Khi nào thị trường bất động sản ở Australia xoay chiều?

Tuy nhiên, một số chuyên gia khác cảnh báo các yếu tố như năng lực tín dụng giảm, lãi suất cao và sự xuất hiện của các “khoản vay mềm” sẽ kìm hãm sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Nhà đầu tư Christopher Doyle, một chuyên gia phân tích dữ liệu, người có 20 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, tin rằng thị trường bất động sản Australia sẽ phục hồi sau gần một năm sụt giảm và ông sẵn sàng bổ sung thêm vào danh mục đầu tư của mình hai ngôi nhà, hai căn hộ và một quỹ đất chung ở vùng ngoại ô phía Tây thành phố Melbourne.

Ông Doyle cho biết: “Bất chấp lãi suất tăng cao, tất cả các chỉ số cơ bản phản ánh sức mạnh của thị trường bất động sản đang dần xuất hiện sau nhiều tháng thị trường sụt giảm”.

Ông tin rằng các yếu tố như lãi suất có khả năng đang ở mức đỉnh, lạm phát giảm, niềm tin của người tiêu dùng tăng lên, số lượng người nhập cư gia tăng và tình trạng thiếu nhà ở hiện nay... sẽ thu hút sự quan tâm trước nguy cơ nền kinh tế chững lại.

Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản khác nghi ngờ về triển vọng này. Họ tin rằng sự phục hồi của thị trường có thể vẫn chậm và thậm chí thê thảm hơn với nhiều đợt sụt giá sâu trước khi đảo chiều.

Ông Ben Jarman, nhà kinh tế trưởng tại Ngân hàng đầu tư JP Morgan, tỏ ra lạc quan hơn về triển vọng thị trường và kỳ vọng giá bất động sản sẽ ổn định vào giữa năm nay, nhờ lãi suất đạt đỉnh và chính quyền một số bang triển khai chính sách hỗ trợ những người mua nhà lần đầu.

Nhưng ông không cho rằng đây sẽ là một “bước ngoặt quan trọng” đối với thị trường, đặc biệt nếu lãi suất không bị cắt giảm. Ông cho rằng: “Năng lực tín dụng của người dân Australia vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước đại dịch, việc cắt giảm lãi suất chưa diễn ra và hoạt động cho vay vẫn còn yếu”.

Bà Diana Mousina, nhà kinh tế cấp cao của công ty quản lý đầu tư toàn cầu AMP Capital, cho biết mặc dù mức dự báo của AMP Capital là thị trường sẽ giảm thêm 15%-20% có thể bị cho là “quá bi quan”, song sẽ xuất hiện nhiều thách thức hơn và giá nhà sẽ giảm. Bà Mousina dự báo thị trường sẽ giảm trong khoảng quý III năm nay.

Hy vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản đã bắt đầu “nhen nhóm” khi giá nhà trung bình trên toàn quốc đã tăng khoảng 0,6% trong tháng Ba vừa qua, thời điểm trước khi Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA tức ngân hàng trung ương) tạm dừng thắt chặt tiền tệ vào tháng Tư, sau 10 lần tăng lãi suất liên tiếp.

Mặc dù vậy, nếu đoán “đỉnh” và “đáy” của thị trường bất động sản thì sẽ rất “nguy hiểm”. Đây là những xu hướng mà các chuyên gia đánh giá để xác định sự thay đổi của thị trường.

* Vấn đề lãi suất

Theo phân tích của công ty tư vấn bất động sản CoreLogic, giá nhà đã giảm khoảng 80% trong quãng thời gian RBA tăng lãi suất.

Ông Tim Lawless, Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic, cho biết: “Tuy nhiên, có những trường hợp giá nhà giảm trong khi lãi suất vẫn ổn định hoặc giảm, và có trường hợp giá nhà tăng trong khi lãi suất ở mức cao hoặc đang tăng”.

Chẳng hạn, lãi suất ổn định đã không giúp ngăn được suy thoái từ năm 2017 đến giữa năm 2019 sau khi các ngân hàng cho vay thắt chặt tín dụng trong bối cảnh Ủy ban Ngân hàng hoàng gia Australia tiến hành các cuộc điều tra về bê bối của ngành ngân hàng nước này.

Ngoài ra, giá nhà đất giảm khi đại dịch COVID-19 bùng phát vào năm 2020, nhưng đã tăng trở lại khi lãi suất bị cắt giảm đột ngột, các gói kích thích kinh tế được ban hành và khả năng chi trả của người dân cải thiện.

Ông Lawless cho biết thêm: “Gần đây, giá nhà ở đã ổn định bất chấp Australia đang trong chu kỳ tăng lãi suất nhanh nhất từ trước đến nay”. Ông cho rằng có nhiều khả năng Australia đang hoặc sắp đạt đỉnh của chu kỳ tăng lãi suất, điều này có thể sẽ mang lại niềm tin mới đối với những người đang quyết định mua hoặc bán nhà. Tuy nhiên, ông Lawless cho biết: “Vẫn còn quá sớm để gọi là ‘đáy’ của chu kỳ, nhưng tôi nghĩ công bằng mà nói, việc tạm dừng tăng lãi suất, nếu không phải là đạt đỉnh, là một tín hiệu tích cực đối với lĩnh vực nhà ở”.

* Năng lực tín dụng

Bà Mousina tại AMP Capital cho rằng năng lực tín dụng của các hộ gia đình đã giảm khoảng 27% so với một năm trước đó.

Trang so sánh tài chính RateCity cho biết một chủ sở hữu bất động sản có khoản vay 1 triệu AUD (670.700 USD) với thời hạn 30 năm đang phải trả mức lãi suất linh hoạt khoảng 5,49% - cao hơn khoảng 2,28 điểm phần trăm so với một người đi vay mua nhà vào tháng 2/2020. Điều này có nghĩa là họ phải trả 5.668 AUD mỗi tháng hoặc cao hơn 1.342 AUD/tháng so với người đi vay vào tháng 2/2020.

Bà Mousina nhấn mạnh: “Điều này khiến những người mới vay gặp khó khăn hơn nhiều trong việc trả nợ, cùng với triển vọng  tăng trưởng kinh tế chậm lại và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng. Đây là những yếu tố bất lợi cho thị trường bất động sản”.

Tác động của chính sách tăng lãi suất của RBA chưa được phản ánh đầy đủ trong các khoản vay thế chấp do có độ trễ và tỷ lệ lớn các khoản vay trong số này là các khoản vay có lãi suất cố định.

Trợ lý về thị trường tài chính của Thống đốc RBA, Christopher Kent, cho rằng lãi suất tiết kiệm cá nhân cao và tỷ lệ lớn các khoản vay có lãi suất cố định đồng nghĩa với việc có thể “mất nhiều thời gian hơn bình thường” để chứng kiến tác động đầy đủ của lãi suất tăng cao đối với dòng tiền và chi tiêu của các hộ gia đình.

Khoảng 590.000 người đi vay đã không còn được hưởng mức lãi suất cố định vào năm ngoái, và thêm 800.000 người sẽ phải trải qua điều này trong năm nay.

Trong khi đó, RBA cũng đã cảnh báo rằng họ sẽ tiếp tục tăng lãi suất nhằm hạ nhiệt lạm phát.

Một chỉ báo hữu ích khác nhưng ít được sử dụng là số lượng và giá trị các khoản phí cam kết thế chấp.

Số liệu mới nhất cho thấy giá trị cho vay mua nhà trong tháng Hai đã giảm khoảng 0,9%. Đây là mức giảm ít nhất theo tháng kể từ tháng 5/2022, thời điểm RBA bắt đầu tăng lãi suất.

* Niêm yết mới bất động sản

Theo công ty phân tích bất động sản SQM Research của Australia, niêm yết bất động sản nhà ở trên toàn quốc trong tháng Ba đã tăng lên khoảng 250.000 căn, cao hơn 14% so với một tháng trước đó, trong khi mức tăng trung bình dài hạn là khoảng 300.000 căn.

Bất động sản niêm yết mới (dưới 30 ngày) tăng khoảng 7%, trong khi bất động sản niêm trước đó (lâu hơn 180 ngày) tăng khoảng 5%.

Theo ông Louis Christopher, Giám đốc điều hành của SQM, tổng bất động sản niêm yết thấp hơn mức trung bình dài hạn là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nhà ở chưa điều chỉnh mạnh hơn so với mức mà mọi người lo ngại.

Giám đốc nghiên cứu Tim Lawless của CoreLogic cho biết thêm, sự gia tăng các tài sản đem bán sẽ là một "phép thử thực sự đối với thị trường". Theo ông Lawless, nếu sức mua không tăng tương ứng, nguồn cung cao hơn có thể sẽ dập tắt xu hướng tích cực mới trong thị trường nhà ở.

* Tâm lý thị trường

Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic cho rằng tâm lý thị trường cần phải được cải thiện đáng kể để thị trường có thể quay trở lại mức trung bình.

Ngân hàng Westpac cho biết chỉ số tâm lý người tiêu dùng đã tăng hơn 9% sau khi RBA tạm dừng tăng lãi suất.

Kate Hill, nhà môi giới tại văn phòng nhà đất Adviseable tại Sydney, cho biết: “Gần đây đã xuất hiện tâm lý lạc quan khi giá ngừng giảm và người mua cảm thấy mức lãi suất cao nhất đã cận kề. Tuy nhiên, hoạt động niêm yết bất động sản vẫn còn thấp”.

Cũng có sự khác biệt lớn về tâm lý thị trường giữa các thành phố lớn, trong đó thị trường bất động sản tại các Brisbane và Adelaide vẫn tiếp tục diễn ra sôi động.

Ông Tim McKibbin, Giám đốc điều hành Hội đồng Bất động sản bang New South Wales cho biết: “Việc làm vẫn ổn định, nhu cầu về nhà ở vẫn mạnh và tỷ giá được kỳ vọng sẽ ổn định. Tất nhiên, nếu lãi suất tăng trở lại và tình trạng thiếu chắc chắn vẫn tiếp diễn, thì việc chu kỳ thả lỏng giá vẫn có thể tiếp diễn”.

Kate Bakos, một nhân viên môi giới nhà đất, cho biết việc tạm dừng tăng lãi suất và giá bất động sản tăng nhẹ đã thúc đẩy tâm lý người mua. Bà cho rằng: “Tâm lý người mua thường muốn tham gia thị trường sớm hơn những người khác”.

* Suy giảm thị trường nhà ở kéo dài bao lâu?

Ông Nicola Powell, Giám đốc nghiên cứu của công ty bất động sản Domain, cho biết tính từ mức đáy đến đỉnh, giá nhà đã tăng trung bình khoảng 33% trong khoảng 2 năm 9 tháng.

Nhịp giảm trung bình kéo dài khoảng 9 tháng với mức giảm khoảng 3%, điều này cho thấy thị trường có thể sắp hồi phục.

Ông Powell cho rằng thông điệp qua các chu kỳ giá trong 30 năm qua là “hãy tập trung vào bức tranh toàn cảnh thay vì bị phân tâm vì cố gắng đoán đỉnh để bán và đáy để mua”./.