Bất động sản khởi sắc nhờ “trợ lực” pháp lý

Thị trường bất động sản Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt sau 2 quý đầu của năm 2025, mở ra triển vọng tích cực cho những tháng cuối năm. Đặc biệt, các chuyên gia nhận định, “trợ lực” pháp lý chính là một trong những động lực mạnh mẽ giúp thị trường khởi sắc để hướng tới tăng trưởng trong thời gian tới. Bởi vậy, nếu nhà đầu tư chọn đúng phân khúc, thời điểm và khu vực thì thị trường sẽ tiếp tục mang lại nhiều cơ hội sinh lời bền vững.

* Gỡ pháp lý, mở cơ hội đầu tư

Theo đánh giá của các chuyên gia, nửa đầu năm 2025 chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù gặp chịu tác động từ những biến động vĩ mô nhưng thị trường đã dần ổn định và phát triển, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ chung cư. Các dự án trước đó bị trì hoãn đã được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, giúp thị trường tăng trưởng về nguồn cung, dự báo sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2024. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh tiếp tục là những điểm sáng lớn, đặc biệt tại Hà Nội, với hơn 8.300 căn hộ được mở bán trong quý II/2025, đánh dấu sự gia tăng mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng sản phẩm.

Sự ổn định của thị trường còn được củng cố nhờ nhu cầu ở thực vẫn duy trì mạnh mẽ. Phân khúc căn hộ, đặc biệt là ở vùng ven đô thị, đã chứng kiến sự dịch chuyển của người dân từ khu vực trung tâm sang các khu vực có giá hợp lý hơn. Mức độ hấp thụ của các dự án mở bán mới tăng mạnh, với Hà Nội đạt hơn 12.500 căn, còn TP.Hồ Chí Minh ghi nhận con số 2.642 căn, tăng 240% so với cùng kỳ năm trước.

Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trong bối cảnh có nhiều thay đổi lớn về thể chế như hợp nhất đơn vị hành chính, một số địa phương áp dụng bảng giá đất sửa đổi và siết chặt hành lang pháp lý... Tuy nhiên, bức tranh chung của thị trường lại cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt.

Một trong những yếu tố đặc biệt quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam ổn định chính là sự đồng hành của các chính sách pháp lý. Các thay đổi lớn như việc ban hành Nghị định 75/2025 Quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30 tháng 11 năm 2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã giúp tháo gỡ nút thắt về quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở thương mại. Nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) để phát triển dự án nhà ở thương mại. Từ đó, tháo gỡ nút thắt lớn của hàng trăm dự án bị đình trệ vì thiếu "đất ở".

Cùng đó, Nghị định 76/2025 Quy định chi tiết Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30 tháng 11 năm 2024 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa đã giúp giải quyết nhiều vấn đề pháp lý tại các địa phương lớn này. Việc này rất quan trọng bởi nó không chỉ tạo ra cơ hội cho các chủ đầu tư mà còn giúp nhiều dự án đình trệ có cơ hội tái khởi động.

Điển hình như tại Hà Nội, hơn 840 ha đất thuộc 148 khu vực đã được chấp thuận triển khai theo cơ chế mới; TP.Hồ Chí Minh cũng ghi nhận 343 dự án đăng ký tham gia, với tổng diện tích hơn 1.900 ha. Nhiều địa phương khác cũng đang khẩn trương rà soát để triển khai diện rộng.

Thêm một điểm đáng chú ý nữa là sự ra đời của Nghị định số 192/2025/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế đặc thù. Nghị định này quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 201/2025/QH15 về giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không bằng vốn đầu tư công; thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội... được kỳ vọng sẽ mở lối cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở nói chung. Các cơ chế ưu đãi như rút gọn thủ tục, xác định giá bán nhanh chóng và tăng cường vai trò của chính quyền địa phương cũng sẽ thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, đặc biệt là với đối tượng có thu nhập thấp như công nhân...

Vai trò của chính quyền địa phương được tăng cường trong tổ chức lập, giao đất và giải phóng mặt bằng cho dự án nhà ở xã hội; đồng thời, đẩy mạnh xã hội, hóa theo hướng có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp giải bài toán thiếu nhà ở trầm trọng cho công nhân, đồng thời tạo môi trường làm việc, sinh sống liền mạch, giảm áp lực hạ tầng đô thị và tăng tính hấp dẫn của các khu công nghiệp với nhà đầu tư nước ngoài.

Mặc dù “trợ lực” chính sách đã tạo đà phục hồi tích cực cho thị trường song vẫn còn một số vấn đề cần giải quyết. Một trong những điểm nghẽn hiện nay là sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá rẻ. Bà Trang Bùi nhận định, dù nhu cầu nhà ở bình dân và trung cấp vẫn rất lớn, nhưng chi phí vật liệu xây dựng tăng cao và giá đất tăng chóng mặt khiến cho các chủ đầu tư khó có thể phát triển các dự án đáp ứng được nhu cầu này.

Bên cạnh đó, mức độ thẩm thấu của chính sách cũng vẫn chưa đồng đều. Một số doanh nghiệp nhỏ và người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai do chi phí đầu vào cao, đặc biệt là tiền sử dụng đất. Ngoài ra, tiến độ triển khai chính sách ở một số địa phương còn chậm, ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi chung.

* Triển vọng và khuyến nghị

Dù vẫn đối mặt với nhiều thách thức, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi tốt trong nửa cuối năm 2025. Đặc biệt, phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở thương mại giá hợp lý sẽ thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư. Cùng đó, việc giải ngân mạnh mẽ các dự án đầu tư công cũng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Về độ thẩm thấu của chính sách hỗ trợ thời gian qua và triển vọng của thị trường trong nửa cuối năm, chuyên gia này cho rằng, "trợ lực" chính sách đã hỗ trợ thị trường bất động sản từ hoàn thiện pháp lý, điều chỉnh bảng giá đất, đến thúc đẩy đầu tư công và tín dụng ưu đãi, bắt đầu phát huy hiệu quả nhất định, dù mức độ lan tỏa còn khác nhau giữa các phân khúc và khu vực.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, đà phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục cải thiện trong nửa cuối năm 2025 nhờ các yếu tố hỗ trợ như lãi suất thấp, đầu tư công được đẩy mạnh, pháp lý dần được tháo gỡ và nhu cầu ở thực vẫn cao. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu khó sớm cải thiện khi mặt bằng giá tiếp tục neo cao, nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực vẫn khan hiếm. Dòng tiền nhiều khả năng tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven, nơi giá còn hợp lý và dư địa tăng trưởng tốt hơn.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng lưu ý, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại do nguồn cung mới ngày càng "kén" khách, chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng sang, trong khi nhu cầu thực chủ yếu ở phân khúc bình dân và trung cấp.

Chuyên gia Rich Nguyễn nhận định, dự báo trong 6 tháng cuối năm với mục tiêu tăng trưởng GDP giữ ở mức 8%, đà phục hồi của thị trường được kỳ vọng tiếp diễn, tập trung vào phân khúc căn hộ vừa túi tiền và bất động sản công nghiệp. Nhà đầu tư nên ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, đầu tư theo hướng trung và dài hạn, mua làm tài sản tích trữ thay vì đầu cơ lướt sóng.

Hiện hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh sẽ tạo lực hỗ trợ lớn cho thị trường. Tuy nhiên, thủ tục hành chính có thể chậm lại do quá trình hợp nhất tỉnh thành. Đáng chú ý, bảng giá đất mới cũng đang được các địa phương triển khai dần, dự kiến chính thức áp dụng đồng bộ từ 1/1/2026 song cách tính tiền sử dụng đất hiện nay được đánh giá là chưa thật sự phù hợp thực tế, khiến cả người dân và chính quyền địa phương gặp không ít khó khăn.

Nhà đầu tư nên tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng và lựa chọn những dự án phù hợp với chiến lược đầu tư trung và dài hạn, thay vì chạy theo các cơ hội đầu cơ ngắn hạn. Chính phủ đã và đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn trong thủ tục hành chính và điều chỉnh bảng giá đất, nhưng vẫn còn một số vấn đề cần cải thiện để tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư và người mua nhà. Về phía các chủ đầu tư cũng cần chú trọng vào việc phát triển dự án nhà ở xã hội, đồng thời tiếp tục duy trì giá hợp lý cho nhóm dự án nhà ở thương mại. Việc này sẽ không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 hứa hẹn sẽ chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ và bền vững hơn với nhiều cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược và nắm bắt đúng thời điểm.