Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều tiềm năng tăng trưởng

Ngành bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn duy trì hướng phát triển ổn định, cũng như có nhiều tiềm năng tăng trưởng, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp và khách thuê nước ngoài trong thời gian qua.

Dự báo về năm 2024 trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty Knight Frank Việt Nam lưu ý rằng mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam.

Mặc dù đã ký kết nhiều thoả thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Ông Crane nhấn mạnh: Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024.

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện đang rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và tại Tp. Hồ Chí Minh là 92%. Giá thuê đất khu công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh.

Chỉ ra một số xu hướng phân kỳ trong ngành bất động sản công nghiệp, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty Knight Frank Việt Nam cho biết: Tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á. Tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9 - 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) chất lượng cao trên khắp cả nước.

Theo Knight Frank Việt Nam, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018 và tính đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này, nhất là tại khu vực ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh, nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2, đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2 /tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.

“Xu hướng này đã được báo trước và cũng không tạo ra nguy cơ đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Điều này giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực, nhất là Thái Lan nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 2021 – 2024 đạt 6,6% so với 15% của Việt Nam”, ông Crane phân tích thêm.

Theo ghi nhận của một công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản - CBRE Việt Nam, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn có tỷ lệ hấp thụ tăng lên trong quý III/2023 nhờ nhu cầu từ các công ty Hoa Kỳ, châu Âu và Nhật Bản.

Trong 9 tháng năm 2023, thị trường miền Nam ghi nhận 450.000 m2 nhà xưởng và nhà kho mới. Với nguồn cung mới dồi dào, giá thuê cả hai loại hình này tương đối ổn định tại các tỉnh, thành phố cấp 1 (Tp. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) ở miền Nam; giá thuê nhà kho trung bình là 4,5 USD/m2/tháng và giá thuê nhà xưởng là 4,9 USD/m2/tháng.

Cùng đó, tỷ lệ lấp đầy của nhà kho xây sẵn (không bao gồm kho dịch vụ) là 56%, tiếp tục chiều hướng giảm do có thêm nguồn cung mới. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức tốt, đạt 91%, Khách thuê đến từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và Liên minh châu Âu là những nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng tại thị trường Việt Nam, chiếm khoảng 70-80% lượng tìm kiếm của CBRE.

“Với việc Việt Nam tiếp tục tăng cường hợp tác với các đối tác chiến lược toàn diện như Mỹ, Hàn Quốc và Trung Quốc trong thời gian gần đây, khách thuê từ các quốc gia này được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu nhu cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong tương lai”, đại diện CBRE Việt Nam nhận định.

Dẫn báo cáo về Chỉ số Kinh doanh Điện tử (EBI) Việt Nam 2023 do Hiệp hội Thương mại Điện tử Việt Nam (Vecom) thực hiện, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết: Doanh thu bán lẻ thương mại điện tử tăng từ 8 tỷ USD vào năm 2018 lên 16,4 tỷ USD vào năm 2022 và dự kiến sẽ tăng thêm 25%, lên 20 tỷ USD vào cuối năm 2023.

Hơn nữa, sản xuất vẫn là nguồn thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn nhất, từ đó thúc đẩy nhu cầu về không gian kho logistics quan trọng, đặc biệt là gần trung tâm thành phố và các hệ thống cảng chính.

Để thúc đẩy ngành logistics, ông John Campbell cho rằng: Vẫn còn nhiều hạn chế trong ngành logistics tại Việt Nam cần được giải quyết như ngành này phân mảnh thành nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động độc lập; thiếu sự phối hợp và tiêu chuẩn hóa, từ đó gây tăng chi phí.

Mặt khác, việc ít sử dụng hóa số và chuyên môn kỹ thuật đồng nghĩa với việc tiêu chuẩn dịch vụ không đạt đến tiềm năng đầy đủ; tính theo dõi kém, quản lý hàng tồn kho kém và giao hàng trễ.

Mặc dù Việt Nam đang đầu tư mạnh vào hạ tầng logistics, nhưng vẫn chưa đạt đến tiêu chuẩn quốc tế do tập trung chủ yếu vào mạng lưới đường bộ. Giao thông đường bộ chiếm 74% thị phần giao thông, trong khi các doanh nghiệp xuất khẩu có nhu cầu lớn đối với giao thông biển.

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng: Thực tế, sự phân mảnh của lĩnh vực này tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các công ty quỹ tư nhân và nhà đầu tư. Sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành logistics được đánh giá là bền vững nhờ vào sự mở rộng liên tục trong ngành sản xuất do sự sản xuất gia tăng giá trị cao và dân số tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.

Những nguyên nhân chính đẩy mạnh phát triển của thị trường kho tại Việt Nam vẫn là bán lẻ, thương mại điện tử, dịch vụ cung cấp logistics và sản xuất.

Đại diện Knight Frank Việt Nam tỏ ra lạc quan về triển vọng phát triển dài hạn, với tỷ lệ tăng trưởng GDP năm 2023 của Việt Nam vào khoảng 4,7% đến 5%, theo dự báo từ Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng HSBC. Cam kết của Việt Nam về chi tiêu, đầu tư cho cơ sở hạ tầng thuộc hàng mạnh nhất trong khu vực và thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi, tuỳ thuộc vào việc nới lỏng các rào cản pháp lý và tập trung vào cơ sở hạ tầng.