Nhiều khó khăn của thị trường bất động sản vẫn chờ "gỡ" bằng luật ​

Áp dụng hiệu quả Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản là chủ đề của đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp. Hội thảo này do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức chiều ngày 15/10 tại Hà Nội.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét, cả 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) lần này đã có những quy định rất chi tiết, rõ ràng, nhất là tính phân cấp, phân quyền. Tuy nhiên, lắng nghe nhiều ý kiến của doanh nghiệp, VNREA vẫn mong chờ các luật nhanh chóng vào cuộc sống. Bởi rất nhiều khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang chờ được tháo gỡ, cởi trói.

"Từ 1/8 đến nay, mới hơn 2 tháng các luật có hiệu lực. Đây là khoảng thời gian chưa nhiều để các quy định mới của luật có thể thực thi nhanh chóng, nhất là khi các quy định của luật phần lớn rất phức tạp. Thế nhưng, dù phức tạp và còn nhiều thách thức nhưng các luật vẫn phải đẩy mạnh triển khai, áp dụng" - ông Đính đề xuất.

Theo ông Đính, hiện nay, khi tiếp cập với các địa phương, VNREA nhận thấy, nhiều nơi còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, nên tỷ lệ công việc được xử lý rất ít. Đơn cử như các dự án đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp phản ánh là phải đền bù 100% mới được giải phóng mặt bằng. Nhưng điều này rất khó khiến nhiều dự án bị cản trở.

Ngoài ra còn có các vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất… Vì vậy, VNREA kỳ vọng, thời gian tới, các quy định mới của luật sẽ được phổ biến và có những hướng dẫn cụ thể để nhanh chóng được áp dụng triển khai. Điều này, rất cần sự quan tâm và chung tay của các bộ có liên quan.

Một trong những nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm và cần giải đáp là theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng một phần dự án phải xin chấp thuận của cơ quan quyết định chủ trương đầu tư cho phép chuyển nhượng. Nếu việc chuyển nhượng một phần dự án dẫn đến thay đổi (giảm) quy mô dự án ban đầu của bên chuyển nhượng hơn 10% hoặc từ 30 ha trở lên thì khi đó sẽ thuộc trường hợp phải điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật Đất tư.

Tuy nhiên, doanh nghiệp đặt vấn đề, sau khi được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư cho phép chuyển nhượng một phần dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì bên chuyển nhượng có phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư hay không.

Liên quan đến nội dung này, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, trong chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản thì có 2 loại dự án cần thực hiện điều chỉnh.

Trước tiên là loại dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì thực hiện trình thủ tục đầu tư. Còn điều kiện vẫn theo Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản. Tức là tất cả các tình huống chuyển nhượng dự án bất động sản phải áp dụng theo Điều 40 dù áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Đầu tư hay chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản của các tổ chức tín dụng cũng phải áp dụng theo Điều 40.

Tiếp đó, khi chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản thì bên nhận chuyển nhượng được kế thừa toàn bộ quy định của chủ đầu tư trước đó. Nếu dự án không có sự thay đổi gì so với trước đó thì không cần phải làm lại thủ tục đầu tư. Các trường hợp khác phải thực hiện điều chỉnh đầu tư trong luật đã quy định thì phải theo Luật Đầu tư rồi tới các bước tiếp theo liên quan đến luật.

"Vấn đề này là hai hệ thống với hai cơ quan khác nhau làm nhưng cần nhấn mạnh là chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư sẽ kế thừa tất cả các pháp lý (tại Điều 39, Luật Kinh doanh Bất động sản) và không phải làm lại thủ tục đầu tư nếu không có sự thay đổi nào về chủ trương đầu tư" - ông Dũng phân tích.

Như vậy, loại dự án kinh doanh bất động sản tuân theo chủ trương của Luật Đầu tư, bây giờ chuyển nhượng dự án kiểu đó sẽ phải theo Luật Kinh doanh bất động sản. Còn đối với dự án thực hiện theo quy trình chấp thuận theo Luật Đầu tư giờ chuyển nhượng dự án và có thay đổi chủ trương đầu tư thì sẽ theo Luật Đầu tư.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc thực thi 4 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư rất quan trọng. Cần có một tổ thi hành 4 luật này bởi nếu không có hướng dẫn triển khai rõ ràng, các luật này sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng vào thực tế. Việc chỉ ngồi chia sẻ và nêu vướng mắc sẽ không hiệu quả, bởi mỗi vướng mắc lại thuộc thẩm quyền của một cơ quan khác nhau. Do đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.