Nhà ở xã hội bước vào cuộc đua tăng nguồn cung

Các chuyên gia cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay không còn nằm ở việc có thêm dự án, mà là tạo được nguồn cung phù hợp về giá, vị trí và khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, lũy kế đến ngày 31/7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, quy mô khoảng 773.457 căn hộ. Số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Năm 2026, Chính phủ giao các địa phương hoàn thành hơn 158.700 căn nhà ở xã hội, tăng khoảng 1,5 lần so với năm trước. Bộ Xây dựng đánh giá, nhiều địa phương đang có chuyển biến tích cực, tạo cơ sở để hoàn thành mục tiêu nếu tiếp tục duy trì tốc độ triển khai trong những tháng cuối năm. Có khoảng 14 địa phương có khả năng hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu được giao.

Hà Nội là một trong những địa phương đang đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 18.700 căn trong năm 2026, đồng thời phấn đấu đưa khoảng 25.000-27.000 căn đủ điều kiện cung ứng ra thị trường.

Hà Nội cũng đặt mục tiêu khởi công toàn bộ 114 dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm nay. Với các dự án đang thi công, thành phố yêu cầu theo dõi tiến độ thường xuyên, phấn đấu để khoảng 77 dự án hoàn thành phần móng, đủ điều kiện đưa khoảng 46.100 căn ra thị trường.

Đến tháng 8, UBND thành phố Hà Nội tiếp tục ban hành kế hoạch theo dõi, kiểm tra việc triển khai các dự án. Theo kế hoạch, thành phố có 147 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó 144 dự án đã khởi công.

Cách làm của Hà Nội cho thấy, trọng tâm đang chuyển từ việc xác định chỉ tiêu sang kiểm soát tiến độ từng dự án. Đây là khâu có ý nghĩa quyết định bởi một dự án được chấp thuận nhưng chậm giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục hoặc xây dựng vẫn chưa tạo ra nguồn cung thực tế.

Với Bắc Ninh, địa phương này đăng ký phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026, cao hơn chỉ tiêu được giao. Hiện Bắc Ninh đang triển khai hàng chục dự án với quy mô lớn, trong đó có những dự án đã cơ bản hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Đây cũng là địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn do tập trung nhiều khu công nghiệp, thu hút lượng lớn công nhân và lao động. Việc phát triển nhà ở vì thế được đặt cùng bài toán ổn định lực lượng lao động và phát triển đô thị.

Ở quy mô toàn quốc, quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội cũng đang được mở rộng. Theo Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 1.986 vị trí được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, tổng diện tích khoảng 10.279 ha. Tuy nhiên, Bộ cũng từng chỉ ra tình trạng một số địa phương bố trí quỹ đất ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này cho thấy diện tích quỹ đất lớn nhưng chưa đồng nghĩa với nguồn cung có chất lượng.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhà ở xã hội đang trở thành một phân khúc có vai trò ổn định thị trường, nhất là tại những địa bàn có nhu cầu ở thực lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế. Để chương trình phát triển bền vững, chính sách cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia lâu dài, đồng thời tháo gỡ những điểm nghẽn trong quá trình triển khai dự án.

Thực tế, chi phí đất, thủ tục kéo dài và hạ tầng là những yếu tố có thể làm tăng giá thành. Nếu dự án được đặt ở khu vực xa nơi làm việc, người mua dù sở hữu căn hộ với giá thấp hơn vẫn phải chịu thêm chi phí đi lại, thời gian di chuyển và chi phí dịch vụ.

Đây cũng là vấn đề được GS.TS Hoàng Văn Cường đặt ra. Nhà ở xã hội cần được nhìn nhận trước hết là một chính sách bảo đảm an sinh. Nhà nước cần chủ động hơn về đất, vốn và hạ tầng, thay vì chỉ trông chờ doanh nghiệp tự cân đối bài toán hiệu quả dự án. Với nhóm thu nhập rất thấp, ông Cường đề xuất ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn thay vì chỉ tập trung vào mô hình bán.

Quan điểm này cũng phù hợp với xu hướng mở rộng nhà ở cho thuê. Theo Bộ Xây dựng, đến giữa năm 2026, cả nước có khoảng 130.571 phòng, căn hộ cho thuê thuộc cả khu vực công và tư nhân. Bộ đang phối hợp với các địa phương rà soát nhu cầu, giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nhà ở cho thuê có thể giải quyết một khoảng trống lớn trên thị trường. Bởi không phải người lao động nào cũng có khả năng tích lũy để mua căn hộ, kể cả khi được vay ưu đãi. Với công nhân, lao động trẻ hoặc người mới đến các đô thị lớn, một căn hộ thuê với chi phí hợp lý và gần nơi làm việc có thể thiết thực hơn mục tiêu sở hữu nhà ngay lập tức. Bên cạnh nguồn cung, chính sách tiếp cận cũng đang được mở rộng.

Nhìn vào tiến độ hiện nay, mục tiêu hơn 158.700 căn trong năm 2026 có nền tảng từ lượng dự án đang triển khai rất lớn. Nhưng thước đo quan trọng hơn sẽ là số căn thực sự hoàn thành, có giá phù hợp và đến được đúng nhóm cần nhà. Theo các chuyên gia, nếu các địa phương tiếp tục rút ngắn thủ tục, tạo quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng đồng bộ và kiểm soát chặt tiến độ chủ đầu tư, nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng đáng kể trong những năm tới.

Khi đó, chương trình một triệu căn nhà ở xã hội không chỉ tạo thêm sản phẩm cho thị trường bất động sản mà còn góp phần điều chỉnh lại cơ cấu nguồn cung theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực. Bài toán cuối cùng không phải xây được bao nhiêu căn, mà là bao nhiêu người lao động có thể thực sự an cư trong những căn nhà đó với mức chi trả phù hợp.