M&A bất động sản Việt Nam hướng tới chiến lược dài hạn

Trong bối cảnh thị trường đầu tư bất động sản châu Á – Thái Bình Dương phục hồi không đồng đều, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) tại Việt Nam vẫn duy trì sức hút với nhà đầu tư nước ngoài. Dù giá trị công bố của nhiều thương vụ chưa lớn, xu hướng dịch chuyển sang các dự án phát triển và hợp tác dài hạn đang cho thấy một chu kỳ đầu tư mới mang tính bền vững hơn.

* Dịch chuyển dòng vốn

Theo nghiên cứu của Savills, thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương ghi nhận diễn biến trái chiều giữa các quốc gia, song nhìn chung đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn. Việt Nam nổi lên như một điểm đến được ưu tiên nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI duy trì tích cực và những cải cách pháp lý đang dần phát huy hiệu quả.

Dù giá trị công bố của nhiều thương vụ M&A bất động sản chưa cao, nhưng các chuyên gia cho rằng con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế trên thị trường. Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, hoạt động M&A đã có thêm động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới cùng các luật sửa đổi liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản. Khung pháp lý rõ ràng hơn giúp nhà đầu tư yên tâm triển khai các chiến lược dài hạn.

Tài sản đang vận hành có khả năng tạo dòng tiền hiện vẫn rất khan hiếm. Vì vậy, phần lớn các thương vụ M&A hiện nay tập trung vào các dự án phát triển, thay vì mua lại tài sản hoàn thiện. Xu hướng này đặc biệt rõ nét ở phân khúc nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn.

Đơn cử như Việt Nam ghi nhận nhiều dự án hạ tầng trọng điểm với tổng vốn đầu tư công lên tới hàng triệu tỷ đồng. Điển hình như công trình như Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện phát triển các khu dân cư tại vùng ven và khu vực vệ tinh.

Theo Savills, dù các dự án phát triển thường đòi hỏi thời gian triển khai dài, chi phí vốn ban đầu lại thấp hơn so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này khiến giá trị công bố của các thương vụ không quá cao, dù quy mô dự án và tiềm năng dài hạn rất đáng kể.

Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Hình thức này cho phép nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp Nhật Bản, từng bước gia nhập thị trường mà không phải cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu.

“Nhiều nhà đầu tư muốn tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng quan hệ đối tác trước khi mở rộng quy mô. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số giúp họ linh hoạt hơn trong chiến lược đầu tư” - ông MacGregor nhận định.

Khung pháp lý được cải thiện cũng tạo điều kiện cho các cấu trúc giao dịch đa dạng, từ quyền kiểm soát chi phối đến vai trò cổ đông thiểu số hoặc đầu tư thuần túy về tài chính. Điều này góp phần hình thành một thị trường M&A bất động sản năng động hơn tại Việt Nam.

* Nền tảng thị trường tích cực

Năm 2025, Việt Nam thu hút tổng vốn đầu tư nước ngoài đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm trước; trong đó, số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện cả năm đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ và xác lập mức cao nhất trong giai đoạn 2021-2025. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và quá trình hợp nhất các đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thị trường cho nhà đầu tư.

Savills cho rằng bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được hỗ trợ bởi nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn cao, nguồn cung các tài sản này rất hạn chế, khiến trọng tâm M&A tiếp tục nghiêng về các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Theo ông Neil MacGregor, thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch và thanh khoản. Trong trung hạn, kỳ vọng một thị trường M&A minh bạch hơn, thanh khoản cải thiện và thu hút đa dạng nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để đón nhận các dòng vốn tổ chức với quy mô lớn.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, sự sôi động trở lại của M&A bất động sản Việt Nam phản ánh quá trình tái cấu trúc thị trường, thay vì là một chu kỳ tăng trưởng nóng trong ngắn hạn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định các nhà đầu tư nước ngoài hiện có xu hướng tiếp cận thị trường thận trọng hơn, ưu tiên kiểm soát rủi ro pháp lý và khả năng triển khai dự án. “Thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh, dòng vốn ngoại đang tập trung vào các dự án có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và phù hợp với xu hướng phát triển đô thị trong 10–15 năm tới,” ông nói.

Theo ông Jackson, các phân khúc như khu đô thị tích hợp, bất động sản công nghiệp và nhà ở gắn với hạ tầng giao thông mới sẽ tiếp tục là tâm điểm của hoạt động M&A trong thời gian tới, đặc biệt tại các tỉnh, thành nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và phía Bắc.

Cùng quan điểm, bà Trần Thị Minh Phương, Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn Đầu tư của CBRE Việt Nam, cho rằng việc gia tăng các thương vụ mua cổ phần thiểu số và liên doanh cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược gia nhập thị trường. Nhà đầu tư nước ngoài đang ưu tiên hợp tác với doanh nghiệp trong nước có năng lực triển khai, am hiểu pháp lý và sở hữu quỹ đất lớn, thay vì tự phát triển dự án từ đầu.

Bà Phương nhận định, trong bối cảnh mặt bằng giá đất tại các đô thị lớn đã ở mức cao, việc dịch chuyển dòng vốn sang các khu vực vệ tinh giúp nhà đầu tư tối ưu chi phí đầu vào, đồng thời đón đầu làn sóng giãn dân và mở rộng không gian đô thị.

Còn dưới góc độ pháp lý, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, đánh giá việc sửa đổi đồng bộ các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang tạo nền tảng quan trọng cho hoạt động M&A. Khi hành lang pháp lý dần rõ ràng, các giao dịch sẽ thuận lợi hơn, đặc biệt với những thương vụ có yếu tố nước ngoài vốn yêu cầu tính minh bạch và ổn định cao.

Theo các chuyên gia, dù quy mô giao dịch lớn chưa xuất hiện nhiều trong ngắn hạn, xu hướng tích lũy quỹ đất, hợp tác chiến lược và chuẩn bị cho chu kỳ phát triển tiếp theo đang hình thành rõ nét. Điều này được xem là bước đệm quan trọng để thị trường M&A bất động sản Việt Nam bước sang giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn trong những năm tới.