Mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở, bảo vệ người mua bất động sản

Chiều 19/8, thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị hoàn thiện các cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội; đồng thời tăng cường quản lý và kiểm soát dòng tiền, bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

*Đơn giản thủ tục tiếp cận nhà ở xã hội

Cho ý kiến đối với Luật Nhà ở, đại biểu Tạ Thị Yên (Điện Biên) đồng tình với chủ trương phát triển mạnh hơn nhà ở cho thuê bởi mục tiêu cuối cùng vẫn là người dân có chỗ ở phù hợp với điều kiện và thu nhập, không nhất thiết ai cũng phải mua nhà.

Tuy nhiên, đại biểu Tạ Thị Yên bày tỏ băn khoăn về cách tổ chức và sử dụng nguồn lực của quỹ nhà ở; cho rằng, nếu tính đủ toàn bộ chi phí thì giá thuê có thể vượt khả năng của người cần hỗ trợ. Nếu ngân sách phải bù, cần nói rõ trường hợp được bù, mức bù và trách nhiệm của địa phương.

Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định rõ hơn ngay trong luật về địa vị pháp lý, cách quản lý, giám sát quỹ nhà ở và mối quan hệ với các quỹ tài chính khác của Nhà nước để tránh trùng nhiệm vụ; bổ sung nguyên tắc xác định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của người được hưởng chính sách. Nếu ngân sách hỗ trợ, phải có tiêu chí, mức độ và cơ chế công khai rõ ràng.

"Hiệu quả của Quỹ nên được nhìn vào kết quả cụ thể là tạo được bao nhiêu căn hộ cho thuê, bao nhiêu người thực sự thuê được nhà với mức giá phù hợp, không nên chỉ nhìn vào số vốn hoặc số tài sản quỹ đang quản lý", đại biểu Tạ Thị Yên nói.

Về điều kiện và thủ tục tiếp cận nhà ở xã hội, đại biểu nói, dự thảo luật cần đặt ngay yêu cầu đơn giản thủ tục; hạn chế việc người dân phải đi xin nhiều loại xác nhận. Nếu vẫn giữ nhiều khâu xác nhận thủ công, chính người thu nhập thấp và người lao động ở xa lại bị tốn thời gian và chi phí.

Đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị, dự thảo Luật đặt nguyên tắc sử dụng dữ liệu để xác định điều kiện hưởng chính sách; thủ tục theo hướng người dân khai một lần, cơ quan nhà nước tự kiểm tra trên hệ thống bởi việc này tác động rất trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở xã hội.

*Làm rõ quy định về “nhà có mục đích lưu trú”

Góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở, đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (thành phố Cần Thơ) nêu, thực tế thời gian qua, hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn thông qua các nền tảng số phát triển nhanh, góp phần đa dạng hóa sản phẩm lưu trú và khai thác hiệu quả tài sản nhà ở. 

Tuy nhiên, do chưa có cơ sở pháp lý thống nhất, nhiều địa phương và ban quản trị chung cư đã áp dụng các biện pháp quản lý khác nhau, thậm chí cấm hoàn toàn loại hình này, làm phát sinh nhiều ý kiến trái chiều từ chủ sở hữu căn hộ chung cư. Những vấn đề này cho thấy khoảng trống pháp lý cần được hoàn thiện bằng các quy định thống nhất ở cấp luật, thay vì tiếp tục xử lý bằng các biện pháp hành chính cục bộ.

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh đề nghị, dự thảo Luật tiếp tục hoàn thiện các quy định về điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy, an ninh, trật tự, bảo vệ môi trường; tăng cường quản lý trên nền tảng số thông qua kết nối dữ liệu với cơ quan quản lý cư trú, cơ quan thuế và chính quyền địa phương. "Cách tiếp cận này vừa bảo đảm quản lý hiệu quả, vừa hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, góp phần xây dựng môi trường pháp lý minh bạch, thích ứng với các mô hình kinh doanh mới và yêu cầu phát triển đô thị thông minh", đại biểu đề xuất.

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, đại biểu Trần Việt Anh (Đà Nẵng) cho rằng, việc bổ sung một số loại bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó có hoạt động kinh doanh lưu trú, là một bước tiến mang tính đột phá, sát với thực tiễn, góp phần giải quyết khoảng trống pháp lý đã kéo dài nhiều năm. Quy định này sẽ tạo cơ sở pháp lý để xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp, qua đó khơi thông phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại và các loại hình bất động sản đa công năng.

Tuy nhiên, đại biểu Trần Việt Anh đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục làm rõ khái niệm “nhà có mục đích lưu trú”, bảo đảm phân biệt rõ với nhà ở, căn hộ dịch vụ và các loại hình cơ sở lưu trú khác. Đồng thời, cần có quy định hướng dẫn cụ thể về phạm vi áp dụng, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người mua cũng như cơ chế quản lý, vận hành đối với loại hình này...

*Bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai

Góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Phú Thọ) đề xuất "3 thước đo": Dự án được khơi thông; chi phí tuân thủ thực giảm; tiền và quyền tài sản của người dân được bảo vệ tốt hơn. Tinh thần xuyên suốt cần là, mỗi tài sản một định danh pháp lý, mỗi dòng tiền một địa chỉ và mỗi rủi ro một chủ thể chịu trách nhiệm.

Cho rằng, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai đang cấp vốn nhưng không kiểm soát như ngân hàng, đại biểu lý giải, giới hạn đặt cọc, giữ 5% đến khi cấp giấy chứng nhận và bảo lãnh đều cần thiết; nhưng 5% không thể làm "áo phao" cho 95% bị dùng sai mục đích. Mọi khoản giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua, phải được coi là đặt cọc và chỉ thu khi tài sản đủ điều kiện.

Do đó, đại biểu đề nghị, tiền ứng trước qua tài khoản riêng của dự án, được truy vết và giải ngân theo tiến độ; không phong tỏa cứng, chỉ khóa đường tiền sai mục đích. Với 5% còn lại, luật phải rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả. Chủ đầu tư thu xếp sẵn hạn mức bảo lãnh; việc phát hành thư riêng là lựa chọn của khách hàng, không cài sẵn việc từ chối trong hợp đồng mẫu...

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) đặt câu hỏi, rủi ro lớn nhất đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai thực sự nằm ở 5% cuối cùng hay nằm ở 95% số tiền trước đó?

Nếu dự án đã hoàn thành, nhà đã bàn giao nhưng chủ đầu tư chậm làm Giấy chứng nhận thì việc giữ lại 5% là một công cụ tạo sức ép hữu ích. Nhưng trong những trường hợp rủi ro nghiêm trọng hơn như dự án dừng thi công, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, tiền của khách hàng bị sử dụng không đúng mục đích hoặc doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất khả năng thực hiện cam kết..., 5% này không thể bảo vệ phần lớn tài sản người mua đã bỏ vào dự án, đại biểu giải thích.

Đại biểu đề nghị dự thảo Luật cần nghiên cứu cơ chế theo hướng, tiền khách hàng ứng trước phải được quản lý gắn với chính dự án tạo ra bất động sản đó; có nguyên tắc sử dụng theo tiến độ thực hiện dự án; hạn chế việc sử dụng tiền của khách hàng tại dự án này để tài trợ tùy tiện cho dự án khác.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với đại biểu Nguyễn Cao Sơn, không nên phong tỏa toàn bộ tiền khách hàng nhưng cần phải có một mức kiểm soát hợp lý để dòng tiền của người mua đi cùng tiến độ hình thành tài sản mà họ đang mua. 

Bên cạnh đó, người mua phải tiếp cận được những thông tin thực chất như dự án đang thế chấp ở đâu; phần tài sản mình dự kiến mua có đang thuộc tài sản bảo đảm hay không; tiến độ thực tế đến đâu; chủ đầu tư đã sử dụng nguồn tiền thế nào theo các nghĩa vụ công khai; nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, quyền đối với khoản tiền đã ứng trước được xử lý ra sao.