Giá nhà ở khó hạ vì nguồn cung vẫn "nhỏ giọt"

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng nhận định, nguồn cung tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc, kéo dài từ đầu năm cho đến hết quý III và cải thiện không đáng kể ở quý cuối năm. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà ở “neo” tại mức cao và rất khó giảm do nhu cầu từ thị trường vẫn rất lớn.

Có một thực tế là dù thị trường rất khó khăn nhưng giá bất động sản lại vẫn "neo" mức cao, cách xa so với thu nhập của người dân. Thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục.

Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chỉ rõ, cả sức mua lẫn thanh khoản trên thị trường đều giảm mạnh. Việc thiếu nguồn cung đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp. Trong khi đó lại thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội cũng như nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng thực hiện dự án – ông Hải nêu vấn đề.

Khảo sát thực tế cho thấy, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Theo số liệu công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, năm 2022, cả nước cũng chỉ có 126 dự án được cấp phép mới, chỉ bằng 52,7% so với năm 2021 và 17% năm 2020.

Đáng chú ý, không có bất kỳ dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở trong năm 2021 và năm 2022. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở cũng liên tục giảm 2 con số kể từ năm 2020. Tình trạng này tiếp tục kéo dài và không được cải thiện thêm trong năm 2023.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm kể từ năm 2019. Cụ thể, tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022.

Trong giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp cũng lần lượt tụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%. Sang năm 2023 thì phân khúc căn hộ loại này gần như vắng bóng.

VARS dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Mặt khác, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện cũng tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa.

Các chuyên gia cho rằng, giá chung cư “neo” cao không chỉ do chủ đầu tư cố “giữ giá” mà một phần còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính “phi mã”. Lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề vẫn là do sụt giảm nguồn cung.

Nhiều doanh nghiệp phản ánh, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí “không tên" phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính dẫn chứng, trước tình trạng mất cân đối này, Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Đây là chủ trương hoàn toàn đúng đắn trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá lại vẫn liên tục neo ở mức cao. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

“Động thái trên là minh chứng cho nỗ lực quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững” – ông Đính nhận xét.

Tuy nhiên, cơ cấu lại các phân khúc và hạ giá thành sản phẩm đang là bài toán khó. Theo VARS, để có thể cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm, cần có sự “chung tay, góp sức”, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý nhà nước tới doanh nghiệp, ngân hàng.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Xem xét phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành bất động sản.

Cùng đó, cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả các hành vi “gây khó” cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, phát triển dự án; tránh phát sinh chi phí “bôi trơn”, vô hình chung cũng bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm – VARS kiến nghị.

Đồng thời, VARS đề xuất, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Cần có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Riêng với doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư. Bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại; chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền; tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Các chuyên gia cũng đồng tình quan điểm, doanh nghiệp cần tính toán giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận; thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của những năm trước để duy trì hoạt động.

Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, chủ đầu tư nên nghiên cứu và chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường. Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản cần liên tục đổi mới sáng tạo, nghiên cứu, áp dụng thành tựu công nghệ để nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát rủi ro, giảm thiểu chi phí.

Sự hợp lực từ nhiều phía được kỳ vọng sẽ góp phần giải dần bài toán hạ giá thành bất động sản, cân đối nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Điều này cũng phù hợp với tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng là lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc không bình thường phải có chính sách không bình thường. Lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần “lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ” thì mới phù hợp, đúng đắn, thúc đẩy được sự phát triển.