Kiểm soát huy động trái phiếu để ngăn ngừa “bom nợ” bất động sản

Đối thoại chuyên đề “Evergrande - “bom nợ”’ bất động sản Trung Quốc và bài học cho Việt Nam” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy tổ chức theo hình thức trực tuyến ngày 4/10 đã đưa ra một bức tranh tổng quan về khủng hoảng nợ của Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande – doanh nghiệp khiến các nhà đầu tư toàn cầu bất an trong thời gian gần đây.

Cho tới thời điểm hiện tại, “bom nợ” vẫn chưa được tháo ngòi và số phận của Evergrande vẫn như “đám mây đen” lơ lửng trên thị trường tài chính. Các chuyên gia đã phân tích nguyên nhân hình thành “bom nợ” và hướng xử lý của Chính phủ Trung Quốc cùng những nhận định về tác động của khủng hoảng nợ Evergrande đối với thị trường tài chính toàn cầu cũng như bài học có thể rút ra cho Việt Nam.

Phân tích về nguyên nhân hình thành “bom nợ” Evergrande, Tiến sỹ Võ Đình Trí, giảng viên Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh và Trường Kinh doanh IPAG ở Paris, thành viên Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam Toàn cầu (AVSE) cho rằng có 3 yếu tố: những thay đổi về chính sách của Chỉnh phủ Trung Quốc, do tác động tiêu cực từ dịch COVID-19 và bản thân cấu trúc của doanh nghiệp này không vững mạnh.

Theo Tiến sỹ Võ Đình Trí, Chính phủ Trung Quốc muốn hạ nhiệt tình trạng tăng trưởng nóng trong lĩnh vực bất động sản bởi giá nhà ở tại quốc gia này đang tăng nhanh và cao so với thu nhập của người dân. Tốc độ tăng thu nhập của người dân đã không thể bắt kịp với tốc độ gia tăng nhanh của giá nhà ở. Điều này dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn bất ổn trong xã hội bởi số người đủ khả năng thuê nhà, mua nhà, trụ lại ở các thành phố lớn của Trung Quốc ngày càng ít.

Do đó, Chính phủ phải hạ nhiệt thị trường bất động sản, có một số chính sách kiểm soát các doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí, một số thành phố quy định trần thuê nhà để giảm tình trạng đầu cơ – yếu tố khiến giá bất động sản tăng nhanh. Họ kiểm soát việc phát triển nóng của thị trường bất động sản; quy định tỷ lệ trần vay nợ trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính của nhóm doanh nghiệp này.

Theo Tiến sỹ Võ Đình Trí, trong bối cảnh đó, dịch COVID-19 được ghi nhận điểm bùng nổ dịch đầu tiên cũng chính là tại Trung Quốc. Điều này cũng ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục mua nhà của các khách hàng vì họ thường phải mua trả góp theo tiến độ. Khi có khó khăn về tài chính thì những khách hàng này cũng “hụt hơi”, cùng đó, lượng người mua mới cũng sụt giảm nhanh chóng.

Bởi vậy, dòng tiền doanh nghiệp thu về cũng nhanh chóng sụt giảm vì thị trường thanh khoản giảm sút. Trong khi đó, cấu trúc tài chính của Evergrande lại quá mạo hiểm. Những năm trước, thị trường thuận lợi nhưng cấu trúc tài chính của doanh nghiệp này vẫn sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. Khi thực hiện các dự án, doanh nghiệp phải chi rất nhiều khoản tiền, phải bỏ tiền trước để mua đất đai... Sau đó, họ sử dụng trái phiếu, các khoản vay ngắn để chi trả cho nhà thầu, nhà cung cấp nhưng khi gặp khó khăn đột ngột thì sẽ không đủ trả lãi cho các khoản trái phiếu đã vay. Những khó khăn này đã bắt đầu từ năm  2020 – Tiến sỹ Võ Đình Trí phân tích.

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia nhận xét, nghiên cứu các chỉ số của thị trường bất động sản Trung Quốc cho thấy, giá bán và thuê nhà ở tính trên bình quân thu nhập mỗi năm của một người lao động trung bình đều rất cao, chứng tỏ thị trường rất “nóng”. Chỉ số này ở Việt Nam cũng rất cao và chỉ thấp hơn Trung Quốc một chút.

Điều này cho thấy, nguồn cung so với cầu có chênh lệch lớn nên thu hút các nhà đầu tư nhảy vào thị trường bất động sản nhiều. Evergrande cũng là một trường hợp như vậy và theo xu hướng chung của các doanh nghiệp bất động sản là “tay không bắt giặc”. Cách tốt nhất được các doanh nghiệp bất động sản lựa chọn là huy động trái phiếu vì đơn giản hơn nhiều so với việc vay vốn từ ngân hàng.

Tại các ngân hàng, doanh nghiệp khi vay cần tài sản thế chấp, bị quản lý mục đích sử dụng tiền một cách chặt chẽ... Còn khi phát hành trái phiếu thì không ai quản lý chủ đầu tư. Họ có thể mở rộng nối tiếp các dự án mà không cần dành dòng vốn để hoàn thiện “cuốn chiếu” các dự án đang thực hiện, khiến tích tụ khối nợ lớn. Khi thị trường gián đoạn thanh khoản, dòng tiền bán hàng bị âm, dòng đầu tư khó khăn thì tài chính lao dốc.

“Hiện tượng này diễn ra khá phổ biến. Chúng tôi đã cảnh báo nhiều về hiện tượng này nhiều lần và ngay cả tại Việt Nam. Quả “bom nợ” Evergrande chính là bài học lớn về việc sử dụng đòn bẩy tài chính cho bất động ản”  – Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa cho hay.

Tuy nhiên, về tình trạng của Evergrande, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa cho rằng, đây chỉ là khủng hoảng nhỏ trong tổng không gian tài chính lớn toàn cầu. Trung Quốc chưa phái sinh sản phẩm này nên cũng bớt lo ngại. Hơn nữa, tài chính Trung Quốc cũng như doanh nghiệp kiểu như Evergrande cũng không quá hấp dẫn đối với nhà đầu tư châu Âu và Mỹ. Với giá trị thu hút đầu tư nước ngoài chỉ khoảng 110 triệu USD thì con số này của Evergrande còn chưa lớn bằng thu hút đầu tư nước ngoài của Tập đoàn Vingroup (Việt Nam).

Mặc dù vậy, đây vẫn là bài học để các doanh nghiệp Việt Nam cần tỉnh ngộ bởi cách đầu tư và huy động vốn hiện đang giống hệt Trung Quốc, thậm chí còn “khủng” hơn nhiều. Hiện nhiều doanh nghiệp Việt Nam phát hành hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu mà chẳng có tổ chức đủ năng lực, độc lập thẩm định, đánh giá... Có những doanh nghiệp giao cho một ngân hàng thực hiện nhưng thực chất cũng không phải do ngân hàng đó bảo lãnh mà chỉ là hình thức “úp mở” thông tin... Đây là nguy cơ tạo nên những “khối u” ngày càng lớn.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản như “sân sau” của các ngân hàng tình trạng tài chính càng đáng báo động hơn. Nghĩa vụ nợ trên tổng tài sản, nghĩ vụ nợ trên vốn tổng sở hữu cao hơn rất nhiều khiến khả năng thanh toán bị đe dọa. Có những doanh nghiệp, cụm chỉ tiêu đòn bẩy, thanh khoản, dòng tiền... đều nằm trong tình trạng còn tệ hơn cả Evergrande và đang được che giấu bởi nhiều “bãi sương mù” về tài chính; trong đó có cả tham nhũng. Nó có thể ảnh hưởng ngay lập tức đến các ngân hàng thương mại và tổn thất sẽ còn tệ hại hơn bởi nó gắn rất chặt với ngân hàng thương mại – chuyên gia này cảnh báo.

Còn theo Tiến sỹ Võ Đình Trí, bài học Evergrande cũng sẽ giúp Việt Nam tránh khỏi “vết xe đổ”. Đây chính là những bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam về chính sách và quản lý vĩ mô. Thị trường bất động sản tại một số thành phố lớn của Việt Nam cũng đang quá cao so với thu nhập của người dân nên cũng cần giảm đầu cơ.

Có ý kiến cho rằng, cần đánh thuế tài sản và đánh thuế trên giao dịch bất động sản mà đơn cử như sản phẩm bất động sản được mua bán sang tay trong ngắn hạn, chỉ vài tháng hoặc ngay thì nên áp mức thuế cao... – chuyên gia này nên vấn đề.

Thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng huy động qua trái phiếu rất nhiều nhưng thị trường trái phiếu của Việt Nam thực sự chưa “trưởng thành”, thiếu các cơ quan đánh giá độc lập, đủ năng lực... nên sẽ là nguy cơ gây rủi ro cho nhà đầu tư. Những doanh ghiệp phát triển “nóng” theo phong trào khi chưa đủ tiềm lực sẽ ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư. Thêm một yếu tố cần chú trọng nữa là sự ổn định của hệ thống ngân hàng cũng rất quan trọng và cần có phòng ngừa từ xa./.