Mặt bằng nhà phố mất dần ưu thế đối với các thương hiệu bán lẻ

Bà Từ Thị Hồng An - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Tp. Hồ Chí Minh đánh giá, nguồn cung tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh đang phát triển khá chậm so với nhu cầu. Năm 2025, thị trường sẽ đón nhận thêm hai dự án mới là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu vực trung tâm.

Thế nhưng, với thị trường rộng lớn như Tp. Hồ Chí Minh đi kèm nhu cầu từ các nhãn hàng luôn ở mức cao thì lượng nguồn cung này vẫn rất khiêm tốn và chưa thực sự đủ sức đến mang tới biến động đáng kể nào đối với thị trường – bà An phân tích.

Theo chuyên gia này, xu hướng hạn chế về nguồn cung này dự kiến sẽ còn tiếp tục trong 3 năm tới. Do đó, cạnh tranh về mặt bằng cho thuê, đặc biệt là mặt bằng chất lượng cao, sẽ ngày càng gay gắt. Điều này khiến các nhãn hàng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm và mở rộng địa điểm kinh doanh mới.

“Từ góc độ khách thuê, họ buộc phải sáng tạo và linh hoạt hơn trong việc khai thác mặt bằng hiện có nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng, nhất là trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm” – bà An nhận xét.

Cạnh tranh thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay còn đến từ việc các mặt bằng nhà phố cũng không thể đáp ứng được nhu cầu cao từ các nhãn hàng, đặc biệt là các nhãn hàng quốc tế.

Bởi yêu cầu của thương hiệu quốc tế thường rất sát sao và khắt khe đối với mặt bằng bán lẻ, không chỉ từ vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng mà còn phải đảm bảo các yếu tố pháp lý như minh bạch về sở hữu, các hạng mục về phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động bán lẻ. Những yêu cầu này thì hầu hết mặt bằng nhà phố thường không đáp ứng được.

Tương tự Tp. Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội cũng chuyển biến tích cực trong vòng 3 năm trở lại đây. Nhất là khi các nhãn hàng đã có mặt bằng kinh doanh tốt tại Tp. Hồ Chí Minh bắt đầu chuyển hướng mở rộng tại thị trường Hà Nội.

Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội Hoàng Nguyệt Minh đánh giá, sự thành công của Lotte Mall Westlake đã mang lại những tín hiệu tích cực và là động lực để các nhãn hàng tham gia sâu hơn vào thị trường Hà Nội cũng như các chủ đầu tư mang tới nguồn cung chất lượng hơn.

Riêng phân khúc mặt bằng nhà phố, có thể thấy việc đang mất dần ưu thế diễn ra ở cả hai thị trường Tp. Hồ chí Minh và Hà Nội. Bà Minh phân tích, hiện tại, giá thuê mặt bằng nhà phố ở Hà Nội đang bị đẩy lên cao. Cùng đó, tiến độ thanh toán tiền thuê tương đối khắt khe. Nhiều chủ nhà đưa ra điều khoản thanh toán lên tới 6 tháng, thậm chí theo năm.

Điều này gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là những ngành cần tối ưu dòng vốn lưu động trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, khách thuê quốc tế cần đảm bảo tính minh bạch về pháp lý, chất lượng xây dựng, công năng hoạt động trong khi mặt bằng nhà phố rất ít có thể đáp ứng được các yêu cầu này – bà Minh nhận định.

Theo chuyên gia của Savills, xu hướng này có thể nhìn thấy rõ ràng đối với các dịch vụ ăn uống. Trước đây các nhãn hàng F&B (loại hình dịch vụ kinh doanh ẩm thực, nhà hàng, ăn uống) thường chuộng kinh doanh tại mặt phố lớn. Nhưng hiện tại, để tối ưu hóa dòng vốn lưu động nhằm cải tổ hoạt động kinh doanh, nhiều nhãn hàng nhóm này đã lựa chọn trung tâm thương mại bởi có thể linh động trong thanh toán hơn; thậm chí có thể cân nhắc tới mô hình chia sẻ doanh thu.

Đánh giá về triển vọng thị trường, bà Minh cho rằng, thời gian tới, không chỉ các nhãn hàng có xu hướng dịch chuyển ra Hà Nội mà còn có sự tham gia của các chủ đầu tư từ Tp. Hồ Chí Minh nhằm mở rộng mặt bằng tại Thủ đô.

Đơn cử như sau thành công của dự án Saigon Center, Tập đoàn Keppel sẽ mở rộng hoạt động tại thị trường Hà Nội. Theo đó, dự án Hanoi Centre được Keppel thuê toàn bộ và chịu trách nhiệm quản lý, vận hành và khai thác. Cùng đó, sau thành công của 3 dự án tại Tp. Hồ Chí Minh, Thiso Mall cũng sẽ có thêm dự án tại Hà Nội, dự kiến ra mắt vào năm 2026.

Ước tính của Savills cho thấy, đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ mở rộng với 140.700 m2 từ 4 trung tâm mua sắm và 3 khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 – 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100 m2 cho thuê đến từ 7 dự án.

Báo cáo từ IFM Research – đơn vị nghiên cứu thị trường ứng dụng công nghệ cho thấy, chỉ số niềm tin tiêu dùng trong năm 2025 dự kiến tăng nhẹ ở mức 4,11% (đã trừ lạm phát). Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, người tiêu dùng hầu hết sẽ chi tiêu cho các mặt hàng thiết yếu, giáo dục, ăn uống, và chăm sóc sức khỏe.

Savills châu Á – Thái Bình Dương cũng đồng thời chỉ ra xu hướng tương tự khi các phân khúc dẫn đầu nhu cầu thuê vào năm 2025 tại Việt Nam sẽ là F&B và giải trí. Thị trường bán lẻ trong tương lai vẫn có nhiều triển vọng. Tuy nhiên, để các thương hiệu tận dụng được tiềm năng của thị trường Việt Nam, quan trọng là nắm bắt chính xác thị hiếu người tiêu dùng và tìm được mặt bằng hợp lý.