Minh bạch thị trường bất động sản: Đích không dễ đến

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia bởi có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.

Vì vậy, việc xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế – xã hội.

Tại Việt Nam, hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện đã tạo hành lang pháp lý điều tiết thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành; các quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, các luật về thuế...

Tuy nhiên, trên thực tế, minh bạch thị trường bất động sản vẫn là một cái đích không dễ đến.

Chưa như kỳ vọng

Minh bạch thị trường bất động sản là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện bởi người ta vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng, của lợi ích nhóm.

Theo báo cáo của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle (JLL), Việt Nam đang đứng thứ hạng khá thấp về minh bạch trong thị trường bất động sản, xếp hạng 68/109 quốc gia. Tuy nhiên, so sánh với những năm trước đây hình ảnh của Việt Nam đang được cải thiện từng năm.

Nếu như trong năm 2014, Việt Nam nằm hoàn toàn trong nhóm có chỉ số minh bạch thấp thì đến năm 2016 được ghi nhận đang trong giai đoạn quá độ sang nhóm các nước có chỉ số minh bạch trung bình.

Từ người mua nhà để ở, nhà đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan quản lý... đều rất quan tâm đến các thông tin, cách thức cung cấp thông tin, cũng như những tác động ảnh hưởng đến thị trường nhạy cảm này.

Điển hình là những thông tin tác động đến các thành viên thị trường đã mang tính chủ động, có sự phân tích, đánh giá. Dễ nhận thấy nhất là thông tin về các dự án thế chấp ngân hàng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vừa qua thu hút được nhiều sự quan tâm.

Phó Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Hải Phát - ông Đinh Thế Quỳnh cho rằng, Nhà nước quy định để triển khai một dự án thì vốn đối ứng của chủ đầu tư phải bàn giao một tỷ lệ nhất định nhằm thế chấp làm bảo lãnh tại ngân hàng.

Ngưỡng an toàn được các công ty chọn thế chấp thường rơi vào khoảng dưới 50%. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo tiến độ dự án đó, người mua nhà yên tâm và thị trường tăng thêm sự minh bạch.

Cùng bàn về vấn đề này, ở góc độ chuyên viên môi giới bất động sản, ông Lê Văn Tùng nhận xét, không thể loại bỏ hoàn toàn tiêu cực nhưng cái tích cực thu được lớn hơn nhiều.

Chính chủ đầu từ phải nhìn nhận lại mình, phải tăng uy tín và cân đối được tài chính để hoạt động đầu tư chuẩn chỉnh, tránh trường hợp dàn trải vốn và chiếm dụng vốn của khách hàng.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng nhận định, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản từ quản lý nhà nước tới các nhà đầu tư, hệ thống môi giới... có tiến bộ nhưng về cơ bản vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển của thị trường.

Thiếu thông tin, lỏng giám sát

Dù những cải thiện đã được ghi nhận nhưng tiến trình minh bạch hóa trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự hiệu quả, do còn thiếu đồng bộ, nhất quán và chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát.

Những quy định cụ thể cho tính xác thực cho các thông tin này và tính công bằng cho các doanh nghiệp vẫn còn thiếu. Đặc biệt, là việc công bố các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng.

Nhiều doanh nghiệp lên tiếng cho rằng, cần làm rõ mục đích của việc thế chấp dự án. Ví dụ như thế chấp chính mảnh đất xây dựng dự án là tài sản đảm bảo của dự án đó để khách hàng yên tâm về pháp lý, doanh nghiệp không mượn đất dự án này thế chấp để làm dự án khác.

Tuy nhiên, việc công bố phải thực hiện như thế nào để tránh bị hiểu nhầm vì chuyện doanh nghiệp thế chấp đất khi thực hiện dự án là bình thường bởi doanh nghiệp biết huy động các nguồn lực xã hội thì mới lớn mạnh được.

Theo các doanh nghiệp, vấn đề là phải làm rõ, khi có văn bản đồng ý của cơ quan quản lý, được ngân hàng ký xác nhận đồng ý, thì việc thế chấp là bình thường.

Có chăng, sự bất thường nằm ở các dự án không đủ điều kiện huy động vốn nhưng vẫn bán nhà hoặc dự án bán nhà vẫn thế chấp nhưng không nói với khách hàng là đã thế chấp, không thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định với cơ quan chức năng, với sở xây dựng...

Theo PGS, TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, việc cung cấp thông tin về một số doanh nghiệp có dự án đang thế chấp trong các ngân hàng cũng tạo ra dư luận trái chiều khác nhau.

Tuy nhiên, trên thực tế, dư luận đôi khi chưa hiểu thấu đáo về bản chất của vấn đề này, kể cả khách hàng mua nhà cũng vậy.

Việc dự án bất động sản thế chấp vào ngân hàng để vay vốn là điều bình thường, thậm chí rất phổ biến. Mấu chốt nằm ở chỗ chủ đầu tư phải tuân thủ đúng quy trình theo quy định và công khai thông tin để cơ quan chức năng giám sát.

Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thấp, chưa như kỳ vọng là do nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất vẫn là thiếu thông tin về thị trường - ông Hoàng Văn Cường khẳng định.

Thiếu thông tin trước hết từ các nhà cung cấp hoặc thông tin này thiếu chính xác do không được kiểm soát chặt chẽ. Các cơ quan quản lý nhà nước đáng ra phải kiểm soát thông tin thì bây giờ vai trò này chưa thực hiện sát sao.

GS TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, cách công bố còn thiếu rất nhiều số liệu, chỉ dừng ở danh sách một số dự án tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang thế chấp dự án vào ngân hàng để vay tiền.

Trong khi đó, thông tin mà thị trường cần quan tâm là dự án đó thế chấp ở bao nhiêu ngân hàng lại không nhắc đến.

Bởi việc thế chấp một dự án vào một ngân hàng để vay tiền cũng là chuyện thông thường, pháp luật không hề cấm.

Có như vậy, mới vốn hóa được lượng bất động sản, vốn hóa được lượng tài sản tĩnh thành tài sản động và tốt cho cả nền kinh tế lẫn doanh nghiệp và người dân.

Tạo cơ sở cho cạnh tranh lành mạnh

Nhằm góp tiếng nói tiến đến lành mạnh thị trường bất động sản, mới đây Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã đề xuất Bộ Xây dựng ban hành quy định việc sắp xếp các thủ tục quy định trước khi bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai và có biện pháp kiểm tra, kiểm soát, đảm bảo thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Cùng đó, việc công bố danh sách các dự án được phép bán nhà trên giấy theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hay gần đây hơn là danh sách dự án đang thế chấp tại các ngân hàng thương mại theo yêu cầu rà soát tình hình các dự án nhà ở của chính quyền địa phương... đang được xem như động thái minh bạch hóa thị trường bất động sản.

GS TS Đặng Hùng Võ nhận xét, tính minh bạch của thị trường trong các văn bản quy định của Việt Nam hiện nay khá tốt. Mặc dù pháp luật đã quy định tốt đến như vậy nhưng trên thực tế lại làm chưa được bao nhiêu. Bởi vậy, thực tế thì tính minh bạch trên thị trường bất động sản vẫn còn rất thiếu.

Nếu một thị trường minh bạch thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến bé đều dễ dàng có thông tin đó.

Thị trường mà minh bạch thì những số liệu này tìm đâu cũng thấy. Muốn vậy, cần biến các quy định trên các trang giấy của pháp luật vào thành hành động cụ thể chính xác trên thực tế - ông Đặng Hùng Võ phân tích.

Rất nhiều chuyên gia đồng quan điểm, cơ quan quản lý đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Công cụ đầu tiên để thực hiện hóa minh bạch là kiểm tra, thanh tra, giám sát của kênh nhà nước, cũng như kênh ngoài nhà nước.

Cùng đó, các chế tài phải rõ ràng đối với những trường hợp không thực thi pháp luật, hoặc xử phạt chưa nghiêm minh.

Bởi vậy, cần phải tạo ra những bước tiến rõ ràng trong việc nâng cao tính minh bạch để có một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho tất cả các đối tượng thành phần kinh tế; cần tạo ra hành lang pháp lý để các cơ quan quản lý và doanh nghiệp phải công bố thông tin một cách thường xuyên, kịp thời và chuẩn xác.

Thêm một vấn đề cần được quan tâm đặc biệt, đó là cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước để tránh chồng chéo. Các chuyên gia nhận định, hiện vẫn đang tồn tại một “khe hở” rất lớn về thế chấp quyền tài sản.

Trên thực tế, việc thế chấp quyền tài sản sử dụng đất gắn liền với đất và tài sản hình thành trong tương lai thuộc quyền quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường. Nhưng những dự án thế chấp quyền tài sản lại do Sở Tư pháp quản lý còn quá trình xây dựng lại do Sở Xây dựng quản lý.

Do vậy, để xác thực tính minh bạch của các dự án vẫn cần có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan quản lý trong thế chấp quyền tài sản. Như vậy, mới có cái nhìn chính xác về dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư.

Việt Nam đang trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư bất động sản nhưng không vì thế mà có thể chủ quan.

Minh bạch cũng chính là yếu tố để thu hút dòng vốn, giữ chân được các nhà đầu tư cả nội lẫn ngoài đến với thị trường bất động sản.