Kiến nghị xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu” để khơi thông nguồn lực

Hàng loạt dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và khu vực lân cận đang rơi vào tình trạng đình trệ, khó khăn kéo dài do vướng pháp lý, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, rà soát thanh tra, quy hoạch hoặc các thủ tục hành chính liên quan.

Trong văn bản tổng hợp (đợt 1) với hơn 70 dự án vừa được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (Horea) gửi Sở Tài Chính TP. Hồ Chí Minh cho thấy, nhiều dự án khó khăn, vướng mắc được đề nghị bổ sung vào danh mục xử lý của TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án đã “đắp chiếu” từ 5-10 năm, thậm chí lâu hơn, dù nhà đầu tư cho biết đã hoàn tất phần lớn hồ sơ pháp lý hoặc đã triển khai nhiều hạng mục trước đó. Thực tế này đã và đang làm tắc nghẽn nguồn lực đầu tư, ảnh hưởng quyền lợi người dân và gây lãng phí đất đai, tài nguyên.

Một trong những nhóm vướng mắc lớn nhất hiện nay là các dự án bị ách tắc do rà soát pháp lý kéo dài. Điển hình là dự án nhà ở xã hội Sài Gòn Venice tại xã Lê Minh Xuân và xã Bình Lợi (huyện Bình Chánh trước đây) của Công ty cổ phần Đầu tư Quốc tế Liên Hiệp Quốc với quy mô hơn 63 ha. Theo doanh nghiệp, dự án đã cơ bản hoàn thành giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hồ sơ pháp lý và sẵn sàng nguồn lực triển khai. Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay, dự án vẫn bị “treo” do liên quan quá trình rà soát pháp lý các dự án thuộc Nông trường Láng Le.

Doanh nghiệp cho biết việc rà soát đã kéo dài hơn 6 năm, qua nhiều lần chỉ đạo của lãnh đạo thành phố nhưng vẫn chưa có kết luận cuối cùng. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị thành phố xem xét tách riêng dự án nhà ở xã hội này khỏi quá trình rà soát chung để dự án có thể tiếp tục triển khai theo đúng chủ trương phát triển nhà ở xã hội.

Cùng nhóm vướng mắc liên quan thanh tra, rà soát pháp lý là dự án Khu sinh thái văn hóa hồ Vĩnh Lộc với quy mô 423 tại huyện Bình Chánh trước đây (nay là xã Tân Vĩnh Lộc, Phạm Văn Hai) của Công ty Cổ phần Sinh thái văn hóa Vĩnh Lộc (CT Group) làm chủ đầu tư. Dự án từng bị ngưng thực hiện theo quyết định từ năm 2011 với lý do chậm tiến độ. Tuy nhiên, theo doanh nghiệp, nhiều cơ quan chuyên môn sau đó đã xác định trình tự ban hành quyết định ngưng dự án chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Đến nay, sau hơn một thập niên, dự án vẫn chưa được tháo gỡ.

Một nhóm dự án khó khăn khác đang tác động mạnh tới thị trường là tình trạng chậm xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, dẫn tới việc người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tại dự án Léman Luxury số 117 Nguyễn Đình Chiểu, phường Xuân Hòa, (Quận 3 trước đây), Công ty cổ phần Đầu tư Phương Nam Land (CT Group) chưa được xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung liên quan điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Điều này khiến nhiều cư dân dù đã nhận nhà nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Doanh nghiệp kiến nghị cơ quan chức năng chấp thuận các văn bản điều chỉnh quy hoạch làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, từ đó hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân.

Tương tự, dự án Saigonres Plaza tại số 188 Nguyễn Xí, phường Bình Thạnh (quận Bình Thạnh trước đây) cũng đang gặp vướng mắc, khó khăn do chưa được phê duyệt giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính. Hiện dự án đã vận hành ổn định hơn 9 năm, có 749 căn hộ với khoảng 2.000 cư dân đang sinh sống. Chủ đầu tư cho biết đã tạm nộp 75 tỷ đồng vào ngân sách nhưng vẫn chưa thể hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Theo phản ánh từ chủ đầu tư, việc chậm xác định giá đất không chỉ khiến doanh nghiệp đình trệ hoạt động mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hàng trăm cư dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Horea đề nghị các sở ngành phối hợp rà soát, đẩy nhanh xử lý hồ sơ theo các cơ chế đặc thù mới được ban hành.

Bên cạnh các vướng mắc về đất đai và tài chính, nhiều dự án còn rơi vào tình trạng “mắc kẹt” do các tranh chấp, sai phạm cũ hoặc khó khăn tài chính kéo dài cũng như vướng các vấn đề quy hoạch, đất xen cài hoặc thủ tục chuyển tiếp kéo dài nhiều năm. Điển hình như dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp - trung tâm thương mại ở phường Tam Thắng của Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hiệp Phát, phần lớn quỹ đất đã hoàn thiện pháp lý nhưng vẫn còn ba khu đất “da beo”, xen cài diện tích nhỏ chưa xử lý xong.

Dù diện tích không lớn, các phần đất này lại ảnh hưởng trực tiếp đến tính đồng bộ ranh sử dụng đất, phương án kiến trúc và việc hoàn thiện hồ sơ đầu tư. Doanh nghiệp kiến nghị thành phố bổ sung dự án vào danh mục các dự án tồn đọng cần tháo gỡ theo cơ chế đặc thù, đồng thời xem xét xử lý đồng bộ các vị trí đất xen cài để tránh lãng phí quỹ đất.

Trong khi đó, dự án Hoa viên Nghĩa trang Củ Chi ở xã An Nhơn Tây của Công ty cổ phần Đầu tư Phục Sinh lại vướng quy hoạch kéo dài từ năm 2018 đến nay. Nhà đầu tư cho biết, đã có quyền sử dụng đất và nhiều lần đề xuất triển khai dự án nghĩa trang phục vụ nhu cầu thực tế của người dân nhưng chưa được chấp thuận.

Doanh nghiệp kiến nghị thành phố xem xét đưa khu đất vào danh mục điều chỉnh quy hoạch chung và sớm hoàn thiện các quy định liên quan quản lý nghĩa trang, cơ sở hỏa táng để tạo cơ sở triển khai.

Ngoài các dự án nêu trên, danh sách Horea tổng hợp bổ sung còn có nhiều dự án chung cư, khu đô thị, nhà ở thương mại khác đang gặp vướng mắc tương tự về thủ tục đầu tư, điều chỉnh chủ trương, xác định giá đất, thanh tra hoặc chồng chéo pháp luật.

Cùng với các dự án ở khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, nhiều dự án ở các khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây cũng được cập nhật trong danh sách đề xuất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc như Khu biệt thự sinh thái nhà vườn tại xã Châu Pha; Chung cư H9A, H9BC ở phường Bình Dương; Khu nhà ở Suối Giữa ở phường Chánh Hiệp; Khu du lịch Thùy Dương mở rộng ở xã Phước Hải; Dự án khu nhà ở đô thị IJC, phường Bình Dương…

Theo các chuyên gia kinh tế, điểm đáng chú ý là phần lớn các dự án hiện nay không còn vướng mắc ở năng lực triển khai mà chủ yếu vướng mắc về quy trình thủ tục, sự chồng chéo pháp lý giữa các giai đoạn hoặc việc rà soát kéo dài qua nhiều năm.

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho rằng, nếu các vướng mắc này tiếp tục kéo dài sẽ gây lãng phí rất lớn về nguồn lực đất đai, vốn đầu tư xã hội, đồng thời ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và quyền lợi hợp pháp của người dân đã mua nhà.

Vì vậy, hiệp hội kiến nghị các cơ quan chức năng TP. Hồ Chí Minh đẩy nhanh việc phân loại từng nhóm vướng mắc để xử lý theo cơ chế chuyên đề; ưu tiên tháo gỡ cho các dự án đã cơ bản hoàn tất pháp lý, có người dân sinh sống hoặc có thể triển khai ngay khi được thông suốt thủ tục. Đồng thời, HOREA đề xuất các sở ngành cần phối hợp đồng bộ hơn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, rà soát thanh tra, xử lý đất công xen cài và áp dụng các cơ chế đặc thù theo các nghị quyết mới nhằm khơi thông thị trường bất động sản.

Trước đó, UBND TP. Hồ Chí Minh đã xem xét, giải quyết vướng mắc, khó khăn cho 838 dự án, đất đai thuộc lĩnh vực đầu tư công, đầu tư tư nhân, FDI  theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị định số 147/2026/NĐ-CP Hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội.

Theo Horea, việc thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các công trình, dự án tồn đọng kéo dài nên góp phần tháo gỡ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, vừa khơi thông nguồn lực đất đai, nguồn vốn đầu tư để tạo bước chuyển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, giải quyết nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân và đóng góp thiết thực vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số kể từ năm 2026 trở đi.

Trong bối cảnh thị trường địa ốc TP. Hồ Chí Minh đang cần thêm nguồn cung và niềm tin, việc tháo gỡ các dự án tồn đọng không chỉ là câu chuyện hỗ trợ doanh nghiệp mà còn là bài toán phục hồi thị trường, kích thích đầu tư và ổn định an sinh đô thị trong giai đoạn tới./.