Không xác định được giá đất, tính thuế chuyển nhượng thế nào?

Công ty ông Nguyễn Châu (TPHCM) có chức năng kinh doanh bất động sản, mua một số căn hộ chung cư từ cá nhân. Nay, công ty muốn bán nhưng đang gặp vướng mắc về việc xác định thuế GTGT cho các bất động sản này.

Theo Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, công ty ông Châu cần xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng để tính giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT.

Tuy nhiên, công ty không phải là bên phát triển bất động sản, nên không có dữ liệu về giá đất mà chủ đầu tư đã thanh toán cho Nhà nước; diện tích sàn xây dựng của toàn bộ khu chung cư; diện tích sử dụng chung trong chung cư.

Ông Châu hỏi, giá đất được trừ để tính giá tính thuế GTGT được xác định như thế nào khi chủ đầu tư chưa xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng?

Giá đất được trừ để tính giá tính thuế GTGT được xác định như thế nào khi công ty không có đủ dữ liệu để tính giá đất được trừ theo hướng dẫn tại Thông tư số 219/2013/TT-BTC?

Công ty có được sử dụng bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng để xác định giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT đối với căn hộ chung cư không? Nếu có thì áp dụng hệ số như thế nào?

Chi cục Thuế Quận 1, TPHCM trả lời vấn đề này như sau:

Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT quy định:

Tại Khoản 6 Điều 4 quy định đối tượng không chịu thuế GTGT: "6. Chuyển quyền sử dụng đất".

Tại Khoản 10 Điều 7 quy định giá tính thuế GTGT:

"10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

… a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

… a.7) Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định từ điểm a.1 đến a.6 nêu trên chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất".

Căn cứ Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TPHCM về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2020-2024; Hướng dẫn số 4114/HDLCQ-STNMT-STC-SXD-CT ngày 28/5/2020 về việc áp dụng bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND do Sở Tài nguyên và Môi trường – Sở Tài chính – Sở Xây dựng – Cục Thuế TPHCM ban hành, trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản từ cá nhân và việc chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật, nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì khi doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Đề nghị doanh nghiệp căn cứ các quy định nêu trên để xác định giá đất được trả khi tính thuế GTGT.

Chi cục Thuế Quận 1 thông báo đến ông Nguyễn Châu biết và đề nghị người nộp thuế căn cứ tình hình thực tế, đối chiếu với các quy định của pháp luật để thực hiện theo đúng quy định. Nếu còn nội dung nào chưa rõ, đề nghị ông liên hệ trực tiếp với Chi cục Thuế Quận 1 (Đội Tuyên truyền - Hỗ trợ người nộp thuế) để được hướng dẫn.