Hai làn sóng định hình thị trường bất động sản

Đề xuất của Bộ Tài chính gần đây về thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản đang nhận được sự quan tâm lớn từ các chuyên gia cũng như giới đầu tư với nhiều góc nhìn đa chiều. 

Cùng đó, việc sáp nhập các đơn vị hành chính và rút gọn còn 34 tỉnh/thành phố có hiệu lực từ 1/7/2025 được đánh giá sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản.

Theo các chuyên gia, những yếu tố này sẽ tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Trong khi loạt chính sách mới và những thay đổi hành chính được đưa ra với kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường hướng đến minh bạch và phát triển bền vững. Tuy nhiên, đề xuất áp mức thuế mới cho giao dịch bất động vẫn nhận được nhiều lo ngại khiến thị trường rơi trở lại vào trạng thái khó khăn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, với chính sách thuế theo đề xuất của Bộ Tài chính là tính trên lãi bất động sản thì cần đánh giá kỹ từ mục tiêu cho đến việc thực thi. Trước tiên, cần xác định rõ mục tiêu của chính sách trước khi phân tích tác động. 

“Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn” - bà Giang Huỳnh phân tích. 

Mục tiêu thứ hai đặt ra là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Còn nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo bà Giang Huynh, khi đánh giá về hiệu quả khả năng thực hiện, cũng như vấn đề thực tiễn trên thị trường thì đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi thực tiễn cho thấy, điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ. 

Chuyên gia này phân tích, hiện tại, nếu áp dụng các chính sách này vẫn còn khó khăn. Trước tiên, chắc chắn thanh khoản trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng, có thể làm chậm quá trình giao dịch. Từ đó, làm tắt nghẽn quá trình thu thuế và cũng dễ phát sinh các mâu thuẫn, tranh chấp. 

Ngoài ra, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này gây khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, để áp dụng hiệu quả chính sách này cần phải tính toán đến hai yếu tố là hạ tầng và lộ trình. Theo đó, về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. 

Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu phải minh bạch, chính xác, nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Trên thực tế, hiện nay hệ thống dữ liệu vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, trong khi giá thực tế giao dịch có thể cao hơn. Do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Quan trọng hơn cả là cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết; thậm chí, nên thí điểm trước tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường - bà Giang Huỳnh đề xuất.