M&A bất động sản: “Sóng ngầm” hấp dẫn khối ngoại

Việt Nam tiếp tục lọt vào "tầm ngắm" của các nhà đầu tư nước ngoài khi một lượng lớn nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vẫn tiếp tục gia tăng. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 36,61 tỷ USD trong năm 2023 và tăng 32,1% so với năm 2022; trong đó, ngành kinh doanh bất động sản vẫn trụ vững ở vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8%. Đây cũng là một trong những yếu tố thuận lợi thúc đẩy hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) thành công, nhất là với lĩnh vực bất động sản, tiếp thêm những sắc thái mới cho thị trường này.

Tại Việt Nam, Tp. Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế tài chính và Hà Nội - trung tâm chính trị của cả nước được các chuyên gia đánh giá có nhiều triển vọng tốt, nhất là gần đây 3 bộ luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản đã được thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025 như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Hoạt động M&A nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng được kỳ vọng sẽ tăng trưởng đáng kể cả về số lượng và giá trị giao dịch.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phải đối diện với nhiều khó khăn thì doanh nghiệp cũng phải đi tìm chiến lược mới. Công cuộc tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp đã mở ra "môi trường lý tưởng" cho khối ngoại "săn" và thâu tóm những dự án có quy mô lớn. Theo dự báo, hoạt động trong lĩnh vực này sẽ sôi động trong năm 2024.

Báo cáo của KPMG - một trong những công ty cung cấp dịch vụ kiểm toán hàng đầu chỉ ra, tính đến đầu quý IV năm 2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm khoảng 23% trong tổng số 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Giá trị bình quân các thương vụ đạt mức kỷ lục trong 5 năm trở lại đây, gấp 300% so với năm 2022.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản "lao dốc" thì động lực vẫn nằm ở khối ngoại. Bởi trên thực tế, tuy nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước có tiềm lực mạnh không ngại chi tiền để thâu tóm quỹ đất nhưng lợi thế M&A lĩnh bất động sản hiện vẫn nghiêng hoàn toàn về khối ngoại.

Công ty Cushman & Wakefield cũng dự báo, sẽ có một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024 - 2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục "lấn lướt" trên thị trường.

Đặc việt, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, năm 2024 là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Ưu thế đang nghiêng về phía các doanh nghiệp nước ngoài.

Một số doanh nghiệp cũng chung nhận xét, thâu tóm quỹ đất, tài sản như một cơn "sóng ngầm" và có thể dâng lên cao bất cứ lúc nào. Trên thị trường ghi nhận nhiều dự án đã được chuyển nhượng âm thầm với giá thấp do thị trường rơi vào "vùng đáy" và lợi thế luôn thuộc về người có tiền. Do đó, năm 2024, thị trường có thể sẽ chứng kiến thêm nhiều thương vụ sang tên đổi chủ với giá trị hàng triệu USD, thậm chí chục triệu USD.

Theo Công ty Chứng khoán MBS, hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024. Để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn. Đây sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024. Bởi trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản. Mặt khác, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Nhận định về xu hướng của thị trường, các chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland, thì hiện nay, thị trường có thêm nhiều chủ đầu tư mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land...

Phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi dân số Việt Nam được xếp vào nhóm các nước đông dân đứng thứ 15 trên thế giới với 100 triệu người. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường nhà trong việc thu hút FDI.

Bên cạnh đó, dòng vốn cũng có xu hướng dịch chuyển và gia tăng ở phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ. Do đó, thời gian qua, trên thị trường luôn ghi nhận sự dịch chuyển và gia tăng dòng vốn vào bất động sản thương mại và công nghiệp

Đáng chú ý, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi. Hơn nữa, ngành sản xuất chế biến, chế tạo cũng chiếm phần lớn và luôn dẫn đầu trong tổng vốn FDI chứng tỏ nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.