Fed giảm lãi suất - cú hích cần thiết cho thị trường nhà ở Mỹ

Giá nhà tại Mỹ hầu như không biến động trong tuần qua, khi tốc độ tăng nguồn cung chững lại do nhu cầu mua yếu. Tuy nhiên, động thái cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) hồi tuần trước – lần hạ đầu tiên trong ba lần dự kiến trong năm nay – có thể mang lại cú hích cần thiết cho thị trường nhà ở.

Theo báo cáo mới nhất của Realtor.com, sau một “mùa Hè khắc nghiệt” với thế giằng co giữa người bán chán nản và người mua do dự, tuần kết thúc ngày 13/9 chứng kiến thị trường nhà ở Mỹ vận hành chậm chạp, kèm theo dấu hiệu sớm của xu hướng giảm giá.

Chuyên gia kinh tế Anthony Smith của Realtor.com nhận định: “Dù lãi suất thế chấp gần đây có giảm, mức cao kỷ lục trong lịch sử cùng áp lực chi phí vẫn khiến nhiều người mua ngần ngại, buộc người bán phải điều chỉnh giá để thu hút sự chú ý”.

Bước vào mùa Thu, tổng số nhà rao bán đã ở mức cao nhất kể từ trước đại dịch COVID-19, giúp người mua có nhiều lựa chọn và thêm thời gian cân nhắc.

Trong khi đó, bảy đô thị lớn ở miền Nam và miền Tây, dẫn đầu là Miami, đã chuyển sang “thị trường thuận lợi cho người mua”, cho thấy thị trường nhà ở của Mỹ đang dần cân bằng hơn khi bước vào giai đoạn tốt nhất để mua nhà trong tháng 10/2025.

Một tín hiệu tích cực khác là giá thuê nhà đã giảm liên tiếp trong hai năm, khiến nhiều người thuê thêm lạc quan về cơ hội sở hữu nhà khi điều kiện kinh tế cải thiện.

Theo Freddie Mac, lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm đã giảm xuống 6,26% trong tuần qua, đánh dấu tuần giảm thứ tư liên tiếp. Trước đó, tại cuộc họp ngày 16-17/9, Fed đã quyết định hạ lãi suất cơ bản thêm 0,25 điểm phần trăm xuống còn 4%–4,25%, đánh dấu lần giảm đầu tiên kể từ tháng 12/2024. Tổng thống Donald Trump kêu gọi Fed mạnh tay hơn để vực dậy thị trường nhà ở đang trì trệ, nhưng đa số thành viên Fed chọn cách tiếp cận thận trọng trong cuộc họp tuần trước.

Dù động thái hạ lãi suất này đã được thị trường dự đoán từ trước, chuyên gia kinh tế Jiayi Xu của Realtor.com cho rằng doanh số bán nhà sẽ có cải thiện nhẹ trong những tháng tới.

Một căn nhà rao bán hiện phải chờ thêm trung bình sáu ngày so với một năm trước mới có người mua. Tốc độ chậm này phản ánh tác động từ giá nhà và lãi vay còn cao, cùng sự bất định kinh tế khiến nhiều người mua tiềm năng tiếp tục đứng ngoài cuộc.

Tuy nhiên, tình hình không đồng đều: miền Đông Bắc và Trung Tây nước Mỹ đối mặt với nguồn cung khan hiếm và nhu cầu mạnh, trong khi miền Nam và miền Tây dư thừa nhà rao bán và tốc độ bán chậm.

Số lượng nhà rao bán mới tăng 2,1% so với cùng kỳ, sau khi giảm gần 2% trong tuần trước – lần giảm đầu tiên kể từ tháng 4/2025. Dù vậy, nguồn cung nhà mới vẫn thấp hơn mức thường thấy vào mùa Xuân và đầu Hè, chủ yếu do nhu cầu mua yếu.

Tổng số nhà rao bán trên thị trường vẫn tăng 17,6% so với cùng kỳ, đánh dấu tuần thứ 13 liên tiếp tốc độ tăng trưởng chậm lại. Tuần kết thúc ngày 13/9 cũng là tuần thứ 97 liên tiếp ghi nhận nguồn cung nhà của Mỹ tăng so với năm trước. Tổng cộng có khoảng 1,1 triệu căn nhà được rao bán trong tuần qua, tuần thứ 20 liên tục duy trì trên mốc 1 triệu căn. Ông  Smith nhận định: “Lượng tồn kho nhà tăng nhanh hơn nhiều so với số nhà rao bán mới, cho thấy ngày càng có nhiều căn bị ‘nằm chờ’ lâu hơn trên thị trường”.