Hiện thực giấc mơ an cư - Bài 2: Biến tướng “suất đầu tư sinh lời”

* Những hợp đồng “ngầm”

Tha thiết với nguyện vọng được mua 1 căn nhà ở xã hội để cải thiện môi trường sống, chị Hoàng Hà ở Tây Mỗ (Hà Nội) không chỉ tìm hiểu, làm hộ sơ nộp mà còn tham gia nhiều hội nhóm của những người chung ý chí. Nhưng cùng với những lời chia sẻ về cách làm thủ tục của “người thật việc thật” thì chị cũng được tiếp xúc với không ít lời chào mời.

Chị Hà kể: “Biết tôi có nhu cầu mua nhà ở xã hội, có người giới thiệu là môi giới và chào bán suất mua dù dự án mới đang ở bước thu hồ sơ. Họ cam kết “lo trọn gói hồ sơ”, chỉ cần khách có tiền, còn điều kiện mua nhà thì sẽ có cách “hợp thức hóa” và mức chênh tầm 400 triệu đồng. Người cần nhà thật thì không mua được, còn người có tiền lại coi đây là kênh đầu tư”.

Nghịch lý ấy đang diễn ra ở nhiều đô thị lớn. Một chính sách mang ý nghĩa nhân văn dành cho người thu nhập thấp dần bị biến thành “giao dịch ngầm” - nơi các suất mua nhà ở xã hội được sang tay, đặt cọc, mua bán chênh lệch ngay từ khi dự án còn nằm trên giấy.

Theo quy định, nhà ở xã hội chỉ dành cho các nhóm đối tượng đủ điều kiện như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức chưa có nhà ở. Tuy nhiên trên thực tế, không ít người giàu vẫn sở hữu nhà ở xã hội bằng nhiều cách: nhờ người thân đứng tên, khai gian thu nhập, xin xác nhận cư trú “ảo” hoặc mua lại suất từ chính những người đủ điều kiện.

Một môi giới chia sẻ, việc kiểm tra hồ sơ hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào giấy xác nhận của địa phương hoặc doanh nghiệp, trong khi dữ liệu dân cư, thu nhập, tài sản chưa được liên thông. Bởi thế, mới có người đi Mercedes nhưng vẫn mua được nhà ở xã hội vì trên giấy tờ họ thuộc diện chưa có nhà.

Không ít dự án xuất hiện tình trạng “cò” hoạt động công khai. Người mua chỉ cần bỏ tiền chênh là có thể được “sắp xếp” hồ sơ. Nhiều căn hộ sau khi nhận nhà vài năm tiếp tục được bán sang tay với mức lợi nhuận lớn.

* Hàng loạt vụ việc bị phanh phui

Đầu năm nay nay, Công an TP Hà Nội xử phạt hai chủ tài khoản Facebook đăng tin giả về suất nội bộ dự án nhà ở xã hội nhằm thu hút người dân để trục lợi hoặc câu tương tác. Cụ thể, các tài khoản này đăng tải thông tin rao bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ” nhà ở xã hội trên mạng xã hội nhằm trục lợi; thậm chí thường xuyên quảng cáo có thể “đặt chỗ sớm”, “bao đỗ hồ sơ” tại nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội để hút khách mua.

Tương tự, tại Bắc Ninh - địa phương có tốc độ phát triển công nghiệp thuộc nhóm cao nhất cả nước - tình trạng mua bán nhà ở xã hội sai đối tượng cũng bị phát hiện với quy mô lớn.

Theo kết quả thanh tra của Sở Xây dựng Bắc Ninh, hàng loạt trường hợp mua nhà ở xã hội không đúng tiêu chuẩn đã bị xử lý bằng biện pháp hủy hợp đồng, thu hồi nhà hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu. Riêng tại dự án nhà ở thu nhập thấp Bắc Từ Sơn, cơ quan chức năng đã thu hồi 54 căn hộ; 7 căn khác bị thu hồi tại dự án nhà ở xã hội phường Tân Hồng và 9 căn tại dự án nhà ở xã hội phường Khắc Niệm. Ngoài ra, 95 hợp đồng mua nhà công nhân tại khu đô thị mới thị trấn Nếnh cũng bị hủy do vi phạm điều kiện xét duyệt.

Các vụ việc cho thấy, tình trạng trục lợi nhà ở xã hội không còn là hiện tượng cá biệt mà đã trở thành một “thị trường ngầm” tồn tại nhiều năm. Người mua không thực sự khó khăn nhưng vẫn lọt danh sách xét duyệt.

Thậm chí có trường hợp mua xong cho thuê lại hoặc sang nhượng kiếm lời sau thời gian tối thiểu theo quy định. Điều này khiến nhiều người lao động thực sự cần nhà phải tiếp tục ở trọ, trong khi nguồn cung vốn đã khan hiếm càng trở nên méo mó.

Một chính sách an sinh nếu bị đầu cơ hóa sẽ tạo ra những hệ quả nghiêm trọng. Ngân sách và ưu đãi của Nhà nước bị sử dụng sai mục tiêu và quan trọng hơn cả là niềm tin xã hội vào tính công bằng của chính sách bị xói mòn.

* Chính sách nhân văn bị biến tướng để trục lợi

Theo các chuyên gia, gốc rễ của tình trạng này nằm ở sự lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm. Nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị rất lớn, nhưng nguồn cung quá ít. Hàng trăm nghìn lao động nhập cư, công nhân, viên chức trẻ không đủ khả năng mua nhà thương mại, trong khi số lượng dự án nhà ở xã hội được triển khai lại nhỏ giọt.

Khan hiếm khiến nhà ở xã hội trở thành “hàng hiếm” và bất kỳ thứ gì khan hiếm đều dễ bị đầu cơ. TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng lợi nhuận quá hấp dẫn là nguyên nhân khiến giới đầu cơ lao vào phân khúc này.

“Người mua được hưởng giá thấp hơn thị trường rất nhiều, trong khi sau vài năm được phép chuyển nhượng, căn hộ có thể tăng giá gấp đôi. Đây là khoản đầu tư gần như chắc thắng”, ông Hiển phân tích.

Một nguyên nhân khác là cơ chế xét duyệt còn thủ công, thiếu minh bạch. Dữ liệu về thu nhập, tài sản, nhà đất chưa được kết nối đồng bộ giữa cơ quan thuế, đất đai và chính quyền địa phương. Hệ quả là việc xác minh “người nghèo thật” gần như dựa vào khai báo và giấy xác nhận.

Ở nhiều nơi, quy trình xét duyệt kéo dài hàng tháng, tạo khoảng trống cho môi giới và đầu nậu chen vào. Thậm chí xuất hiện “dịch vụ” làm hồ sơ nhà ở xã hội trọn gói với giá hàng chục triệu đồng.

PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định, chính sách đúng nhưng khâu thực thi chưa theo kịp thực tế thị trường. Khi chênh lệch giữa giá nhà ở xã hội và giá thị trường quá lớn, đầu cơ sẽ xuất hiện như một phản ứng tự nhiên.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, nhiều người đang xem nhẹ rủi ro pháp lý khi mua bán nhà ở xã hội bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng ủy quyền. Các giao dịch kiểu này tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu rất cao. Người mua có thể mất tiền nhưng không được công nhận quyền sở hữu.

Theo Luật Nhà ở, người mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng tự do trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua nhà. Nếu bán sai quy định, hợp đồng có thể bị hủy và căn hộ bị thu hồi.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho rằng chế tài hiện nay vẫn chưa đủ sức răn đe. Bởi lợi nhuận từ việc mua đi bán lại nhà ở xã hội có thể lên tới vài trăm triệu đồng, trong khi mức xử phạt phổ biến chỉ vài chục triệu. Điều đó khiến nhiều người sẵn sàng chấp nhận rủi ro.

Quy định hiện hành, hành vi bán nhà ở xã hội sai đối tượng có thể bị phạt 40-60 triệu đồng; trường hợp chuyển nhượng trái phép hoặc cho thuê lại sai quy định có thể bị phạt tới 120 triệu đồng và buộc thu hồi nhà.

Các luật sư đề xuất cần xem xét hình sự hóa những trường hợp làm giả giấy tờ, tổ chức môi giới trục lợi có hệ thống hoặc thông đồng trong xét duyệt hồ sơ.

Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận có thể bán lại theo cơ chế thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc bất kỳ ai có nhu cầu đều có thể mua lại, không bị ràng buộc về điều kiện thu nhập hay đối tượng.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, chính cơ chế “mở” này đang khiến quỹ nhà ở xã hội bị “hao hụt” về bản chất. Sau khi hết thời hạn 5 năm, nhiều căn hộ được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường như nhà ở thương mại, không còn phục vụ nhóm đối tượng thu nhập thấp – vốn là mục tiêu cốt lõi của chính sách.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn lớn, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh chính sách để đảm bảo đúng mục tiêu an sinh.

Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất trường hợp bán lại nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc không còn cơ chế bán tự do như hiện nay.

Muốn nhà ở xã hội trở lại đúng bản chất, theo các chuyên gia cần thay đổi cả tư duy phát triển lẫn phương thức quản lý. Một trong những giải pháp được nhắc đến nhiều nhất là số hóa toàn bộ dữ liệu liên quan đến người mua nhà.

Nếu dữ liệu đất đai, thuế thu nhập cá nhân, cư trú và tài sản được liên thông, cơ quan quản lý chỉ cần “quét” hệ thống là biết ngay người nộp hồ sơ có thật sự chưa có nhà hay không.

Không thể để việc xét duyệt dựa chủ yếu vào giấy xác nhận thủ công như hiện nay. Việc ứng dụng công nghệ cũng giúp hạn chế tình trạng hồ sơ giả, giảm sự can thiệp của trung gian và tăng tính minh bạch trong xét duyệt.

Bên cạnh đó, cần thay đổi mô hình phát triển nhà ở xã hội. Thay vì tập trung bán căn hộ, Nhà nước nên ưu tiên mô hình cho thuê dài hạn như nhiều quốc gia đã làm nhiều thập kỷ qua. Khi người dân chỉ được thuê với giá ưu đãi thay vì sở hữu để bán lại kiếm lời, động cơ đầu cơ sẽ giảm đáng kể.

Một chính sách nhà ở bền vững không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được xây thêm, mà còn ở việc những căn hộ ấy đến đúng tay người cần. Nếu nhà ở xã hội trở thành công cụ đầu tư sinh lời, người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người lao động thu nhập thấp - những người đáng ra phải được hưởng lợi đầu tiên từ chính sách này.

Nhà ở xã hội cần được nhìn nhận là “tấm lưới an sinh”, không phải “suất đầu tư ưu đãi”. Giữ được ranh giới đó mới là điều kiện để chính sách đi đúng mục tiêu ban đầu.

Bài 3: Vướng mắc từ "nút thắt" tín dụng

https://bnews.vn/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung/423363.html