Xu hướng mới cho bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ảnh minh họa: Hồng Đạt - TTXVN

Đặc biệt, khi bước vào nửa cuối năm 2025, việc điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT) sẽ đặt ra những thách thức lớn cho chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Theo CBRE Việt Nam, mặc dù thị trường chung trong nửa đầu năm 2025 có xu hướng chậm lại, nhưng phân khúc kho và xưởng xây sẵn tại miền Nam vẫn có tỷ lệ lấp đầy khá tốt với những giao dịch lớn tiếp tục ghi nhận trong quý II/2025. Phần lớn giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong các ngành logistics và thương mại điện tử, và các công ty đang tìm cách đa dạng hóa địa điểm hoạt động để tránh những tác động tiềm ẩn từ chính sách thuế quan và giảm sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.

Trong 6 tháng đầu năm, tổng diện tích hấp thụ của kho và xưởng xây sẵn lần lượt là 300.000 m2 và hơn 400.000 m2. Điều đáng chú ý là trong hai quý liên tiếp đầu năm 2025, diện tích hấp thụ của cả kho và xưởng đều đã vượt mức trung bình của giai đoạn từ quý I/2023 đến quý I/2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức khả quan trong quý II/2023, với kho đạt 74% và xưởng đạt 93%. Về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, thị trường kho và xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì sự ổn định. Giá thuê trung bình của kho đạt 4,9 USD/m2 và xưởng đạt 5,2 USD/m2, không thay đổi nhiều so với quý trước.

Các chuyên gia cho rằng, năm 2025, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục đổ vào Việt Nam, là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh các trung tâm lớn như Bình Dương hay Bắc Ninh (cũ), nhiều địa phương cấp hai như Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước (cũ) cũng được dự báo sẽ giữ vững đà tăng trưởng nhờ vào hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Chính phủ cũng đang đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm và phê duyệt quy hoạch mới cho giai đoạn 2021 - 2030, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển khu công nghiệp.

Theo Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam Phạm Ngọc Thiên Thanh, dù các ưu đãi trực tiếp từ Chính phủ có thể giảm, áp lực duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư thứ cấp vẫn rất cao. Do đó, việc chỉ dựa vào chính sách giá thuê hợp lý có thể sẽ không còn đủ. Các chủ đầu tư cần nghiên cứu sâu hơn về chiến lược thu hút khách thuê dài hạn, đồng thời không ngừng nâng cấp sản phẩm, tiện ích và dịch vụ để tạo ra giá trị khác biệt trong bối cảnh thị trường đang thay đổi.

Bên cạnh đó, mặc dù đang phát triển mạnh mẽ nhưng bất động sản công nghiệp, đặc biệt là những khu công nghiệp ở các đô thị vệ tinh, hiện vẫn còn nhiều bất cập; trong đó, cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều nhưng thiếu sự đồng bộ, hiện đại; chưa tạo ra được những khu dân cư, công trình xã hội để đem lại môi trường sống, làm việc tốt cho chuyên gia, người lao động..., từ đó dẫn đến quá trình đô thị hóa chưa đáp ứng, để bảo đảm sự phát triển bền vững cho khu công nghiệp nói riêng và nền kinh tế nước nhà nói chung.

Các chuyên gia nhận định, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục nắm vai trò chủ lực của thị trường, bởi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhờ vào: Dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt từ các ngành công nghệ cao như linh kiện điện tử, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, logistic trên nền tảng những thỏa thuận thương mại. Đồng thời, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng bởi quyết định đầu tư FDI là dài hạn, không thay đổi đột ngột theo tin tức thuế quan hằng ngày, với lợi thế về vị trí địa lý thuận lợi, chi phí nhân công rẻ, môi trường chính trị ổn định; và hạ tầng giao thông phát triển, nâng cao khả năng kết nối giữa các khu vực của Việt Nam.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, nhà đầu tư cần tích cực chủ động chuyển đổi đầu tư sang mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái đáp ứng tiêu chuẩn bền vững và nâng cao chất lượng dịch vụ, cơ sở hạ tầng để duy trì năng lực cạnh tranh trong bối cảnh giá thuê liên tục tăng, không còn nhiều cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Ở đây, nhà đầu tư bất động sản công nghiệp của Việt Nam cần phải thích ứng với nhu cầu thực tế của thị trường, sẵn sàng cho sự tăng trưởng cả về chất và lượng các sản phẩm, dịch vụ của mình để duy trì, giữ chân khách thuê, trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.