HoREA: Số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán là mức hợp lý

Dự án chung cư đang thi công trên đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Liên quan đến việc hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được tiến hành, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng cần bổ sung để đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa hai luật này cũng như các quy định của pháp luật khác liên quan.

Quy định cụ thể hơn về "tiền đặt cọc" là một trong những nội dung được quan tâm. Cụ thể, đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA đề nghị nâng "số tiền đặt cọc không vượt quá 5%" (trong khoản 6 Điều 23).

HoREA cho rằng, quy định "số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng" là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm việc "đặt cọc" không nhằm mục đích huy động vốn.

Bởi lẽ, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 thì "số tiền đặt cọc" có thể "được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền" khi giao kết hợp đồng và theo quy định tại khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán "lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng", nên "số tiền đặt cọc không vượt quá 5%" không bị "lợi dụng" để huy động vốn.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị bổ sung thêm "hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan" vào khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về "các hành vi bị cấm" để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

HoREA đề nghị lựa chọn "phương án 2" khoản 4 Điều 39 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như sau: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Với phương án này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) "thông thoáng", nhưng chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các "điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản", nên Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ hoạt động này.

Đồng thời, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Điều 39 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về "quyền của doanh nghiệp", trong đó có "quyền tự do kinh doanh; quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; quyền chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh; quyền lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn" và với quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư.

Liên quan đến việc giao dịch mua bán qua sàn bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn bất động sản có thể dẫn đến tạo "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch bất động sản và "hạn chế quyền" của chủ đầu tư dự án bất động sản, không đảm bảo nguyên tắc "đối xử bình đẳng" giữa các doanh nghiệp theo khoản 2 Điều 51 Hiến pháp 2013 quy định: "Các thành phần kinh tế đều là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế bình đẳng, hợp tác và cạnh tranh theo pháp luật".

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 9 Điều 3 về quy định cấm: Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp chủ sở hữu căn hộ cho thuê lưu trú du lịch theo ứng dụng Airbnb và có đăng ký kinh doanh, nộp thuế và phải chịu trách nhiệm quản lý khách thuê lưu trú du lịch chấp hành Nội quy nhà chung cư; tự ý thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực hoặc chia tách các căn hộ không đúng quy định, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép".

HoREA dẫn chứng, trên thực tế đã có rất nhiều chủ sở hữu nhà chung cư đã dành một phần căn hộ để cho thuê lưu trú du lịch "ở cùng chủ nhà (homestay)" hoặc dành cả căn hộ để cho thuê lưu trú du lịch theo ứng dụng Airbnb, mà cũng không cấm được hoạt động kinh doanh này, nên khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định cấm chủ sở hữu nhà chung cư sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích “không phải để ở" không thực hiện được trên thực tế.

Việc sử dụng căn hộ để cho thuê lưu trú du lịch theo ứng dụng Airbnb cũng gây phiền toái cho các chủ sở hữu nhà chung cư không cho thuê nhà, nên cần quy định tại điểm c khoản 9 Điều 5 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng quy định chủ sở hữu nhà chung cư muốn sử dụng căn hộ để cho thuê lưu trú du lịch theo ứng dụng Airbnb phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách thuê lưu trú du lịch phải chấp hành Nội quy nhà chung cư.

Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cơ chế hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân là chủ nhà trọ để cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới nhà trọ cho công nhân, người lao động thuê ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Tp. Hồ Chí Minh có khoảng 3 triệu người nhập cư và Thành phố vẫn phải chịu trách nhiệm bảo đảm an sinh xã hội; trong đó có vấn đề nhà ở cho toàn bộ người dân của thành phố bao gồm người nhập cư, công nhân nhập cư.

Trong 17 khu công nghiệp, khu chế xuất của thành phố có khoảng 285.000 công nhân, lao động, chưa bao gồm nhiều doanh nghiệp lớn nằm ngoài khu công nghiệp nhưng có quy mô rất lớn. Thành phố hiện có khoảng 60.470 khu nhà trọ do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh với khoảng 560.000 phòng trọ cho thuê, đã góp phần rất quan trọng giải quyết được chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân, lao động (chưa bao gồm các hộ gia đình dành một vài phòng cho thuê).

Từ thực tế trên, HoREA cho rằng, cần thiết bổ sung vào Điều 108 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh khu nhà trọ cho công nhân, người lao động thuê ở theo quy định của Chính phủ và đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét có các chính sách hỗ trợ về thuế, về tín dụng ưu đãi cho các chủ nhà trọ.../.