FTZ và sân bay Long Thành mở cơ hội tái cấu trúc công nghiệp Đồng Nai

Việc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương cùng sự xuất hiện của sân bay Long Thành và kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) đang mở ra cơ hội để Đồng Nai chuyển dịch từ trung tâm sản xuất truyền thống sang mô hình công nghiệp - logistics giá trị cao của phía Nam. Theo đánh giá của Savills Việt Nam, các động lực mới có thể giúp thành phố Đồng Nai nâng cấp vị thế trong chuỗi cung ứng khu vực, đặc biệt ở các lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không và xuất khẩu.

Công nghiệp Đồng Nai bước vào giai đoạn nâng cấp

Trong nhiều năm qua, Đồng Nai luôn nằm trong nhóm địa phương dẫn đầu về phát triển công nghiệp tại phía Nam. Dữ liệu của Savills cho thấy đến cuối năm 2025, địa phương này có khoảng 6.725 ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%.

Nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%, phản ánh nhu cầu thuê tiếp tục duy trì ở mức cao.

Thống kê của Savills cho thấy , Đồng Nai hiện không còn chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất hay chi phí thuê, mà đang đứng trước cơ hội phát triển các hệ sinh thái công nghiệp giá trị cao hơn như sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và khu chế xuất.

Xu hướng này cũng thể hiện rõ trong cơ cấu dự án đầu tư mới. Giai đoạn 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, các ngành kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện chiếm hơn 40% số dự án sản xuất mới tại Đồng Nai. Các ngành điện tử, cao su và nhựa cũng ghi nhận tỷ trọng đáng kể, cho thấy vai trò ngày càng rõ của địa phương trong chuỗi sản xuất xuất khẩu.

Ở góc độ dòng vốn đầu tư, Trung Quốc hiện chiếm khoảng 27% số dự án sản xuất mới tại Đồng Nai, theo sau là Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Theo ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam, xu hướng này phản ánh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng cũng như sự mở rộng liên tục của các cụm sản xuất châu Á. Nhu cầu thuê đã tăng đáng kể trong vài năm qua. Các dự án FDI sản xuất mới tại Đồng Nai đã tăng từ 31 giao dịch nhà xưởng năm 2021 lên 110 giao dịch vào năm 2025

Động lực mới cho logistics và xuất khẩu

Các chuyên gia của Savills nhận xét, Sân bay quốc tế Long Thành cùng kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ)trị giá khoảng 16 tỷ USD có thể trở thành yếu tố tạo bước ngoặt cho Đồng Nai trong giai đoạn tới.

Savills phân tích, Long Thành không chỉ là sân bay hành khách mà còn có tiềm năng trở thành cửa ngõ vận tải hàng hóa hàng không mới của khu vực phía Nam. Khi kết nối với hệ thống cảng biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và trung tâm dịch vụ - tài chính của TP HCM, Đồng Nai có cơ hội hình thành mô hình phát triển tích hợp giữa công nghiệp, logistics và xuất khẩu.

Theo đó, doanh nghiệp có thể đặt cơ sở sản xuất tại Đồng Nai, tập kết hàng hóa tại các trung tâm logistics gần Long Thành rồi xuất khẩu thông qua cả đường hàng không lẫn cảng biển nước sâu. Mô hình logistics đa phương thức được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và nâng cao khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Cùng đó, FTZ cũng được kỳ vọng mở thêm dư địa thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị điện, máy móc, logistics chuỗi lạnh, thiết bị y tế và trung tâm phân phối khu vực.

Thay vì cạnh tranh dàn trải trên mọi lĩnh vực sản xuất, Đồng Nai có thể hướng tới phát triển một hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt hơn nhằm tạo khác biệt so với các địa phương lân cận - chuyên gia của Savills nhận xét.

Ở góc độ thị trường, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, lợi thế lớn nhất của Đồng Nai không chỉ nằm ở quy mô công nghiệp hiện hữu mà còn ở khả năng kết nối đa phương thức giữa sân bay, cảng biển và mạng lưới cao tốc khu vực phía Nam.

Theo ông Khương, khi sân bay Long Thành đi vào vận hành cùng với mô hình FTZ, Đồng Nai có thể trở thành mắt xích trung chuyển mới của chuỗi cung ứng khu vực, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp quốc tế đang tái cấu trúc mạng lưới sản xuất tại châu Á để giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất. 

Chuyên gia này cũng cho rằng cuộc cạnh tranh thời gian tới sẽ không còn nằm ở giá thuê đất công nghiệp, mà chuyển sang chất lượng hạ tầng logistics, tốc độ thông quan, khả năng cung ứng lao động và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái dịch vụ quanh các khu công nghiệp.

Thách thức ở hạ tầng kết nối và cơ chế vận hành

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, việc hình thành cụm liên kết giữa Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể tạo ra một “tam giác logistics” mới của phía Nam, nơi hàng hóa được kết nối linh hoạt giữa sản xuất, vận tải hàng không và cảng biển nước sâu. Nếu hạ tầng liên vùng được triển khai đồng bộ, Đồng Nai có thể trở thành trung tâm công nghiệp - logistics mang tính cửa ngõ của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực Đông Nam Á.

Tuy nhiên, theo Savills, dù có nhiều động lực tăng trưởng mới nhưng Đồng Nai vẫn đối mặt với không ít thách thức nếu muốn tận dụng tối đa lợi thế từ FTZ và sân bay Long Thành.

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến giao thông "dặm cuối" giữa khu công nghiệp, sân bay và hành lang cảng biển. Theo đơn vị này, khả năng lưu thông vận tải và tích hợp logistics sẽ quyết định hiệu quả vận hành của toàn chuỗi công nghiệp - xuất khẩu trong tương lai.

Bên cạnh đó là yêu cầu về cơ chế và khung pháp lý. Savills cho rằng, các mô hình FTZ đòi hỏi quy trình hải quan tinh gọn, chính sách thuế linh hoạt và thủ tục đầu tư hiệu quả hơn. Nếu thiếu cơ chế đủ rõ ràng và thông thoáng, các lợi ích kỳ vọng từ FTZ có thể khó được hiện thực hóa.

Ngoài ra, việc phối hợp quy hoạch liên vùng giữa Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng được xem là yếu tố quan trọng trong bối cảnh chuỗi cung ứng và logistics ngày càng có tính liên kết cao. Nếu FTZ, sân bay và hạ tầng logistics được triển khai thành công, Đồng Nai có thể chuyển đổi từ một trung tâm sản xuất truyền thống thành trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực.