Nhiều dự án bất động sản nguy cơ “đắp chiếu” vì nợ xấu

Áp lực trái phiếu đáo hạn cộng thêm các khoản vay ngân hàng đang khiến tình trạng nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản ngày càng phức tạp, có thể ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nhiều dự án bất động sản dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu” nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá. Đây là vấn đề được đặt ra tại Hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” do Báo Tiền Phong tổ chức ở TP. Hồ Chí Minh ngày 27/5.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, từ tháng 5 đến cuối năm 2025, ước tính có khoảng 163.212 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 86.444 tỷ đồng, tương đương 53%. Lượng trái phiếu đáo hạn dự kiến có đỉnh rơi vào tháng 8 và tháng 12 năm nay. Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phục hồi sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) cho biết, một điểm tích cực trong vấn đề này là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định của các Nghị định về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cho phép doanh nghiệp được giãn nợ tối đa trong hai năm. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn rất lớn, nhất là từ tháng 8/2025, nếu không có giải pháp hỗ trợ kịp thời.

Theo Chủ tịch HOREA, tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động. Do đó, việc xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường.

“Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án”, Chủ tịch HOREA đề xuất.

Các doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cũng kiến nghị thành lập tổ công tác liên ngành để phân loại, rà soát các dự án vướng mắc, từ đó đưa ra giải pháp phù hợp từng nhóm nợ xấu. Ngoài ra, cần luật hóa rõ ràng quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch tài sản bảo đảm, cho phép chuyển nhượng tài sản trên sàn giao dịch nhưng vẫn đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đồng thời, hoàn thiện pháp luật theo hướng công bằng, minh bạch, chấm dứt tình trạng “sân sau”, “sở hữu chéo” trong hệ thống ngân hàng - doanh nghiệp.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, trước sức ép đáo hạn trái phiếu và khoản vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động đàm phán tái cơ cấu nợ.

Tính đến tháng 5, hơn 178.000 tỷ đồng trái phiếu đã được gia hạn, giúp giảm bớt áp lực tài chính. Một số doanh nghiệp cũng đã quay lại thị trường trái phiếu, phát hành tổng cộng 10.000 tỷ đồng trong tháng 4. Ngoài ra, việc bán tài sản để trả nợ, giảm lãi suất trái phiếu và thương lượng với ngân hàng để tái cơ cấu khoản vay đang là các biện pháp được áp dụng rộng rãi.

Tuy vậy, tình trạng gián đoạn vốn trong lĩnh vực bất động sản vẫn đang là một vấn đề lớn, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong triển khai dự án và dẫn đến nợ xấu.

Trên thực tế, không ít dự án thu giữ xong thì ngân hàng không biết làm gì tiếp theo vì bán không được, giữ cũng tốn chi phí. Trong bối cảnh dòng vốn đứt gãy, tài sản bảo đảm nếu không được xử lý linh hoạt sẽ trở thành gánh nặng tài chính.

Để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu, theo ông Thắng, cần hoàn thiện khung pháp lý cho quyền thu giữ và phát mãi tài sản bảo đảm theo hướng công khai, minh bạch, có giám sát độc lập như thông lệ quốc tế. Đồng thời, phải cho phép phát triển các phương thức xử lý như chuyển nhượng dự án, hợp tác phát triển lại tài sản, thay vì chỉ trông chờ vào đấu giá tài sản

Để hạn chế nợ xấu, bản thân các doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ tài chính rõ ràng, minh bạch ngay từ đầu để tránh phát sinh yêu cầu bổ sung từ ngân hàng. Việc công khai kế hoạch dòng tiền giúp ngân hàng đánh giá chính xác khả năng trả nợ, giảm rủi ro gián đoạn vốn.

Trong quá trình vay vốn, doanh nghiệp cần chủ động thương lượng với ngân hàng về điều kiện vay ngay từ đầu, đảm bảo không có thay đổi bất ngờ trong quá trình giải ngân. Ngoài ra, các doanh nghiệp có thể tìm kiếm các nguồn vốn thay thế, như phát hành trái phiếu, hợp tác với quỹ đầu tư hoặc vay từ các tổ chức tài chính phi ngân hàng… để giảm áp lực tài chính.

Tiến sĩ Đỗ Thiên Anh Tuấn, Trường Chính sách công và quản lý Fulbright cho rằng, một trong những bước cải cách mang tính đột phá trong lĩnh vực xử lý nợ xấu tại Việt Nam là việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 42/2017/QH14  thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Nghị quyết này giúp tạo hành lang pháp lý đặc thù cho các tổ chức tín dụng trong việc thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, việc Nghị quyết 42 chỉ mang tính thí điểm và đã hết hiệu lực vào cuối năm 2023 khiến hệ thống tín dụng quay lại tình trạng pháp lý chồng chéo, thiếu cơ chế cưỡng chế rõ ràng dẫn đến nhiều vụ việc bị đình trệ hoặc kéo dài không cần thiết. Do đó, việc thể chế hóa các nội dung cốt lõi và đã được kiểm nghiệm từ Nghị quyết 42 vào hệ thống luật chính thức là một yêu cầu vừa cấp bách vừa hợp lý.

Các quy định như quyền thu giữ tài sản bảo đảm mà không cần bản án của tòa nếu có thỏa thuận hợp pháp trong hợp đồng, quyền ưu tiên thanh toán từ tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng cũng như cơ chế cưỡng chế rút gọn đối với những trường hợp người vay không hợp tác... rất cần được đưa vào các đạo luật có liên quan như Bộ luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Thi hành án dân sự.

“Việc luật hóa không chỉ giúp tạo sự ổn định và nhất quán trong khung pháp lý mà còn nâng tầm các cơ chế xử lý hiệu quả từ thí điểm thành công. Đây là điều kiện cần thiết để khơi thông dòng vốn tín dụng, củng cố niềm tin thị trường và bảo vệ sự an toàn của hệ thống ngân hàng, giúp duy trì độ sâu tín dụng của nền kinh tế”, vị chuyên gia chia sẻ.