Mọi quan hệ liên quan đến đất đai sẽ chịu chi phối của nguyên tắc thị trường

Được xem là một trong những bộ luật “xương sống”, có vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản vượt qua nhiều khó khăn và vướng mắc để phát triển, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua có nhiều quy định đột phá, kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản; trong đó có việc bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế xác định giá theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, mọi quan hệ liên quan đến đất đai cũng sẽ chịu sự chi phối của nguyên tắc thị trường.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận xét, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý giá đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị phổ biến trên thị trường. Điều này sẽ giúp các địa phương chủ động, linh hoạt xây dựng, áp dụng bảng giá đất, khắc phục tình trạng thị trường tồn tại cơ chế hai giá đất là theo khung Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế về đất đai.

Theo đó, có 4 phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng. Tại Điều 158 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 4 phương pháp xác định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ); đồng thời, xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí áp dụng cho từng phương pháp.

Việc sử dụng phương pháp nào trong trường hợp nào, đối với loại đất nào đã rõ ràng, cụ thể. Như vậy sẽ tránh gây khó khăn cho cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất; đồng thời, giảm thiểu các rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương – Luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích.

Ông Trần Xuân Lượng - Tiến sĩ Chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, Luật Đất đai mới đưa ra đã tiệm cận hơn với mong muốn của nhân dân bởi quá trình từ khi xây dựng đến ban hành Luật, ban soạn thảo đều trên tinh thần cầu thị. Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất có hàm ý sâu xa chính là đánh giá đúng giá trị thực của đất đai, từ đó cơ hội sở hữu đất đai, nhà ở của người dân, nhất là nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị mới tốt hơn.

“Nhưng đương nhiên, khi yếu tố thị trường được nhấn mạnh và đưa vào trong các quy định của Luật Đất đai thì mọi quan hệ liên quan đến đất đai cũng sẽ chịu sự chi phối của nguyên tắc thị trường, bao gồm cả hoạt động điều hành, quản lý và giám sát của cơ quan nhà nước. Từ đó, thúc đẩy các bên tham gia một cách chủ động và sòng phẳng hơn, hạn chế rủi ro pháp lý cho cả bên cấp phép lẫn thực hiện dự án” – ông Lượng cho hay.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cả 3 bộ luật quan trọng có tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản là Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Đất đai đã được thông qua nhưng đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 nên quãng thời gian “đệm” 2024 thì các “nút thắt” vẫn chưa thể “gỡ” được ngay.   

Do đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất, cơ quan có thẩm quyền cần thiết và cấp bách ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất”. Bởi việc hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 sẽ rất thuận lợi do Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể về công tác định giá đất để có thể thực hiện định giá đất ngay trong năm 2024.

Có như vậy mới sớm tháo gỡ được vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước. Điều này giúp các chủ đầu tư thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, đảm bảo không làm thất thu ngân sách Nhà nước; đồng thời, nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản.

Đặc biệt, sẽ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp “sổ hồng”. Riêng tại Tp. Hồ Chí Minh hiện vẫn còn hơn 60.000 căn nhà thuộc các dự án trước đây chưa được cấp “sổ hồng” do vướng mắc, chưa bao gồm hơn 10.000 căn nhà thuộc các dự án mới tăng thêm hàng năm. Trong phạm vi cả nước thì có thể lên tới hàng trăm ngàn căn nhà thuộc các dự án chưa được cấp sổ hồng – ông Châu nêu vấn đề.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, Luật Đất đai cũng như Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi sớm được áp dụng vào thực tế cùng với các Nghị định, văn bản dưới luật được kỳ vọng sẽ giúp cán bộ công chức Nhà nước “dám” áp dụng, dễ áp dụng và không có kẽ hở để lợi dụng pháp luật. Từ đó, thúc đẩy cải thiện nguồn cung trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các Luật vừa sửa đổi là Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực cũng đồng nghĩa với một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài, thị trường bất động sản vẫn phải chờ chứ chưa thể "dậy sóng" ngay được. Điều này cũng dễ hiểu vì quá trình hoàn thiện thể chế về đất đai không thể nhanh chóng được. Đồng thời, việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn Luật cũng cần nhiều thời gian. Do đó, theo ông Quê, tín hiệu về sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025.

Mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua sẽ góp phần khôi phục niềm tin, từ đó khởi động chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản nhưng trong giai đoạn đợi Luật có hiệu lực, thị trường vẫn tiếp tục trông chờ vào công tác tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương.