Thị trường nhà ở Mỹ sắp bước sang "kỷ nguyên mới"

Một ngôi nhà treo biển rao bán tại bang Illinois, Mỹ. Ảnh: AFP/TTXVN

Tạp chí Fortune dẫn lời ông Mike Simonsen, nhà kinh tế trưởng của Compass - một công ty môi giới bất động sản hàng đầu của Mỹ - cho biết năm 2026 nhiều khả năng sẽ đánh dấu một bước chuyển của thị trường nhà ở sau nhiều năm gần như “đóng băng".

Do điều kiện mua nhà quá đắt đỏ, doanh số bán nhà tại Mỹ đã chững lại khi nhu cầu tăng vọt va chạm với mức tăng nguồn cung yếu ớt, đẩy giá nhà lên cao. Người mua tiềm năng nản lòng, khiến nhu cầu hạ nhiệt và đến nay vẫn ì ạch. Giờ đây, giá nhà đang trở nên dễ chịu hơn với người có nhu cầu và xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong năm 2026, qua đó thay đổi câu chuyện của thị trường nhà ở.

Phát biểu với CNBC, ông Simonsen chỉ rõ: “Trong kỷ nguyên tiếp theo, câu chuyện về thị trường địa ốc sẽ đảo chiều. Doanh số bắt đầu tăng, nhưng giá bị kìm lại hoặc thậm chí giảm. Thu nhập tăng nhanh hơn giá nhà, vì vậy khả năng chi trả sẽ lần đầu tiên được cải thiện sau nhiều năm. Dù đây không phải là sự cải thiện ngoạn mục, nhưng sẽ là khởi đầu của một kỷ nguyên mới”.

Quan điểm này cũng trùng khớp với báo cáo gần đây của Redfin, công ty này cho rằng thu nhập tăng mạnh hơn và giá nhà suy yếu sẽ dẫn tới một “cuộc tái cân bằng lớn của thị trường nhà ở” vào năm 2026.

Trong năm qua, không chỉ người mua từ bỏ hy vọng tìm được căn nhà phù hợp túi tiền, mà người bán cũng đang bỏ cuộc trong việc tìm người mua chấp nhận mức giá họ mong muốn. Hệ quả là số căn nhà bị rút niêm yết ra khỏi thị trường tăng vọt. Riêng trong tháng 6/2025, số lượng “gỡ niêm yết” này tăng 47% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Simonsen, các căn nhà bị rút niêm yết thường là nhà có chủ đang ở, đồng nghĩa chúng vừa là nguồn cung tiềm ẩn, cũng vừa là nhu cầu tiềm ẩn. Lý do là để giao dịch hoàn tất, cần hai bước: chủ nhà muốn mua nhà mới nhưng phải bán căn hiện tại đang ở trước. Ông nhận định: “Trong bối cảnh điều kiện chỉ cần cải thiện đôi chút, chúng tôi ước tính đây là biểu hiện của nhu cầu ngầm - những người muốn chuyển nhà, nhưng đã phải trì hoãn việc này trong suốt khoảng 4 năm qua”,  đồng thời cho biết hiện đang có khoảng 150.000 chủ nhà thuộc nhóm này.

Triển vọng về một kỷ nguyên mới với khả năng chi trả tốt hơn không phụ thuộc vào tiền đề rằng lãi suất vay mua nhà giảm mạnh. Trái lại, nếu lãi suất lao dốc, nhu cầu có thể bùng nổ đến mức khiến giá nhà lại tăng nóng.

Chuyên gia Simonsen dự báo lãi suất sẽ duy trì quanh mức thấp khoảng 6%, đủ để doanh số mua bán nhà tăng, nhưng vẫn giữ giá trong tầm kiểm soát khi nguồn cung dần được tung ra thị trường nhiều hơn.

Theo dữ liệu từ Zillow, môi trường giá cả hiện đã phát ra những tín hiệu tích cực cho người mua. Hơn một nửa số căn nhà rao bán tại Mỹ đã giảm giá trong năm qua, nhưng chủ nhà vẫn có lãi ròng, do giá trị nhà tăng 67% kể từ lần bán gần nhất.

Một báo cáo khác của Zillow cho thấy người mua nhà đang được hưởng mức giảm giá kỷ lục. Dù mức giảm mỗi lần phổ biến vẫn khoảng 10.000 USD, nhưng nhiều người bán đang chịu áp lực phải đưa ra nhiều đợt giảm liên tiếp khi nhu cầu suy yếu khiến căn nhà rao bán phải nằm trên thị trường lâu hơn. Kết quả là tổng mức giảm giá cộng dồn trong tháng 10/2025 đạt tới 25.000 USD.