Lực đẩy cho bất động sản công nghiệp từ đâu?

Theo đánh giá của một số công ty tư vấn bất động sản, đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư bất động sản nhằm khai thác lợi ích từ nhu cầu mở rộng sản xuất và nguồn cung hạn chế hiện tại.

Lực đẩy từ ngành công nghiệp ô tô

Theo các chuyên gia của Công ty CBRE Việt Nam, thời gian qua, thị trường ô tô Việt Nam đã chứng kiến một loạt các sự kiện quan trọng, định hình lại tương lai của cả ngành công nghiệp ô tô Việt Nam; trong đó, đáng chú ý là việc ban hành Nghị định 116/2017/NĐ-CP và Nghị định 125/2017/NĐ-CP.

Các Nghị định này đã góp phần củng cố ngành sản xuất ô tô Việt Nam thông qua việc áp dụng các tiêu chuẩn pháp lý về việc mở rộng quy mô sản xuất và nâng cao chất lượng sản phẩm trong nước.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cao cấp, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển Việt Nam, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, do có các quy định pháp luật mới, nhu cầu mở rộng nhà máy sản xuất cũng như phát triển cơ sở hậu cần kho bãi cho ngành công nghiệp ô tô đang gia tăng nhanh chóng. Việc áp dụng các nghị định mới đã đẩy các nhà sản xuất, lắp ráp vào một cuộc đua gia tăng quy mô sản xuất.

Hơn nữa, thị trường ô tô Việt Nam vẫn đang có lợi thế lớn về quy mô thị trường và nhu cầu tiêu dùng. Vì thế, việc mở rộng sản xuất là không thể tránh khỏi. Giờ đây, vấn đề không chỉ dừng lại ở việc tuân thủ các quy định của pháp luật mà còn về kế hoạch đầu tư chiến lược nhằm chiếm lấy thị phần lớn trong thị trường ô tô Việt Nam.

Các cụm nhà máy lắp ráp hiện chủ yếu được phân bổ tại miền Bắc với một mạng lưới các nhà máy của các hãng xe nước ngoài cũng như các cơ sở sản xuất phụ tùng ô tô. Việc thành lập các nhà máy của VinFast đã củng cố nền tảng lắp ráp và sản xuất ô tô của khu vực phía Bắc.

Theo đó, với nền tảng vững chắc và lịch sử phong phú về ngành sản xuất lắp ráp và phụ tùng ô tô tại phía Bắc thì việc các nhà sản xuất ô tô có nhu cầu thuê quỹ đất công nghiệp lớn để xây dựng nhà máy sản xuất tại khu này là rất đáng được cân nhắc.

Ngoài ra, khu vực miền Trung cũng đóng một vai trò quan trọng trong ngành công nghiệp ô tô Việt Nam. Cụm ô tô Chu Lai - Trường Hải (Quảng Nam) được phát triển bởi tập đoàn THACO cũng là một tổ hợp ô tô tổng hợp bao gồm các nhà máy sản xuất, nhà máy lắp ráp, nhà máy công nghiệp hỗ trợ, kho bãi và cảng biển chuyên sâu.

Nhận định về những tác động tích cực của sự tăng trưởng ngành công nghiệp ô tô Việt Nam lên thị trường bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, từ góc nhìn của thị trường bất động sản, khía cạnh quan trọng nhất cho sự thay đổi của thị trường và điều kiện kinh tế vĩ mô đó là nhu cầu ngày càng tăng trong sản xuất kinh doanh và mở rộng quy mô sản xuất công nghiệp.

Thực tế, đã có những thỏa thuận thuê đất công nghiệp và thương mại lớn liên quan đến ngành công nghiệp ô tô đạt được trong ba năm qua và ghi nhận nhu cầu thuê thêm cho giai đoạn sắp tới. Tỷ lệ lấp đầy cao, giá cho thuê tăng chính là thách thức cho việc mở rộng quy mô sản xuất. Tuy nhiên, đây cũng có thể là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản khai thác lợi ích từ nhu cầu mở rộng sản xuất và nguồn cung hạn chế hiện tại.

Nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng cao

Thời gian qua, đặc biệt là năm 2018, ngành công nghiệp Việt Nam tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài một cách đáng kể. Nguồn cung đất công nghiệp hiện tại và trong thời gian sắp tới đang tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư sản xuất, các giao dịch bất động sản công nghiệp lớn đang thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư), trong 11 tháng năm 2018 nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực; trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài với tổng số vốn đạt 14,2 tỷ USD, chiếm 46,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Thực tế trên đã khiến nhu cầu bất động sản công nghiệp đang dần vượt quá nguồn cung tại các khu công nghiệp vận hành tốt với tổng tỷ lệ lắp đầy đạt 73%.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam cho biết, đơn vị này đã chứng kiến sự quan tâm ngày càng cao của các nhà đầu tư vào thị trường công nghiệp tại Việt Nam. Theo đó, đối với các khu công nghiệp lớn cũng như các tài sản công nghiệp, các cơ hội tìm kiếm khu vực xây dựng nhà máy phù hợp (built-to-suit opportunities) hay kho bãi phục vụ chuỗi quy trình hậu cần.

Trong ba năm vừa qua, đã có nhiều giao dịch cho thuê đất công nghiệp thành công được ghi nhận ở khu vực phía Nam và phần lớn trong số đó thuộc về các nhà máy sản xuất phụ kiện với nhu cầu mở rộng sản xuất.

Đánh giá cao tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã liên tục rót vốn vào lĩnh vực này. Ông John Campbell, Cố vấn cấp cao dịch vụ bất động sản công nghiệp, Công ty Savill Việt Nam bày tỏ, trên thị trường bất động sản công nghiệp đã xuất hiện các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp mới với những khoản đầu tư quan trọng.

Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID), một liên doanh giữa Tập đoàn Warburg Pincus (Mỹ) và Tổng Công ty Becamex IDC, đã phát triển 209 ha tại tám khu công nghiệp ở nhiều tỉnh thành, tập trung phát triển các giải pháp nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng xây theo nhu cầu (BTS).

Nhà đầu tư Singapore, Boustead cũng phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu với tổng diện tích đất là 18 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Trong khi đó, Công ty phát triển bất động sản Trung Quốc (CFLD) tham gia đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại tỉnh Long An, vị trí chiến lược trong Khu kinh tế trọng điểm phía Nam (SFEZ).

Trở lại vấn đề phát triển của ngành công nghiệp ô tô hiện nay, nhiều chuyên gia nhận định, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi từ việc gia tăng nhu cầu đất công nghiệp liên quan đến sản xuất và mở rộng kinh doanh của các công ty sản xuất và nhà phân phối xe ô tô.

Ngoài ra, việc thiếu các khu phức hợp ô tô chuyên dụng lớn cũng sẽ tạo thêm cơ hội cho các nhà phát triển khai thác thêm lợi ích. Từ đó, các nhà phát triển bất động sản cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển ngành công nghiệp ô tô trong nước bằng cách cung cấp cơ sở hạ tầng chuyên dụng và toàn diện đi kèm với quỹ đất cho các nhà sản xuất ô tô để tạo ra các khu liên hợp sản xuất ô tô chuyên dụng.

Để thúc đẩy đà phát triển của lĩnh vực bất động sản công nghiệp, các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, cần tiếp tục đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.

Để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối giữa các lĩnh vực kinh tế./.