Hiện thực giấc mơ an cư - Bài 3: Vướng mắc từ "nút thắt" tín dụng

Mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Tuy nhiên, nghịch lý là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực này mới giải ngân được khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương chưa tới 3% quy mô chương trình. Khi doanh nghiệp vướng thủ tục, người dân khó tiếp cận vốn vay, dòng tiền ưu đãi vẫn chưa thực sự đến được với những người cần nhà nhất.

Vốn có nhưng chưa chảy mạnh

Sau thời gian dài tăng trưởng chậm, phân khúc nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc mới.

Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP của Chính phủ về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương giai đoạn 2026 - 2030, riêng năm 2026 cả nước phải hoàn thành hơn 158.700 căn hộ. Chỉ trong 4 tháng đầu năm nay đã có thêm 40 dự án nhà ở xã hội được khởi công với quy mô khoảng 36.590 căn hộ.

Theo Bộ Xây dựng, lũy kế trên cả nước hiện có 226 dự án đã khởi công với khoảng 228.725 căn hộ, tương đương 144% chỉ tiêu được giao. Đồng thời, khoảng 5.426 căn hộ đã hoàn thành đưa vào sử dụng; 25 địa phương đạt và vượt chỉ tiêu khởi công năm nay.

Để hỗ trợ nguồn cung, ngành ngân hàng đã triển khai chương trình tín dụng ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội với quy mô hiện nay khoảng 145.000 tỷ đồng. Đây được xem là một trong những công cụ tài chính quan trọng nhằm hiện thực hóa mục tiêu an sinh nhà ở.

Tuy nhiên, thực tế giải ngân lại chưa theo kịp kỳ vọng. Đến nay mới có 38/63 địa phương công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn. Tổng cộng khoảng 100 dự án đủ điều kiện tiếp cận chương trình với nhu cầu vốn khoảng 70.000 tỷ đồng.

Dù vậy, tổng số vốn giải ngân mới đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương chưa tới 3% quy mô toàn chương trình. Trong đó, khoảng 2.940 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư tại 21 dự án; người mua nhà mới tiếp cận khoảng 460 tỷ đồng tại 19 dự án.

Theo các chuyên gia, khoảng cách rất lớn giữa quy mô gói tín dụng và lượng vốn giải ngân phản ánh khả năng hấp thụ vốn của thị trường vẫn còn thấp.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hang TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, khi tín dụng ngân hàng đang dần hướng mạnh vào nhu cầu mua nhà ở thực, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn. Tuy nhiên, để dòng vốn phát huy hiệu quả, cần đồng thời giải quyết bài toán nguồn cung, pháp lý và giá nhà.

Những điểm nghẽn này cũng là vấn đề được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đặc biệt lưu ý tại cuộc làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các cơ quan liên quan về phát triển nhà ở xã hội mới đây. Theo đó, quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân và Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở nhằm hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở. Để hiện thực hóa mục tiêu đó, các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng và tiếp cận tín dụng ưu đãi cần được rút ngắn, bảo đảm thuận lợi, rõ thời hạn và trách nhiệm cá nhân.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là quá trình triển khai dự án vẫn kéo dài do nhiều thủ tục chồng chéo. Nhiều dự án mất nhiều năm để hoàn thiện các thủ tục liên quan đến quy hoạch, giao đất, xác định giá bán, phê duyệt đối tượng mua nhà và thủ tục đầu tư.

"Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà thì trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng nếu không tháo gỡ các rào cản về quy hoạch và thủ tục thì dù tăng quy mô tín dụng, hiệu quả cũng khó cải thiện.

Khi người thu nhập thấp khó tiếp cận vốn

Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận vốn phát triển dự án thì với người mua nhà, rào cản lớn nhất lại nằm ở áp lực tài chính dài hạn.

Sau nhiều năm thuê nhà tại Hà Nội, anh Lê Xuân, công nhân làm việc trong lĩnh vực cơ khí, từng nhiều lần tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội để chuẩn bị kế hoạch an cư. Tuy nhiên, khi tính toán khoản vay ngân hàng kéo dài hơn 20 năm, gia đình anh vẫn chưa dám đưa ra quyết định cuối cùng.

Theo anh Xuân, mức lãi suất ưu đãi ban đầu là điều tích cực, nhưng điều khiến nhiều người lao động băn khoăn nhất là lãi suất sau thời gian ưu đãi. Với thu nhập chỉ ở mức đủ trang trải cuộc sống và nuôi con ăn học, bất kỳ biến động nào về chi phí vay vốn cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách gia đình.

Trong khi đó, với chị Nguyễn Thị Mai, lao động tự do kinh doanh dịch vụ ăn uống tại Hà Nội, trở ngại lại nằm ở việc đáp ứng các điều kiện vay vốn của ngân hàng.

Chị Mai cho biết gia đình đã tích lũy được một phần vốn đối ứng và đủ điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi tìm hiểu thủ tục vay vốn, chị nhận thấy việc chứng minh nguồn thu nhập ổn định không hề đơn giản.

"Thu nhập của tôi có thật nhưng không phải lúc nào cũng thể hiện qua bảng lương hay hợp đồng lao động. Khi làm hồ sơ vay vốn, nhiều giấy tờ phải bổ sung nhiều lần nên quá trình xét duyệt kéo dài hơn dự kiến", chị Mai cho biết.

Theo quy định hiện hành, ngoài việc thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, người vay còn phải đáp ứng các điều kiện tín dụng như có khả năng trả nợ theo cam kết, có hợp đồng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội hợp lệ và thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay theo quy định.

Những yêu cầu này nhằm bảo đảm an toàn tín dụng cho ngân hàng, song trên thực tế cũng khiến một bộ phận người lao động có thu nhập thấp hoặc thu nhập chưa ổn định gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận vốn vay.

Những băn khoăn này cũng được nhiều chuyên gia chia sẻ.

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), cho biết việc xây dựng cơ chế lãi suất ổn định, dài hạn cho người mua nhà ở xã hội là hết sức cần thiết.

"Người mua nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp hoặc trung bình, khả năng tài chính hạn chế. Việc thiết kế cơ chế lãi suất ưu đãi, ổn định trong thời gian dài sẽ giúp họ yên tâm vay vốn và có khả năng trả nợ tốt hơn", ông Bắc cho biết.

Theo ông Bắc, với chương trình cho vay theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, người mua nhà được vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm và thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đối với nhóm thu nhập thấp, điều quan trọng không chỉ là mức lãi suất ưu đãi mà còn là tính ổn định của chính sách tín dụng trong dài hạn. Khả năng dự báo được nghĩa vụ trả nợ hằng tháng sẽ giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc quyết định mua nhà.

Ở góc độ khác, Chuyên gia tư vấn pháp lý - Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng thực tiễn đang tồn tại sự "lệch pha" trong chính sách. Nhiều người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội lại không đủ khả năng tài chính để vay mua nhà, trong khi những người có đủ điều kiện tài chính lại không thuộc đối tượng thụ hưởng.

"Với thu nhập ở mức chỉ đủ sống, người dân thường gặp khó khăn ngay ở việc trả tiền gốc cho khoản vay mua nhà chứ chưa nói tới trả lãi. Mặt khác, mức thu nhập thấp khiến người dân cũng khó chứng minh khả năng trả nợ, dẫn tới ngân hàng không giải ngân khoản vay", ông Đỉnh phân tích.

Điều này dẫn tới nghịch lý là người cần nhà nhất lại là nhóm khó tiếp cận vốn nhất.

Không thể chỉ trông vào thị trường

Trong kết luận mới đây về định hướng phát triển nhà ở, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh: "Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết".

Theo các chuyên gia, đây cũng là tinh thần cần được quán triệt trong việc xây dựng chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội. GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng thực trạng giải ngân thấp của các chương trình tín dụng nhà ở xã hội cho thấy đang tồn tại bất cập trong cách tổ chức thực hiện.

"Chúng ta đang trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi của nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, đã là chính sách an sinh thì Nhà nước phải dùng công cụ của Nhà nước để điều tiết nhưng hiện chúng ta lại đang dùng công cụ thị trường", ông Cường nhấn mạnh.

Theo ông, nhà ở xã hội là chương trình mang tính nhân văn nên cũng cần một cơ chế tín dụng đủ nhân văn, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân trong quá trình tiếp cận vốn, từ thủ tục vay cho tới lãi suất.

Cùng với đó, nhiều chuyên gia đề xuất sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia vào vận hành, hình thành các nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội thay vì phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng thương mại.

Đáng chú ý, định hướng mới của Đảng và Nhà nước cũng đang chuyển mạnh sang phát triển nhà ở cho thuê. Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm yêu cầu ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và các vùng động lực phát triển.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đây là hướng đi phù hợp với nhu cầu thực tế của người lao động. Trong trường hợp thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia, Nhà nước cần có các cơ chế tài chính đủ mạnh để khuyến khích đầu tư. "Nhà nước có thể hỗ trợ gói vay 80% tổng mức đầu tư dự án, thời hạn vay trên 20 năm và lãi suất ưu đãi dưới 3%/năm", ông Đỉnh đề xuất.

Mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang cho thấy quyết tâm rất lớn của Đảng, Nhà nước và các bộ, ngành trong việc bảo đảm quyền có chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, để những căn hộ đó thực sự đến được với người thu nhập thấp, dòng vốn ưu đãi cần được khơi thông đồng bộ từ phía doanh nghiệp đến người mua nhà. Khi các điểm nghẽn về thủ tục, lãi suất và cơ chế tín dụng được tháo gỡ, nhà ở xã hội mới có thể phát huy đầy đủ vai trò là một trụ cột an sinh bền vững của nền kinh tế.