Nhà đầu tư lớn quay trở lại, thị trường văn phòng châu Âu hồi sinh

Sau hai năm thị trường ảm đạm do định giá sụt giảm, lãi suất tăng cao và những bất định về xu hướng làm việc từ xa, thị trường bất động sản thương mại châu Âu đang phát đi những tín hiệu hồi phục mạnh mẽ. Các nhà đầu tư tổ chức lớn đã quay trở lại phân khúc văn phòng, thúc đẩy hàng loạt giao dịch trị giá hàng trăm triệu bảng tại London và các thành phố lớn ở "lục địa Già", đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới mang tính cấu trúc.

Số liệu thị trường cho thấy sự thay đổi ngoạn mục về thanh khoản. Chỉ riêng tại trung tâm London, tính đến giữa tháng 12/2025, đã có 21 giao dịch văn phòng trị giá trên 100 triệu bảng Anh (134 triệu USD) được hoàn tất, gần gấp đôi con số 12 của cả năm 2024. Đáng chú ý, có tới 9 tòa nhà được sang tay với giá trị hơn 200 triệu bảng, một bước nhảy vọt so với chỉ một giao dịch duy nhất được ghi nhận trong năm trước đó.

Theo dữ liệu từ Savills, các giao dịch lớn hiện chiếm tới 53% tổng doanh số bán hàng tại trung tâm London, tăng mạnh so với mức 27% của năm 2024. Sự tập trung dòng vốn vào phân khúc cao cấp này là tín hiệu điển hình cho thấy niềm tin của các tổ chức đang quay trở lại.

Ông Oliver Bamber, Giám đốc đầu tư khu vực trung tâm London tại Savills, nhận định các quỹ trong nước và tổ chức tài chính bắt đầu tin rằng giai đoạn tồi tệ nhất của chu kỳ tái định giá đã qua đi, khiến họ tự tin hơn khi giải ngân vào lĩnh vực này.

Giới phân tích chỉ ra rằng động lực của thị trường không chỉ đến từ tâm lý, mà còn từ sự khan hiếm nguồn cung. Tại các đô thị lớn như London, Paris, Frankfurt và Amsterdam, hoạt động xây dựng mới gần như đình trệ do chi phí vay vốn tăng cao.

Tuy nhiên, nhu cầu từ các doanh nghiệp không hề biến mất mà chuyển dịch mạnh mẽ sang các tòa nhà văn phòng hạng A, nằm ở vị trí đắc địa, chất lượng cao, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn bền vững mới. Sự đối nghịch giữa nguồn cung hạn chế và nhu cầu ổn định đối với phân khúc cao cấp đang đẩy giá thuê lên cao và thu hút dòng vốn đầu tư trở lại.

Sự phục hồi này lan rộng ra cả châu Âu lục địa. Theo MSCI, tính đến giữa tháng 12/2025, có 12 giao dịch văn phòng trị giá trên 100 triệu euro đang được thực hiện trên toàn châu Âu và Anh, với tổng trị giá 2,7 tỷ euro, so với mức 1,87 tỷ euro cùng kỳ năm 2024. Bên mua chủ yếu là các quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và quỹ đầu tư quốc gia, những đơn vị thường chỉ hành động khi nhận thấy rủi ro giảm và lợi suất đã ổn định.

Dù vậy, quá trình phục hồi đang diễn ra không đồng đều, tạo nên một thị trường "hai tốc độ". Trong khi các tài sản cao cấp được săn đón gắt gao, các văn phòng thứ cấp ở vị trí kém hoặc có hiệu suất năng lượng thấp vẫn chật vật tìm khách.

Các chuyên gia dự báo khối lượng giao dịch sẽ tiếp tục tăng trong năm 2026 khi lãi suất ổn định và áp lực tái cấp vốn giảm bớt. Tuy nhiên, thời kỳ "tiền rẻ" đã qua, nên dù dòng vốn đã được khơi thông, các nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì sự kỷ luật và chọn lọc kỹ lưỡng trong việc định giá tài sản.