Giải mã cuộc khủng hoảng giá thuê nhà ở Australia

Thực tế đúng là lãi suất đã tăng nhiều hơn trong năm qua so với bất kỳ thời điểm nào được ghi nhận và tình trạng di cư đã bùng nổ trở lại. Nhưng nếu nghiên cứu kỹ hơn có thể thấy giá thuê nhà bắt đầu tăng mạnh vào cuối năm 2021, chỉ 6 tháng trước khi Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA, ngân hàng Trung ương) bắt đầu tăng lãi suất và vào thời điểm mà ngân hàng này được dự báo sẽ không tăng.

Có một yếu tố khác khiến cho giá thuê nhà bắt đầu tăng. Không có lý do cụ thể nào để cho rằng lãi suất sẽ nhanh chóng ảnh hưởng đến giá thuê ngay cả khi chúng đã tăng lên. Nếu lãi suất cao hơn buộc một số chủ nhà phải bán nhà cho những chủ nhà khác, hẳn số lượng bất động sản cho thuê sẽ không thay đổi. Nếu những chủ nhà đó bán cho những người chủ sở hữu, những người sẽ cho thuê, thì họ sẽ cắt giảm cả số lượng bất động sản cho thuê và số lượng người thuê nhà.

Điều quan trọng đối với tiền thuê, cũng như đối với bất kỳ mức giá nào, là nhu cầu và nguồn cung của sản phẩm được định giá. Nhu cầu lớn hơn thì giá sẽ leo thang và guồn cung nhiều hơn thì giá sẽ giảm.

Nhìn bề ngoài, cả cung và cầu đều không thay đổi nhiều trong giai đoạn COVID-19 khi giá thuê bắt đầu tăng. Dân số Australia đang tăng chậm hơn so với bất kỳ thời điểm nào trong lịch sử hiện đại. Và số lượng bất động sản cho thuê đang tăng lên, mặc dù không nhiều.

Theo bộ phận nghiên cứu của RBA, điều đã thay đổi trong thời kỳ COVID-19 là số người trung bình trên mỗi hộ gia đình. Sự thay đổi dường như không lớn - mức trung bình giảm từ trên 2,6 cư dân một hộ gia đình xuống dưới 2,55 người/hộ gia đình, nhưng áp dụng cho hàng triệu hộ gia đình, điều đó có nghĩa là cần thêm khoảng 140.000 ngôi nhà và căn hộ so với trước đây.            

Sự thay đổi đột ngột khiến ngành xây dựng vô cùng khó ứng phó, đặc biệt là khi nó bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Câu hỏi đặt ra là tại sao chúng ta đột nhiên muốn sống với ít người hơn? Người đứng đầu bộ phận kinh tế của RBA là Luci Ellis cho rằng đó là do chính COVID-19 và các đợt phong tỏa, khiến con người bỗng dưng cảm thấy quý giá hơn không gian chia sẻ. Ellis cho biết tỷ lệ người dân Australia sống trong các ngôi nhà tập thể đã giảm và ở mức thấp. Đối mặt với sự lựa chọn sống với một số lượng lớn bạn cùng nhà và chỉ một người, rất nhiều người thuê nhà đã rời khỏi nhà tập thể và sống chung với nhau.            

Tất nhiên, còn nhiều yếu tố nữa, nhưng khi cung và cầu đối với bất kỳ thứ gì gần như cân bằng (giá thuê đã tăng chưa đến 1% mỗi năm trong 4 năm trước COVID-19 và giảm trong năm đầu tiên xảy ra COVID-19), sự thay đổi đột ngột về cung hoặc cầu có thể khiến giá cả thay đổi nhanh chóng. Cần phải nói rằng đối với hầu hết người thuê nhà, giá vẫn đang di chuyển chậm.

Giá thuê ở các thành phố lớn được cho là tăng 13% trong năm qua và giá thuê nhà tại các thành phố nhỏ hơn tăng 9%. Tuy nhiên, giá thuê trung bình (mức trung bình của tất cả những gì người thuê nhà phải trả) chỉ tăng 4,8%. Tiền thuê tính cho những người đang thuê nhà tăng chậm hơn nhiều so với tiền thuê tính cho những người thuê mới, một phần vì chủ nhà thường thích người thuê nhà của họ, và một phần vì trong năm đầu tiên, những người thuê nhà thường ký hợp đồng cố định.

Nhưng theo thời gian, khi những người thuê nhà chuyển nhà, và chủ nhà trở nên ít khó tính hơn, ngày càng có nhiều người thuê nhà có xu hướng trả tiền thuê như quảng cáo. Nó làm cho việc tăng giá thuê được quảng cáo là một dấu hiệu không mong muốn về những gì sắp xảy ra.            

Mọi việc có thể trở nên tồi tệ hơn. Thống đốc RBA Philip Lowe cho biết, tốc độ tăng dân số sẽ tăng lên 2% - xấp xỉ mức cao nhất đạt được trong thời kỳ bùng nổ tài nguyên. Không ai có thể xây nhà nhanh như vậy được. Thống đốc Lowe cho biết, lần gần đây nhất khi dân số Australia tăng mạnh, phải mất khoảng 5 năm để nguồn cung nhà ở đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở.

Tất nhiên, người dân Australia sẽ có cách đối phó với tình hình. Một là họ quay lại sống trong những ngôi nhà tập thể, hai là trì hoãn việc dọn ra khỏi nhà của cha mẹ của họ hoặc chuyển về đó ở. Nhưng ngay cả khi điều này diễn ra, theo Thống đốc Lowe, lạm phát tiền thuê nhà - vốn rất thấp trước đại dịch COVID-19  - có khả năng vẫn duy trì ở mức "khá cao" trong một thời gian./.