Giá nhà chưa hạ, người mua chọn lọc hơn

Giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì ở mức cao từ đầu năm 2026 đến nay, nhưng thị trường không còn chứng kiến cảnh giao dịch sôi động như những năm trước. Áp lực lãi suất, nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp và tâm lý thận trọng khiến người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Thị trường nhà ở 2 quý vừa qua cũng cho thấy một nghịch lý, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng hoặc đi ngang ở mức cao, trong khi thanh khoản có dấu hiệu chậm lại.

Giá vẫn cao nhưng không còn dễ bán

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới vẫn giảm so với cùng kỳ năm trước, còn nguồn cung trên thị trường vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Điều này khiến mặt bằng giá khó giảm, trong khi khoảng trống của phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục kéo dài.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE và VARS (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) đều chung nhận định, giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng tăng giá đang dần nhường chỗ cho một chu kỳ mới, nơi người mua ưu tiên nhiều hơn đến nhu cầu ở thực, pháp lý dự án và tiềm năng khai thác dài hạn.

Tại TP. Hồ Chí Minh, mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của người dân và quyết định đầu tư của khách hàng.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh, áp lực chi phí tài chính khiến thanh khoản thị trường diễn ra thận trọng hơn, dù nhu cầu ở thực vẫn duy trì tích cực. Bên cạnh yếu tố lãi suất, nguồn cung mới chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ có giá phù hợp. Phần lớn sản phẩm mở bán tiếp tục thuộc nhóm hạng A và B, khiến người mua có ít lựa chọn trong tầm tài chính.

Còn theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh đã cải thiện so với cùng kỳ năm trước, song sự gia tăng chủ yếu đến từ các dự án trung và cao cấp. Điều này giúp thị trường sôi động hơn về nguồn hàng nhưng chưa giải quyết được bài toán lớn nhất là thiếu nhà ở vừa túi tiền.

Trong bối cảnh đó, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và phát triển dự án tăng khiến các chủ đầu tư gần như không còn dư địa giảm giá.

Thay vì mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội như giai đoạn trước, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để so sánh giữa các dự án. Những yếu tố như pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng, uy tín chủ đầu tư, chất lượng vận hành và khả năng kết nối hạ tầng trở thành tiêu chí quyết định.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận định, dòng tiền đang tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Khu Đông TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút sự quan tâm nhờ hưởng lợi từ hệ thống giao thông kết nối sân bay Long Thành, các tuyến vành đai và mạng lưới logistics đang hình thành.

VARS cho rằng, đây cũng là xu hướng chung của thị trường năm 2026. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, nhà đầu tư và người mua ngày càng đề cao khả năng khai thác thực tế của bất động sản thay vì kỳ vọng lướt sóng trong ngắn hạn.

Người mua không còn chạy theo giá

Diễn biến tại Hà Nội cũng phản ánh xu hướng tương tự thị trường TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận. Theo Savills Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 2 quý đầu năm tiếp tục mở rộng nhưng chủ yếu thuộc phân khúc hạng A. Thị trường gần như chưa xuất hiện các dự án căn hộ vừa túi tiền, khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ ở một số dự án. Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu cho thấy người mua không còn chấp nhận mọi mức giá như giai đoạn thị trường tăng nóng.

CBRE cũng nhận định, nguồn cung mới tại Hà Nội vẫn nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp. Điều này khiến những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm mua căn nhà đầu tiên, tiếp tục gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Một thay đổi đáng chú ý là phạm vi tìm kiếm của người mua đang mở rộng. Thay vì tập trung vào khu vực nội đô, nhiều khách hàng chuyển sự quan tâm sang các đô thị vệ tinh hoặc những khu vực nằm dọc các tuyến giao thông mới, nơi giá bán còn dễ tiếp cận hơn và dư địa tăng trưởng vẫn được đánh giá tích cực.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận xét, diễn biến thị trường thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai quy hoạch và hạ tầng. Những thông tin quy hoạch rõ ràng hơn sẽ góp phần củng cố niềm tin của người mua cũng như định hướng dòng vốn đầu tư.

Các chuyên gia kỳ vọng từ năm 2027, khi nhiều dự án mới được triển khai dọc các hành lang phát triển và hệ thống giao thông trọng điểm, cơ cấu nguồn cung sẽ đa dạng hơn, trong đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền có cơ hội cải thiện.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường nhiều khả năng vẫn duy trì trạng thái "giá cao nhưng giao dịch chọn lọc". Người mua hiện không còn ưu tiên xuống tiền nhanh để đón sóng tăng giá mà tập trung đánh giá giá trị thực của tài sản, từ pháp lý, chất lượng sản phẩm đến khả năng khai thác và triển vọng phát triển của khu vực.

Sự thay đổi này được các đơn vị nghiên cứu xem là dấu hiệu tích cực đối với quá trình phát triển của thị trường. Khi quyết định mua nhà dựa nhiều hơn vào nhu cầu ở thực và hiệu quả sử dụng thay vì tâm lý đầu cơ, thị trường có cơ hội bước sang giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn, dù mặt bằng giá chưa có nhiều dư địa điều chỉnh trong ngắn hạn.