Siết quản lý cho thuê chung cư ngắn hạn: Cơ hội cho người mua ở thực

Thời gian qua, mô hình lưu trú ngắn hạn như Airbnb phát triển mạnh tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng căn hộ từ “nhà ở” sang “lưu trú” làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân, gây khó khăn trong khâu an ninh, phòng cháy chữa cháy và quản lý dân cư.

TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương đã ban hành hoặc đang xem xét các quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh lưu trú ngắn hạn dưới hình thức Airbnb. Động thái này được đưa ra trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 – có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 – quy định rõ ràng việc cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi của cư dân mà còn góp phần khắc phục tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường lưu trú. Đồng thời, điều này mở ra cơ hội cho người mua ở thực tiếp cận nguồn cung căn hộ với mức giá hợp lý hơn.

Các dự án chung cư được phê duyệt dựa trên quy hoạch phục vụ cư dân sinh sống dài hạn. Do đó, lượng người ra vào vượt mức thiết kế gây quá tải cho tiện ích chung, bãi đỗ xe và các công trình công cộng. Bên cạnh đó, hoạt động lưu trú ngắn hạn còn tiềm ẩn nguy cơ thất thu thuế, do phần lớn giao dịch không được đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, và không chịu sự quản lý chặt chẽ như các loại hình lưu trú hợp pháp như khách sạn hay căn hộ dịch vụ...

Bởi vậy, các chuyên gia cho rằng, cần phân định rõ ràng giữa “ở” và “kinh doanh”. VARS nhận định, việc phân định rạch ròi giữa chức năng nhà ở và kinh doanh lưu trú là cần thiết. Các căn hộ muốn được khai thác cho thuê ngắn hạn cần có sự đồng thuận của cộng đồng cư dân; đồng thời, tuân thủ đầy đủ các yêu cầu pháp lý như đăng ký kinh doanh, nghĩa vụ thuế, chứng chỉ phòng cháy chữa cháy và các tiêu chuẩn vận hành.

Ngoài ra, cơ quan quản lý Nhà nước cần ban hành hệ thống quy định cụ thể để kiểm soát loại hình cho thuê này. Việc tăng cường chế tài xử phạt cũng là một giải pháp để đảm bảo tính tuân thủ và bảo vệ trật tự an toàn xã hội. Tuy nhiên, động thái này sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản và người mua ở thực.

Việc siết quản lý lưu trú ngắn hạn có thể khiến hoạt động đầu tư vào mô hình này kém hấp dẫn hơn, do chi phí tuân thủ pháp lý tăng và lợi nhuận suy giảm. Điều này dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư phải bán ra, giúp tăng nguồn cung căn hộ cho người mua ở thực – đối tượng có nhu cầu sở hữu lâu dài.

Trong bối cảnh giá căn hộ tại các đô thị lớn đã đạt mức cao và khả năng tăng thêm còn hạn chế, việc hạn chế đầu cơ sẽ giúp thị trường hướng đến sự phát triển bền vững, lành mạnh hơn. Đây cũng được xem là một giải pháp góp phần tháo gỡ bài toán khủng hoảng nhà ở, khi nguồn cung căn hộ có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân hiện đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Thực tế cho thấy, nhiều thành phố lớn trên thế giới như New York, Paris, Amsterdam hay Berlin cũng đã áp dụng các biện pháp hạn chế hoặc cấm hoạt động lưu trú ngắn ngày trong khu dân cư. Nguyên nhân chính là tình trạng Airbnb và các nền tảng tương tự làm tăng giá thuê dài hạn, đẩy giá bất động sản lên cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân địa phương.

Với những tác động tiêu cực về kinh tế – xã hội và tính hiệu quả trong quản lý đô thị, việc kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư được cho là bước đi cần thiết, nhằm định hướng thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững trong thời gian tới.