Nhiều dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản

Theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư sẽ vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội. Ảnh: TTXVN phát

Tuy nhiên, vẫn có 3 kịch bản được đặt ra: đi xuống, đi ngang và đi lên. Song, khả năng cao thị trường sẽ theo kịch bản đi lên với sự tăng trưởng tốt bởi tất cả các chỉ số hiện nay đều cho thấy thị trường bất động sản 2025 có nhiều cơ sở để tăng trưởng.

CBRE Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản năm tới hứa hẹn tiếp tục xu hướng phục hồi với tốc độ cũng khá tương đồng với năm 2024. Tại thị trường phía Bắc, Hà Nội được xem là "hạt nhân" trong chu kỳ phát triển mới với nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng từ 25.000 - 30.000 sản phẩm. Còn tại Tp.Hồ Chí Minh, con số này khiêm tốn hơn, khoảng từ 7.000 - 8.000 sản phẩm trong năm tới.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội nhận xét, thị trường bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư sẽ vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội. Nguồn cung chất lượng cao dự kiến sẽ được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes và CapitaLand, trong khi sức mua trên thị trường vẫn duy trì tăng trưởng khả quan.

Không chỉ giới hạn ở các quận trung tâm hoặc khu vực phía Tây thành phố, nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay còn mở rộng ra cả khu vực phía Đông và phía Bắc Hà Nội. Đặc biệt, phân khúc cao cấp đang chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn cung mới, với dự báo thêm nhiều dự án hạng sang sẽ được triển khai và mở bán vào cuối năm.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội vào cuối năm 2024 đã tăng trung bình 28% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế. Trong khi đó, giá bán thứ cấp tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng 25%, đây là mức tăng cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, dự báo trong năm sau, thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ ổn định hơn khi nguồn cung vẫn dồi dào và giá đã trải qua một thời gian tăng nóng.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội cũng có nhiều diễn biến tích cực, nhờ các đợt mở bán mới từ dự án khu đô thị hiện hữu như Vinhomes Ocean Park 3, Ciputra và Vinhomes Global Gate. Giá bán thứ cấp của bất động sản gắn liền với đất dự báo sẽ tiếp tục tăng trong khi nguồn cung sơ cấp vẫn hạn chế và giá bán duy trì ở mức cao.

Còn tại Tp.Hồ Chí Minh, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, thị trường bất động sản cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi nguồn cung dự báo sẽ tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp với mức giá không dưới 60 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và chi phí bảo trì. Trong giai đoạn 2024-2026, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Tp.Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng từ 7-10% mỗi năm. Cùng đó, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Tp.Hồ Chí Minh cũng sẽ không có nhiều biến động lớn, do nguồn cung mới vẫn tập trung ở các khu vực ngoại ô, xa trung tâm.

Đồng tình với quan điểm trên, PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng nhận định, với phân khúc nhà chung cư trong năm 2025 và các năm tiếp theo, đây vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích 70-100m2, thậm chí là 50m2 đối với các gia đình hạt nhân mới.

Ngoài ra, chuyên gia này đánh giá, về phân khúc bất động sản nhà ở biệt thự tuy vận hành âm thầm nhưng phân khúc này khá quyết liệt, bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu đều có người mua. Tuy nhiên, giá ngày càng tăng, giá trị giao dịch ngày càng lớn, nên thanh khoản sẽ khó khăn hơn.

Để thị trường hồi phục và phát triển mạnh trong thời gian tới, ông Trần Kim Chung cho rằng, vẫn cần có sự tham gia của tất cả các bên. Theo đó, Nhà nước phải tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, có sự kết nối với các doanh nghiệp; đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng. Đồng thời, ngân hàng cần hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn. Các doanh nghiệp bất động sản cũng bằng mọi cách tái khởi động các dự án cũ, bị đình trệ ở giai đoạn trước. Các doanh nghiệp cũng phải tự lực để tháo gỡ khó khăn cho chính mình.

Liên quan đến động lực thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản giúp tạo điều kiện để chuyển mình tích cực. Việt Nam đang bước vào giai đoạn cải thiện chất lượng thể chế. Những cải cách pháp luật quan trọng, như các luật mới sửa đổi nhiều luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở, đang được triển khai mạnh mẽ. Sự đồng bộ hóa trong hệ thống pháp luật sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Đây là tín hiệu lạc quan cho năm 2025 khi thể chế pháp lý ngày càng minh bạch và hiệu quả.

Song, chuyên gia này cũng bày tỏ băn khoăn về nghịch lý giá cả bất động sản hiện tại. Việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới, dựa trên giá thị trường, có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn, khiến giá bất động sản khó giảm, ngay cả khi cung tăng. Điều này có thể làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với các dự án cao cấp, và kéo theo sự chững lại của toàn thị trường.

“Chính phủ cần nghiên cứu điều chỉnh chi phí liên quan đến đất đai để đảm bảo mức giá phù hợp hơn, từ đó kích thích sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Với những cải tiến về chất lượng, năm 2025 sẽ là một năm khởi sắc cho thị trường, mang lại những cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và người dân”, ông Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Quốc hội để phát triển bền vững thị trường bất động sản, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến 2 khâu người bán và người mua. Tuy nhiên, hiện nay bên bán có hàng nhưng không có người mua thì thị trường khó có thể phát triển bền vững.

Để người dân có nhu cầu mua nhà, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, các nhà đầu tư cần tính toán, cân đối để có mức giá bán hợp lý; đồng thời kiến nghị các cơ quan chức năng điều chỉnh giá thị trường từ chính sách thuế. Thực hiện được điều này, Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có quy trình định giá đất - điểm nghẽn thứ 2 cần được tháo gỡ.