn thường trực, tôi cũng suy nghĩ khác đi. Hà Nội đang phát triển rất nhanh, nếu cứ giữ mãi những khu nhà cũ kỹ, chật chội thì không thể đáp ứng được yêu cầu của một đô thị văn minh, hiện đại.".

Anh Nguyễn Khắc Huân khẳng định: "Tôi ủng hộ chủ trương mới của thành phố, nhất là việc không cần 100% người dân đồng thuận mới được cải tạo, bởi điều đó tạo ra sự thông thoáng, tránh kéo dài, lãng phí thời gian. Điều tôi và nhiều hộ dân mong mỏi nhất là chính sách đền bù thỏa đáng, minh bạch, đồng thời được tái định cư tại chỗ để ổn định cuộc sống, tiếp tục gắn bó với khu vực đã quen thuộc bao năm qua.".

Còn chị Trương Thị Hiền cũng sinh sống ở tầng 5 cùng khu tập thể Nghĩa Tân cho rằng, nếu cứ chờ 100% người dân đồng thuận thì có khi chung cư hỏng nặng hơn mới làm. Với những khu nhà tập thể có hàng chục năm tuổi như khu nhà chị đang ở, mối nguy hiểm luôn thường trực khi đường dây diện lắp đặt từ nhiều năm đã không còn đủ đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân trong cuộc sống ngày càng hiện đại. “Tôi chỉ mong khi cải tạo hoặc xây mới lại quyền lợi của người dân được đảm bảo rõ ràng, nhất là phụ nữ, người già, trẻ nhỏ; được đền bù thỏa đáng và có cơ hội tái định cư tại chỗ để cuộc sống ổn định, an tâm hơn trong những ngôi nhà mới, an toàn và khang trang”, chị Hiền tâm sự.

Trong bối cảnh đó, việc Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù được nhìn nhận là "chìa khóa" để giải bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô. Cụ thể, Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 12/12/2025 đã trao cho Thủ đô không gian pháp lý rộng hơn để xử lý các dự án lớn, phức tạp; trong đó, có cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Đặc biệt, một nội dung trong Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội được dư luận đặc biệt quan tâm là cơ chế về tỷ lệ đồng thuận và thẩm quyền tổ chức thực hiện. Theo các quy định mới, khi trên 75% (tỷ lệ đã được rút ngắn 5% so với mức 80% quy định tại Luật Nhà ở 2023) số chủ sở hữu nhà và diện tích trong khu chung cư cũ đồng thuận với phương án cải tạo, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND thành phố Hà Nội được quyền quyết định biện pháp cưỡng chế phá dỡ, cải tạo đối với phần còn lại.

Giáo sư Hoàng Văn Cường, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội bày tỏ: Cơ chế mới cho phép thực hiện cải tạo tổng thể các khu vực chung cư cũ, nhà thấp tầng đan xen theo hướng hình thành các khu đô thị văn minh, hiện đại; phát triển không gian trên cao cho nhà ở, không gian ngầm cho dịch vụ và giao thông, còn không gian trên mặt đất ưu tiên cho cây xanh và các công trình công cộng, phù hợp với định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng).

Đáng chú ý, nhằm cụ thể hóa cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội, HĐND thành phố Hà Nội cũng đã kịp thời ban hành, điều chỉnh nhiều chính sách để nghị quyết sớm đi vào thực tiễn. Cụ thể, tại kỳ họp thứ 29, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Nghị quyết số 69/2025/ NQ-HĐND ngày 27/11/2025 của HĐND thành phố quy định một số chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Các chuyên gia cùng quan điểm cho rằng, các cơ chế chính sách đặc thù vừa được Quốc hội và HĐND thành phố ban hành được xem là phù hợp thực tiễn, bởi lâu nay các dự án cải tạo chung cư cũ khi triển khai đều vấp phải sự thiếu hợp tác của một bộ phận người dân, dẫn tới không đạt tỷ lệ yêu cầu. Các chủ đầu tư cũng khó triển khai dự án khi bị khống chế về mật độ xây dựng hay số tầng mong muốn, dẫn tới không đủ quỹ căn thương mại để bù đắp chi phí xây dựng, bồi thường.

Theo UBND thành phố Hà Nội, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã có đề án tổng thể và 6 kế hoạch triển khai. Thành phố cũng xác định rõ các khu vực ưu tiên, thời gian thực hiện và trách nhiệm của từng đơn vị. Theo đó, trong giai đoạn đầu, Hà Nội tập trung vào 10 khu chung cư được đánh giá có mức độ xuống cấp cao, có khả năng triển khai sớm và nhận được sự đồng thuận của người dân.

Đến quý III/2025, thành phố đã trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với nhiều khu tập thể cũ như Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ. Đây là những khu tập thể có lịch sử hình thành sớm, hiện đang chịu sức ép lớn về hạ tầng và an toàn công trình. Việc lập và phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng được coi là bước khởi đầu quan trọng, mở đường cho các giai đoạn tiếp theo, từ kiểm định, lựa chọn nhà đầu tư đến di dời, tái định cư.

Cùng với đó, để quyết liệt đẩy nhanh tiến độ triển khai, Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đã chỉ đạo nhiều cuộc họp xem xét các nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo chung cư cũ trên địa bàn các xã, phường và đã có các thông báo chỉ đạo, giao nhiệm vụ, tiến độ chi tiết. Về nhiệm vụ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, UBND thành phố đang giao UBND cấp xã và Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Nam Giang, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần xây dựng dịch vụ và thương mại 68 cho biết, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội cần tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc vận động, tạo sự đồng thuận của người dân, thay vì để doanh nghiệp tự thương thảo. Nhà nước cũng cần có cơ chế tài chính, tín dụng phù hợp và linh hoạt hơn, vừa bảo đảm hiệu quả cho nhà đầu tư, vừa kiểm soát áp lực hạ tầng đô thị.

Theo ông Bùi Nam Giang, từ nay đến năm 2030, nếu các khu tập thể, chung cư cũ được cải tạo đồng bộ, Hà Nội sẽ có thêm một lượng lớn căn hộ mới, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.

Có thể khẳng định, các nghị quyết của Quốc hội và HĐND thành phố Hà Nội không chỉ tạo ra "đường băng pháp lý" thông thoáng gỡ vướng cải tạo, xây lại chung cư cũ mà còn là sự cam kết mạnh mẽ của chính quyền các cấp nhằm cải tạo diện mạo đô thị, bảo đảm an toàn, tiện nghi và môi trường sống ngày càng tốt hơn cho người dân Thủ đô. Những khu tập thể cũ kỹ, dột nát sẽ không còn là nỗi lo âu mỗi khi mùa mưa bão về, thay vào đó là không gian sống văn minh, hiện đại, xứng tầm với vị thế của một Hà Nội đang vươn mình mạnh mẽ.