“Cực tăng trưởng" mới trên bản đồ bất động sản phía Nam

Đây là xu hướng được nhiều chuyên gia dự báo tại hội thảo "Bất động sản siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội" nhìn từ chu kỳ phát triển đô thị mới do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 12/7.Từ ngày 1/7/2025, TP. Hồ Chí Minh chính thức vận hành mô hình chính quyền hai cấp, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong tiến trình phát triển đô thị tại Việt Nam. Theo đó, không gian phát triển giữa TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được hợp nhất, hình thành một siêu đô thị mới mang tính hiện đại, tích hợp đa chức năng, hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm tài chính, sản xuất, logistics và đổi mới sáng tạo có tầm ảnh hưởng khu vực và quốc tế.

Với quy mô kinh tế đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm gần 25% GDP cả nước, TP. Hồ Chí Minh mới tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu trong nền kinh tế quốc gia. Mục tiêu phát triển của thành phố trong giai đoạn mới hướng đến xây dựng một siêu đô thị đáng sống, thu hút nhân tài, cộng đồng doanh nhân, khởi nghiệp và các lĩnh vực kinh tế tri thức.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu vực Đông Bắc, đang nổi lên như một điểm đến đầu tư hấp dẫn. Với lợi thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông và tốc độ đô thị hóa nhanh, khu vực này hiện đang ghi nhận sự phát triển sôi động ở phân khúc căn hộ, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị văn minh, hiện đại.

Khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh bao gồm Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An và các vùng giáp ranh thuộc Bình Dương cũ, được đánh giá là "mũi nhọn" đón sóng đầu tư mới nhờ vào thế mạnh “kiềng ba chân”: kinh tế năng động, hạ tầng phát triển đồng bộ và khả năng thu hút dân cư mạnh mẽ. Quá trình phát triển tại đây không mang tính tự phát mà là kết quả của chiến lược quy hoạch bài bản, liên tục suốt gần 30 năm qua.

Đáng chú ý, Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh hiện đang sở hữu tỷ lệ nhập cư thuần thuộc nhóm cao nhất cả nước. Theo thống kê, cứ 5 người sinh sống tại khu vực này thì có 1 người là dân nhập cư mới, phần lớn là lao động đến từ các tỉnh, thành khác để làm việc trong các khu công nghiệp. Điều này giúp ổn định và duy trì nhu cầu nhà ở thực, đảm bảo tính bền vững cho thị trường bất động sản.

Một trong những yếu tố quan trọng khác giúp khu vực này giữ được sức hút dài hạn chính là định hướng phát triển hạ tầng đi trước một bước. Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai như Quốc lộ 13, đường Vành đai 3, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, dự án Vành đai 4 và đặc biệt là dự kiến triển khai tuyến đường sắt đô thị trên cao số 2 kết nối Thủ Dầu Một với TP. Hồ Chí Minh, giao cắt với tuyến metro số 3B.

Việc chính thức hợp nhất Bình Dương vào TP. Hồ Chí Minh từ ngày 1/7 mở ra không gian phát triển mới, hình thành siêu đô thị mang tầm vóc châu Á. Sự kết nối giữa trung tâm  với khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh được cải thiện đáng kể nhờ các tuyến đường huyết mạch như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K và hệ thống các tuyến vành đai, từ đó thu hút lượng lớn dân cư đến sinh sống và làm việc.

Các chuyên gia nhận định, giá trị bất động sản tại khu vực này có dư địa tăng trưởng mạnh nhờ vị trí tiếp giáp trung tâm, hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch, cũng như tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu nhà ở thực.

Tại hội thảo, TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh mới sẽ tạo ra ba tác động căn bản đối với thị trường bất động sản. Thứ nhất là sự chuyển dịch từ thị trường đô thị sang thị trường vùng, mở rộng không gian phát triển. Thứ hai là trục Đông Bắc sẽ trở thành cực tăng trưởng mới với hệ thống hạ tầng hiện đại, dân số trẻ và quỹ đất lớn. Thứ ba là sự xuất hiện của một chu kỳ phát triển mới, bền vững, gắn với thể chế mạnh mẽ và quy hoạch rõ ràng.

Ông nhấn mạnh: "Nếu được quy hoạch bài bản, khu vực này có thể trở thành thung lũng Silicon mới của Việt Nam, là điểm đến hấp dẫn với các quỹ đầu tư bất động sản quốc tế."

PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng việc sáp nhập tạo ra hiệu ứng "giải phóng không gian phát triển" cho TP. Hồ Chí Minh, nhất là khi thành phố cũ đang chịu sức ép lớn về dân số, ngập lụt và hạ tầng quá tải. Việc mở rộng không gian theo hướng biển và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ tạo cú hích lớn cho tái cơ cấu kinh tế và phát triển đô thị hiện đại.

Tuy nhiên, ông Thiên lưu ý, sự dịch chuyển dân cư từ phía Tây sang miền Đông ngày càng rõ rệt, tạo ra áp lực cũng như cơ hội cho các nhà quy hoạch cần sớm định hình cấu trúc phát triển riêng biệt cho khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Dưới góc nhìn khác, TS. Cấn Văn Lực đánh giá cao tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp tại khu vực Bình Dương (cũ), đồng thời nhấn mạnh các yếu tố cần chú trọng gồm: nguồn cung nhà ở tầm trung, phát triển các ngành phụ trợ, xử lý môi trường và huy động nguồn lực tài chính để đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ sau sáp nhập.

“Bình Dương làm quy hoạch rất tốt, tương tự như Quảng Ninh ở phía Bắc. Do đó, TP. Hồ Chí Minh  mới cần tiếp tục phát huy lợi thế này, đặc biệt trong đầu tư hạ tầng kết nối và khả năng phát triển sân bay trong tương lai" - ông Lực nhận định.

Còn dưới góc độ quy hoạch, TS.KTS. Trương Văn Quảng cho rằng việc tích hợp không gian phát triển sẽ hình thành mô hình TP. Hồ Chí Minh đa trụ cột, hướng tới mục tiêu trở thành thành phố toàn cầu. Vai trò điều chỉnh lại quy hoạch tổng thể để đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững và phù hợp với mô hình siêu đô thị.

Đáng giá về tiềm năng của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, các dự án bất động sản tại Bình Dương (cũ) – nay thuộc TP. Hồ Chí Minh mới – đang có lợi thế lớn nhờ vào giá mềm, hạ tầng cải thiện và nhu cầu thực tăng mạnh từ các nhóm khách hàng gồm công nhân, chuyên gia và nhà đầu tư. Sau sáp nhập, thị trường này sẽ không còn là thị trường ngách nữa, mà sẽ bước vào giai đoạn phát triển sôi động với giá trị gia tăng mạnh mẽ.

Theo ông Trần Đình Thiên, nếu so với Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có sức mua lớn, khí hậu ôn hòa, môi trường sống thân thiện, phù hợp với nhiều nhóm dân cư, từ nhà đầu tư đến người nghỉ dưỡng, người hưu trí. Đây cũng là nơi năng động và sáng tạo, thích hợp để các doanh nhân, nhà đầu tư thử sức. Với vị thế đầu tàu, TP. Hồ Chí Minh có cấu trúc đô thị rõ ràng, lối sống cởi mở và tiềm năng tăng trưởng cao. Đây là đô thị đáng sống và cũng là thị trường bất động sản giàu sức hút nhất hiện nay./.